10 C 38/2021-142 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení částky 125.246 Kč s následujícím odůvodněním. Účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, na jejímž základě došlo k převodu vlastnického práva k pozemku parc. č. st. 32, jehož součástí je stavba [adresa], k pozemku parc. [číslo] k pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Maroltov, obec Ostrov, ze žalovaného na žalobkyni, a to za sjednanou kupní cenu ve výši 1.500.000 Kč. Vzhledem ke značnému množství stavebního odpadu a různých předmětů nacházejících se v domě i na pozemcích se účastníci před uzavřením kupní smlouvy dohodli, že žalovaný pozemek i rodinný dům před předáním nemovitostí žalobkyni vyklidí, což však neudělal, a žalobkyně měla v souvislosti s odvozem odpadu a jeho umístěním na skládku náklady ve výši 25.246 Kč, které požaduje po žalovaném. Přestože žalovaný žalobkyni opakovaně ujišťoval, že dům je zcela v pořádku, zjistila žalobkyně v průběhu měsíce října, že topná soustava v domě je zcela nefunkční; účastníci se proto dohodli, že žalovaný poskytne žalobkyni slevu z kupní ceny ve výši 100.000 Kč. Tuto částku žalovaný dokonce složil do úschovy zprostředkovatele prodeje, následně si ji však vzal zpět a žalobkyni přes opakované výzvy z [datum] a [datum] ničeho neuhradil. 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. K žalobkyní tvrzené dohodě o vyklizení uvedl, že v kupní smlouvě není vyklizení pozemku jakkoli řešeno. Na vlastní náklady vyklidil žalovaný garáž, vyklizení pozemků třetí osobou nijak nebránil a k uskladnění materiálu dal k dispozici svůj pozemek přiléhající k předmětnému pozemku. Nějaký stavební odpad pak vyprodukovala též sama žalobkyně při rekonstrukci domu. Žalovaný dále odmítl, že by měl žalobkyni poskytnout jakoukoli slevu z kupní ceny z důvodu nefunkčního topení. Namítal, že žalobkyně nedoložila, co přesně bylo opravováno, ani jakou částku v této souvislosti vynaložila. Uváděl dále, že sama žalobkyně nedodržela jiné dohody, ať již ohledně toho, že by žalovanému v domě umožnila bydlet či ohledně odkupu nábytku, který žalovaný v domě zanechal za dohodnutou částku 100.000 Kč; upozornil rovněž, že mu žalobkyně dosud zadržuje některé věci, např. dvě kovové kasy, či sbírky zákonů. Co se týče složení částky 100.000 Kč u zprostředkovatele prodeje, učinil tak žalovaný z důvodu plánovaného vybudování čističky se septikem, neboť chtěl na vedlejším pozemku postavit rodinný dům a čistička měla sloužit pro tento nový dům i jeho původní dům ve vlastnictví žalobkyně. Dále namítal, že žalobkyni uhradil v měsících říjnu, listopadu a prosinci vždy 10.000 Kč za to, že měl v přízemí uskladněn svůj nábytek; vzhledem k tomu, že v říjnu a listopadu byla nemovitost ještě v jeho vlastnictví, uhradil tuto částku bezdůvodně a v rámci procesní obrany ji navrhl započítat proti žalované částce, stejně tak jako částku 100.000 Kč představující dle jeho názoru dluh žalobkyně vzniklý z důvodu neuhrazení kupní ceny za prodej nábytku. 3. Žalobkyně k tomu uvedla, že odpad pocházející z rekonstrukce zlikvidovala na vlastní náklady. Existenci dalších dohod žalovaná odmítla s poukazem na jejich nelogičnost (umožnění bydlení v domě, který zakoupila z důvodu zajištění potřeby vlastního bydlení) až absurditu (zakoupení starého nábytku žalovaného za 100.000 Kč v situaci, kdy měla svůj vlastní). K údajnému zadržení věcí žalovaného pak namítala, že jej marně dva roky vyzývala k vyklizení všech věcí z nemovitosti, což žalovaný odmítal s poukazem, že dům a pozemky zakoupila se vším. V průběhu řízení pak žalovanému předala sbírky zákonů v okrasných svazcích. 4. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne [datum] byla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena kupní smlouva, na jejímž základě došlo k převodu vlastnického práva k pozemku parc. č. st. 32, jehož součástí je stavba [adresa], k pozemku parc. [číslo] k pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Maroltov, obec Ostrov (dále jen„ předmětné nemovitosti“), a to za sjednanou kupní cenu ve výši 1.500.000 Kč; nesporným mezi účastníky byl též obsah této smlouvy založené ve spise. Dne [datum] a [datum] byly mezi účastníky uzavřeny dva dodatky týkající se výše kupní ceny o způsobu její úhrady a jejího vypořádání. Právní účinky vkladu práva nastaly dne [datum], vlastnické právo pro žalobkyni bylo zapsáno do katastru nemovitostí dne [datum]. Žalovaný umožnil žalobkyni užívat nemovitosti již od poloviny měsíce října 2018, v měsíci únoru 2019 vyklidil a zpřístupnil pro žalobkyni garáž. V souvislosti