130 C 374/2021-201 — Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov

1. Žalobkyně podala u zdejšího soudu dne 23. 11. 2021 žalobu, jíž se domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání. Žalobkyně tvrdila, že mezi ní a žalovanou byla dne 29. 8. 2017 uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání, a to pozemku [parcelní číslo] o výměře 494 m², jehož součástí je stavba – budova s [adresa] v obci [obec], [katastrální uzemí], na adrese [adresa], dále jen„ prostory“. Dne 26. 7. 2021 jí byla doručena výpověď nájmu prostor sepsaná dne 23. 7. 2021 jednatelem žalované [příjmení] [jméno] [příjmení] s odůvodněním, že žalobkyně byla v prodlení s platbou nájemného po dobu delší než jeden měsíc. Žalobkyně považuje výpověď za neoprávněnou a neplatnou, postupovala proto dle ust. § 2314 občanského zákoníku, podala proti výpovědi včas námitky a poté, co žalovaná nevzala výpověď zpět, podala v zákonné lhůtě žalobu. Žalobkyně namítala neplatnost výpovědi, neboť v rozporu s ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku žalovaná před podáním výpovědi žalobkyni nevyzvala k nápravě, tedy k zaplacení dlužného nájemného. Dále spatřovala žalobkyně neplatnost výpovědi v jednání MUDr. [jméno] [příjmení], který jako jednatel žalované nejednal s péčí řádného hospodáře, své postavení jednatele zneužil, když jednal bez souhlasu většiny jednatelů a bez jejich vědomí a v reakci na jednání valné hromady žalované, která se uskutečnila dne 22. 7. 2021 a na které mu byly vytknuta řada pochybení a byl vyzván k rezignaci na funkci jednatele. Dne 22. 7. 2021 byla [právnická osoba] [právnická osoba] také doručena výpověď podnájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a touto společností. Dle žalobkyně nebyl naplněn ani výpovědní důvod, o který žalovaná výpověď opřela, a to že žalobkyně po dobu delší jednoho měsíce neplatila dlužné nájemné. Tvrdila, že došlo v tomto směru k nepochopení a špatnému výkladu nájemní smlouvy v části, v níž byla sjednána sleva z nájemného. Ve smlouvě bylo nájemné stanoveno v celkové výši 136 562 Kč bez DPH. Sleva byla sjednána ve výši 30 000 Kč bez DPH do doby umoření částky investované žalobkyní. Celková umořovaná částka nečinila 1 129 389,50 Kč bez DPH, jak se domnívá MUDr. [jméno] [příjmení], ale šlo pouze o částku stanovenou ke dni uzavření nájemní smlouvy, která mohla být dále navyšována o náklady spojené s dotací. K 31. 12. 2020 činily celkové náklady na získání dotace 400 000 Kč bez DPH. Z toho částka ve výši 290 000 Kč bez DPH již byla zahrnuta v částce 1 129 389,50 Kč bez DPH. Během trvání nájemního vztahu tak vznikly na straně žalobkyně další dodatečné náklady spojené se získáním dotace ve výši 110 000 Kč bez DPH, které nebyly zahrnuty do částky 1 129 389,50 Kč bez DPH a které bylo nutno zohlednit. Není tedy pravda, že by byla žalobkyně oprávněna nárokovat slevu z nájemného jen do října 2020. Žalobkyně mohla uplatňovat slevu déle, a to do konce r. 2020 v plné výši a za leden 2021 v poměrné výši. 2. Žalovaná učinila nesporným, že s žalovanou uzavřela dne 29. 8. 2017 nájemní smlouvu, že dne 26. 7. 2021 byla žalobkyni doručena výpověď nájmu, kterou učinil za žalovanou její jednatel [příjmení] [jméno] [příjmení], že dne 24. 8. 2021 byly žalované doručeny námitky proti výpovědi a že v návaznosti na námitky žalovaná výpověď zpět nevzala. Učinila nesporným také to, že před podáním výpovědi žalovaná nevyzvala žalobkyni k nápravě, tj. zaplacení dlužného nájemného. Dále učinila nesporným, že na svůj účet přijala od žalobkyně platby ve výši po 128 798 Kč ze dne 27. 8. 2020, 27. 9. 2020, 28. 10. 2020, 27. 11. 2020, 30. 12. 2020 a 2. 2. 2021 a dne 11. 2. 2021 platbu ve výši 13 685 Kč. K výši slevy na nájemném upozornila na skutečnost, že faktura č. 2015 na částku 45 980 Kč a faktura č. [rok] na částku 8 470 Kč byly vytaveny dříve, než byla zavřena nájemní smlouva a lze proto předpokládat, že jsou zahrnuty do částky 1 129 389,50 Kč. Výklad ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku a námitky vůči jednání MUDr. [jméno] [příjmení] ponechala žalovaná na posouzení soudu. 3. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně soud zjistil, že jejími společníky a jednateli jsou Ing. [jméno] [příjmení] a Mgr. [jméno] [příjmení]. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované soud zjistil, že jejími společníky jsou žalobkyně a společnost [právnická osoba], jejichž obchodní podíl je stejně velký. Jednateli žalované jsou Ing. [jméno] [příjmení], MUDr. [jméno] [příjmení] a Mgr. [jméno] [příjmení], kteří jednají jménem společnosti v plném rozsahu samostatně. Z výpisu z obchodního rejstříku společnosti [právnická osoba] soud zjistil., že jediným společníkem je MUDr. [jméno] [příjmení]. Jednateli společnosti jsou MUDr. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. 4. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání soud zjistil, že tato byla uzavřena dne 29. 8. 2017 mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem. Předmětem nájmu byl pozemek [parcelní číslo] o výměře 494 m², jehož součástí je stavba – budova s [adresa] v obci [obec], [katastrální uzemí], na adrese [adresa], dále také„ [anonymizováno] středisko [anonymizováno]“. Nájem byl sjednán za účelem provozování [anonymizováno] centra poskytujícího služby oftalmologie, ortoptiky, optometrie a prodejny dioptrických brýlí. Žalobkyně se zavázala platit žalované za nájem prostor měsíčně částku v celkové výši 136 562 Kč bez DPH, v níž bylo zahrnuto nájemné ve výši 85 762 Kč, paušální částka za služby ve výši 20 000 Kč, paušální částka za nájem hmotného majetku ve výši 11 500 Kč, záloha na dodávku studené vody ve výši 1 300 Kč a záloha na elektrickou energii ve výši 18 000 Kč. Celková částka byla splatná předem za každý kalendářní měsíc na základě faktury vystavené pronajímatelem. V článku 5. bylo sjednáno, že„ pronajímatel a nájemce se dohodli na slevě z nájemného ve výši 30 000 Kč měsíčně bez DPH z důvodu částečné rekonstrukce najímaného objektu nájemcem (v r. 2015 podnájemcem) v rozsahu energetických opatření v úhrnné částce 4 049 080 Kč bez DPH. Za dobu trvání podnájemní smlouvy mezi společnostmi [právnická osoba] a [anonymizováno] studio [právnická osoba] ze dne 15. 8. 2015 ve znění pozdějších dodatků byla umořena částka ve výši 1 594 048 Kč. Sleva z nájemného bude trvat po dobu umoření částky investované nájemcem, snížené o hodnotu poskytnuté dotace na provedení rekonstrukce v rozsahu energetických opatření, která představuje částku ve výši 1 615 642,50 Kč a zvýšené o náklady prokazatelně spojené se získáním dotace (zejména zpracování projektu a monitorovacích zpráv). Ke dni podpisu této smlouvy činí tyto náklady 290 000 Kč bez DPH. V případě krácení již poskytnuté dotace nebo jejího odebrání z jakéhokoliv důvodu, se sleva z nájemného určená k umoření o tuto krácenou částku zvýší. Ke dni podpisu této smlouvy činí částka k umoření 1 129 389,50 Kč bez DPH“. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 9. 2017 do 31. 8. 2023. Možnost výpovědi nájmu ze strany nájemce nebo pronajímatele nebyla sjednána nad rámec zákonných výpovědních důvodů. 5. Z výpovědi nájmu ze dne 23. 7. 2021 podepsané MUDr. [jméno] [příjmení] jako jednatelem žalované soud zjistil, že žalovaná vypověděla nájem prostor s odůvodněním, že žalobkyně je po dobu delší než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostor dle ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku, neboť poskytnutá sleva na nájemném v celkové výši 1 129 389,50 Kč bez DPH byla vyčerpána v říjnu 2020 a žalobkyně tak byla nejpozději od listopadu 2020 povinna platit nájemné v plné výši, tj. 136 562 Kč bez DPH. [příjmení] nájemné však žalobkyně zaplatila až za únor 2021 v březnu 2021 a za období od října 2020 do ledna 2021 je tak v prodlení s úhradou části nájemného ve výši nejméně 100 610,50 Kč bez DPH. 6. Z námitek žalobkyně proti výpovědi nájmu prostor ze dne 23. 7. 2021 soud zjistil, že výpověď byla žalobkyni doručena dne 26. 7. 2021. Žalobkyně namítala, že výpověď je neplatná, neboť nebyly dodrženy zákonné náležitosti, tedy že žalovaná před podáním výpovědi nevyzvala žalobkyni k nápravě zaplacením dlužného nájemného. Dále namítala, že není dán výpovědní důvod, neboť žalobkyně v prodlení s placením nájemného není, což odůvodnila tím, že během trvání nájemního vztahu vnikly další dodatečné náklady spojené se získáním dotace ve výši 110 000 Kč bez DPH, které nebyly zahrnuty do částky 1 129 389,50 Kč bez DPH, a tudíž byly zohledněny při uplatnění slevy z nájemného ve výši 30 000 Kč v měsících listopadu 2020 a prosinci 2020 v plné výši a v lednu 2021 v poměrné výši. Nakonec žalobkyně namítala neplatnost z důvodu chování MUDr. Šťávy v rozporu s péčí řádného hospodáře a jako účelové zneužití práva a jednání v rozporu s dobrými mravy. 7. Z mailové zprávy vyhotovené Mgr. [jméno] [příjmení] z advokátní kanceláře [právnická osoba] ze dne 29. 7. 2021, která byla zaslána zástupci žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] a jejím jednatelům [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], jakož i jednatelům [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], soud zjistil, že společnost [právnická osoba] a MUDr. [jméno] [příjmení] jako jedna