12 C 8/2022-65 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali po žalovaných zaplacení dlužného nájemného, záloh na služby v období od května 2019 do května 2021 a nedoplatků po vyúčtování služeb za rok 2020, 2021, a to s poukazem na nájemní smlouvu uzavřenou mezi účastníky dne 01.05.2019, jejímž předmětem byl byt [číslo] o velikosti 4+1 s přísl. v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec], který byl pronajat žalovaným na dobu od 01.05.2019 do 01.05.2020 s automatickým prodlužováním o jeden rok. 2. V podání ze dne 15.04.2022 žalobci rozšířili žalobu o částku 2.710 Kč, která představuje nezaplacený nájem za dobu od 01.- 12.05.2021 a dále o částku 3.018,67 Kč s přísl. představující nedoplatek o vyúčtování služeb za období od 01.01.2021 do 12.05.2021, přičemž celkový nedoplatek činil částku 15.518,67 Kč s přísl., avšak žalobci od této částky odečetli kauci ve výši 12.500 Kč. Soud usnesením ze dne 27.04.2022, č. j. 12 C 8/2022-54, rozšíření návrhu připustil a současně uložil žalobcům doplatit soudní poplatek ve výši 278 Kč za rozšíření žaloby. 3. Žalovaní v rámci obrany proti žalobě nepopírali, že vznikl dluh na nájemném v žalovaném období, avšak pokud jde o vyúčtování služeb, namítali, že jim dosud nebylo za žalované období doručeno řádné vyúčtování služeb spojených s užíváním předmětného bytu, ze kterého by bylo možné ověřit v jaké výši a za jakou cenu čerpali jednotlivé dodané služby včetně uvedení způsobu rozúčtování. 4. Nesporné mezi účastníky byly tyto právně významné skutečnosti, které soud dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. považuje za svá skutková zjištění a odkazuje na ně jako na dílčí skutkový závěr ve věci: Žalobci jako pronajímatelé a žalovaní jako nájemci uzavřeli dne 01.05.2019 smlouvu o nájmu bytu [číslo] o velikosti 4 + 1 s přísl. v domě [adresa] v požární ulici v [obec] na dobu od 01.05.2019 do 01.05.2020 s automatickým prodloužením vždy o 1 rok, pokud ani jedna ze smluvních stran písemně druhé straně neoznámí nejpozději do 2 měsíců před skončením doby nájmu, že nechce nájemní vztah prodloužit. V nájemní smlouvě ze dne 01.05.2019 bylo sjednáno nájemné ve výši 7.000 Kč měsíčně s tzv. inflační doložkou. Dále byla sjednána záloha na služby spojené s užíváním bytu ve výši 6.000 Kč měsíčně. Obě částky byly dle nájemní smlouvy splatné vždy do 5. dne v měsíci, tj. první platba do 05.05.2019. Dále byla sjednána vratná peněžní jistota ve výši 14.000 Kč a pro případ prodlení žalovaných s placením nájemného a záloh na služby byl sjednán úrok z prodlení ve výši 0,1% denně z dlužné částky. Žalobci z důvodu prodlení žalovaných s placením nájemného a záloh na služby dali žalovaným výpověď z nájmu bytu v dopise ze dne 22. 02. 2021, kterou převzala žalovaná č. 1 téhož dne. Žalovaní nepodali ve dvouměsíční zákonné lhůtě žalobu u soudu, ve které by soud přezkoumal oprávněnost výpovědi z nájmu bytu. Žalovaní předmětný byt vyklidili dne 16. 05. 2021. Žalovaní zaplatili v období od 01. 05. 2019 do 31. 12. 2019 na nájemném částku 49.000 Kč a na zálohách na služby částku 42.000 Kč. Žalovaní zaplatili v období od 01. 01. 2020 do 31. 12. 2020 na nájemném částku 84.000 Kč a na zálohách na služby částku 42.000 Kč. Žalovaní v období od 01. 01. 2021 do 16. 05. 2021 nezaplatili na nájemném a na zálohách na služby ničeho. Žalobci před podáním žaloby upomenuli žalované o zaplacení dluhu v dopise ze dne 28. 04. 2021 doručeném žalovanému č. 2 dne 14. 05. 2021. Žalovaní obdrželi od žalobců vyúčtování služeb dodávaných do předmětného bytu za období od 01. 01. 2021 do 31. 5. 2021 v listinné podobě, jejíž kopie je založena na čl. 42. 5. Spornou zůstala právně významná skutečnost, zda žalobci doručili žalovaným řádné vyúčtování služeb spojených s užíváním předmětného bytu za období od 01. 05. 2019 do 31. 12. 2019 a dále za období od 01. 01. 2020 do 31. 12. 2020. 6. Z e-mailu žalobců ze dne 06. 12. 2020, příl. D, soud zjistil, že žalobci zaslali žalovaným email, ve kterém uvedli výši zaplaceného nájemného a záloh na služby v období od května do prosince 2021 a dále uvedli skutečné náklady za služby za uvedené období bez uvedení skutečného množství odebraných služeb a uvedení způsobu rozúčtování na byt žalovaných. 