s uskladněním nábytku v garáži za měsíc prosinec 2018 žalovaný žalobkyni zaplatil částku 10.000 Kč. V prosinci 2018 složil žalovaný do úschovy v realitní kanceláři pana [jméno] [příjmení] částku 100.000 Kč. 5. Mezi účastníky bylo sporné, zda se účastníci dohodli tak, že žalovaný předmětné nemovitosti ještě před jejich předáním vyklidí, zda byl v domě funkční topný systém, zda si účastníci sjednali slevu z kupní ceny ve výši 100.000 Kč právě z důvodu nefunkčnosti topného systému, z jakého důvodu složil žalovaný v realitní kanceláři pana [příjmení] částku 100.000 Kč, zda v prvním patře domu zůstal nábytek žalovaného, ohledně něhož účastníci uzavřeli nejpozději v únoru 2019 ústně kupní smlouvu za cenu 100.000 Kč a dále skutečnost, zda žalovaný předal žalobkyni v měsících říjnu a listopadu částku 10.000 Kč coby„ nájemné“ za uskladnění nábytku. 6. Po provedeném dokazování dospěl soud k tomuto skutkovému závěru. 7. Žalovaný byl vlastníkem pozemku parc. č. st. 32, jehož součástí je stavba [adresa], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Maroltov, obec Ostrov, které na základě kupní smlouvy z [datum] převedl na žalovanou za sjednanou kupní cenu ve výši 1.500.000 Kč; vlastnické právo pro žalobkyni bylo zapsáno do katastru nemovitostí dne [datum] (mezi účastníky nesporné). Na předmětném pozemku i v domě se nacházelo množství stavebního materiálu, odpadu, pneumatik, cihel, obkladů, spotřebičů, nábytku i dalších předmětů (zjištěno z videí, fotografií a svědeckých výpovědí svědků [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení] i manželů [příjmení] a účastnické výpovědi žalobkyně). Ještě před uzavřením smlouvy se žalovaný vyjadřoval tak, že pozemek vyklidí,„ udělá to tam žalobkyni a jejímu partnerovi hezké“ (zjištěno z výpovědi svědka [příjmení] i účastnické výpovědi žalobkyně). Ve smlouvě účastníci závazek žalovaného nemovitosti vyklidit nesjednali, ve článku V. písm. b) se naopak dohodli na převodu nemovitosti ve stavu, jaký je oběma smluvním stranám znám (zjištěno z kupní smlouvy z [datum], jejíž obsah byl mezi účastníky nesporný). Žalovaný ujistil žalobkyni, že dům je po rekonstrukci a vše zde je funkční (zjištěno ze svědecké výpovědi svědka [příjmení] a účastnické výpovědi žalobkyně, potvrzováno i účastnickou výpovědí žalovaného). Ve smlouvě si strany sjednaly právo žalobkyně odstoupit od smlouvy pro případ, že žalovaný coby prodávající uvedl nepravdivé informace (zjištěno z čl. V písm. e) kupní smlouvy). Žalovaný umožnil žalobkyni užívat nemovitost již v průběhu měsíce října, kdy žalobkyně s partnerem zcela vyklidili byt v prvním patře, v němž se nacházel nábytek žalovaného (prokázáno výpověďmi svědků [příjmení], [příjmení], [příjmení], manželů [příjmení], účastnickou výpovědí žalobkyně). V říjnu 2018 zjistila žalobkyně s partnerem, že v domě nefunguje topný systém. Kotelna byla ve špatném stavu, když ze tří kotlů, které se zde nacházely, byly dva nezapojené (elektrokotel a u zdi samostatně stojící další nezapojený kotel plný mouru), a údajně funkční kotel byl do poloviny zasypaný mourem, chyběly mu litinové rošty a roštovací páka byla zarezlá tak, že se s ní nedalo pohnout, jevil se jako několik let nepoužívaný. Topení vůbec nefungovalo, po zapojení nového kotle ze všech radiátorů v přízemí stříkala voda a jiný zdroj tepla v domě nebyl (vše zjištěno z výpovědi svědka [příjmení], potvrzeno též svědky [příjmení] a [příjmení], kteří dále uvedli, že z patnácti radiátorů byly funkční jen 2). Po tomto zjištění se účastníci ústně dohodli, že žalovaný poskytne žalobkyně slevu z kupní ceny ve výši 100.000 Kč (prokázáno svědeckými výpověďmi svědka [příjmení], který uvedl, že poté, co vyšla najevo nefunkčnost topení, prohlásil žalovaný, že jim dá slevu 100.000 Kč, svědka [příjmení], který uvedl, že slyšel žalovaného říkat, že až bude dům prodán, vrátí žalobkyni a jejímu partnerovi kvůli stavu, ve kterém byl, a kvůli topení, 100.000 Kč, svědkyně [příjmení], která uvedla, že žalovaného slyšela říkat, že veškeré vady v domě zaplatí a mluvil o tom, že už slíbil slevu ve výši asi 100.000 Kč; o slevě ve výši 100.000 Kč v souvislosti s tím, že v domě nefungovalo vše, jak mělo, slyšel též svědek [příjmení], a existence této dohody byla potvrzena též účastnickou výpovědí žalobkyně). V prosinci 2018 složil žalovaný do úschovy v realitní kanceláři pana [jméno] [příjmení] částku 100.000 Kč, kterou si však následně zase vyzvedl (nesporné). V prosinci 2018 zaplatil žalovaný žalobkyni částku 10.000 Kč za uskladnění nábytku (nesporné). V únoru 2019 nechal žalovaný na