7. Z e-mailů žalobců ze dne 14. 03. 2021, příl. E, soud zjistil, že žalobci zaslali žalovaným email, ve kterém uvedli výši zaplaceného nájemného a záloh na služby v období od ledna do prosince 2020 včetně a dále uvedli skutečné náklady za služby za uvedené období bez uvedení skutečného množství odebraných služeb a uvedení způsobu rozúčtování na byt žalovaných. 8. Z vyúčtování služeb za rok 2021 bez uvedení data, čl. 42, soud zjistil, že žalobci zaslali žalovaným vyúčtování„ fondu služeb za rok 2021“ vypracované společností [právnická osoba], přičemž se jedná o tabulku, ve které jsou uvedeni spoluvlastníci předmětného domu a u jednotlivých bytových jednotek jsou vyčísleny zaplacené zálohy na služby a skutečné náklady za služby včetně nákladů na správu domu a jeho pojištění, a to bez uvedení skutečného množství odebraných služeb a uvedení způsobu rozúčtování na jednotlivé byty. Žalovaní v tomto vyúčtování nefigurují. 9. Soud učinil dílčí skutkový závěr, že vyúčtování služeb spojených s užíváním předmětného bytu za období roku 2019, 2020, 2021, (která byla žalovaným doručena, což žalovaní nezpochybňují) obsahují výši zaplacených záloh a vyčíslení skutečných nákladů, avšak bez uvedení skutečného množství odebraného tepla (v GJ), vody pro ohřev teplé vody (v m3), odebrané studené vody (v m3), spotřeby elektřiny ve společných prostorách (v kWh) a způsob jejich rozúčtování na příjemce služeb, tj. žalované. 10. Po právní stránce soud posoudil věc takto: 11. Podle ust. § 2217 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen: o. z.) nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. 12. Podle ust. § 2247 odst. 1, 2, 3 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. 13. Podle ust. § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. 14. Žalovaní jako nájemci předmětného bytu měli povinnost platit žalobcům jako pronajímatelům dle nájemní smlouvy ze dne 01.05.2019 s poukazem na ust. § 2217 odst. 1 o. z. nájemné v měsíční výši 7.000 Kč, přičemž za období od května do prosince 2019 včetně zaplatili částku 49.000 Kč namísto částky 56.000 Kč, zůstali tak dlužni částku 7.000 Kč. Žalobci tento dluh snížili o přeplatek vzniklý po vyúčtování služeb za měsíc 05 – 12/ 2019 ve výši 1.880 Kč, tudíž soud uložil žalovaným zaplacení částky 5.120 Kč včetně sjednaného úroku z prodlení ve výši 0,1 % od data následujícího po sjednaném datu splatnosti nájemného. V roce 2020 měli žalovaní zaplatit na nájemném částku 84.000 Kč, což také učinili a dluh tak nevznikl. V měsících lednu až dubnu 2021 měli žalovaní zaplatit na nájemném částku 28.000 Kč (4 x 7.000 Kč), což však neučinili, proto jim soud uložil tuto částku zaplatit včetně sjednaného úroku z prodlení ve výši 0,1 % od data následujícího po sjednaném datu splatnosti nájemného. V měsíci květnu 2021 žalovaní užívali předmětný byt do 12. dne v měsíci, proto měli zaplatit poměrnou část měsíčního nájemného ve výši 2.710 Kč, což neučinili, proto jim soud uložil tuto částku zaplatit včetně sjednaného úroku z prodlení ve výši 0,1 % od data následujícího po sjednaném datu splatnosti nájemného. 15. V části žaloby požadující zaplacení zálohy na služby (leden, únor, březen 2021) a nedoplatku po vyúčtování služeb za rok 2020 a 2021 soud žalobu zamítl, neboť nelze žalovat dlužné zálohy na služby v době, kdy již proběhlo jejich vyúčtování (viz rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1977/2015) a dále z důvodu, že vyúčtování služeb za rok 2020 a 2021 neobsahují v části společné elektřiny vyčíslení skutečné spotřeby a způsob rozúčtování na jednotlivé byty v domě, v části studené vody není uvedena skutečná spotřeba vody a způsob rozúčtování na jednotlivé byty v domě, v části vytápění a ohřevu teplé užitkové vody není uvedena skutečná spotřeba tepla na vytápění, skutečná spotřeba tepla na ohřev vody a množství vody v m3 spotřebované na poskytování teplé užitkové vody (viz vyhl. č. 269/2015 Sb.). To je v rozporu s ust. § 5 a 6 zák.