53 C 116/2018-408 — Okresní soud v Liberci

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala vypořádání společného jmění manželů účastníků. Manželství účastníků bylo uzavřeno dne [datum] před [stát. instituce] a rozvedeno bylo rozsudkem [název soudu] č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], který nabyl právní moci dne [datum]. Předmětem vypořádání žalobkyně učinila stavbu bez č.p./č.e., obč. vyb., která je zapsána jako součást st.p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, pro k.ú. [obec], [územní celek], okres [okres], u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví]. Dále pak žalobkyně učinila předmětem vypořádání motorová vozidla [příjmení] [jméno], [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova] a movité věci tvořící vybavení [anonymizována dvě slova]. V průběhu prvního jednání, které se ve věci konalo dne [datum] žalobkyně vzala žalobu částečně zpět ohledně motorových vozidel a movitých věcí tvořících [anonymizována dvě slova] [anonymizováno]. V této části pak byla řízení zastaveno usnesením č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí]. 2. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne [datum] uvedl, že ke dni rozvodu manželství bylo zkolaudováno pouze přízemí stavby na st.p. [číslo]. Podkroví objektu žalovaný ze svých výlučných prostředků dokončil až po rozvodu manželství. Na stavbu tohoto objektu si pak žalovaný ještě za trvání manželství půjčil od p. [jméno] [příjmení] částku 300.000 Kč, kterou splatil ze svých výlučných prostředků až po rozvodu manželství. Dále pak žalovaný po rozvodu manželství doplatil zůstatek úvěru u [právnická osoba] ve výši 48.000 Kč. Dále žalovaný tvrdil, že po rozvodu manželství ze svých výlučných prostředků uhradil dluhy na zdravotním a sociálním pojištění, které vznikly za trvání manželství ve výši 260.000 Kč a 90.000 Kč. 3. Mezi účastníky bylo nesporným, že stavba bez č.p./č.e., obč. vyb., která je zapsána jako součást st.p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, pro k.ú. [obec], [územní celek], okres [okres], u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví], náleží do společného jmění manželů, a to přestože je v katastru nemovitostí zapsán jako její výlučný vlastník žalovaný. Mezi účastníky pak bylo dále nesporným, že výlučných vlastníkem pozemku st.p. [číslo] přilehlých pozemků st.p. [číslo] p. [číslo] je žalovaný. 4. Pro vypořádání zaniklého společného jmění účastníků tak bylo podstatným provést ocenění předmětné stavby bez č.p./č.e., obč. vyb. na st.p. [číslo] posoudit žalovaným tvrzené vnosy z jeho výlučného majetku na společné dluhy vzniklé za trvání manželství a na dokončení předmětného objektu (podkroví), ke kterým dle tvrzení žalovaného došlo po zániku manželství. 5. Vzhledem k tomu, že skutková tvrzení a důkazní návrhy žalovaného týkající se úhrad společných dluhů žalovaným po zániku manželství a investic žalovaného na dostavbu podkroví objektu na st.p. [číslo] byly zcela nedostatečné, vyzval soud opakovaně žalovaného k doplnění skutkových tvrzení a důkazních návrhů dle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. 6. Na základě provedeného dokazování učinil soud prvního stupně následující skutková zjištění: 7. Z rozsudku Okresního soudu v Liberci č. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že manželství účastníků bylo uzavřeno dne [datum] před [stát. instituce] a rozvedeno bylo rozsudkem [název soudu] č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], který nabyl právní moci dne [datum]. 8. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalce] [číslo] ze dne 9.7.2019 a výslechu znalce soud zjistil, že zásadní pro ocenění stavby na st.p. [číslo] je skutečnost, že tato stavba, která nepochybně náleží do společného jmění účastníků, se nachází na pozemku a je obklopena pozemky, které jsou ve výlučném vlastnictví žalovaného. Tato skutečnost činí předmětný objekt na realitním trhu prakticky neprodejným. Je také prakticky nemožné provést standardní ocenění srovnávací metodou, neboť na trhu se nevyskytují žádné srovnatelné nemovitosti, se kterými by bylo možné předmětný objekt porovnávat. Znalec proto provedl ocenění tak, že vytvořil teoretický konstrukt, kdy nejprve ocenil stavbu spolu s pozemkem (jako by měly jednoho vlastníka) a od takto zjištěné obvyklé ceny odečetl cenu samotného pozemku (jako by na něm žádná stavba nestála). Tímto způsobem pak dospěl k tržní ceně předmětného objektu ve výši 690.000 Kč – 770.000 Kč. Znalec dále uvedl, že velmi podstatná pro ocenění je poloha předmětného objektu. V daném případě se nejedná o lokalitu nijak lukrativní. Podstatný vliv nemá ani relativní blízkost komunikace [anonymizováno]. Objekt se nachází na konci vesnice u vrakoviště, v okolí je nepořádek a nejedná se rozhodně o žádanou lokalitu ze strany potenciálních zájemců. Předmětnou nemovitost nelze v žádné případě srovnávat s domy či byty v [obec] nebo [obec], jak činí žalobkyně. Znalec při ocenění vycházel ze skutečnosti, ověřené dostupnou dokumentací, že podkroví objektu nebylo ke dni rozvodu manželství ještě dokončeno. Znalec nicméně dospěl k závěru, že i kdyby podkroví objektu dokončeno bylo, nemělo by to na ocenění objektu podstatný vliv. Mohlo by se jednat o navýšení maximálně do 20 %. 9. Z revizního znaleckého posudku [celé jméno znalce] [číslo] [rok] ze dne 29.12.2020 a z výslechu znalce soud zjistil, že [anonymizováno] [celé jméno znalce] dospěl k obdobným závěrům jako jeho předchůdce [anonymizováno] [celé jméno znalce]. Rovněž konstatoval, že zásadní skutečností v projednávané věci je, že se předmětná stavba, jenž je ve společném jmění manželů, nachází na pozemku ve výlučném vlastnictví žalovaného. Tato okolnost mimo jiné značně komplikuje její ocenění. [anonymizováno] [celé jméno znalce] dospěl k závěru, že [anonymizováno] [celé jméno znalce] se s tímto problémem vypořádal poněkud netradičně, nicméně jeho postup v daném případě nepostrádá logiku. Znalec uvedl, že s takovýmito situacemi se již v minulosti setkal a domnívá se, že nejvhodnějším způsobem ocenění je v tomto případě použití nákladové metody, kdy tato dle jeho názoru nejlépe odpovídá povaze sporu o vypořádání společného jmění manželů, kdy pro soud i účastníky je podstatné, jaké byly společné náklady manželů na pořízení předmětné nemovitosti. Nákladovou metodou pak znalec [příjmení] [celé jméno znalce] dospěl ke stanovení referenční hodnoty předmětné stavby, kterou pak použil při jejím ocenění a stanovení tržní hodnoty. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] podobně jako jeho předchůdce [anonymizováno] [celé jméno znalce] dospěl k závěru, že ke dni rozvodu manželství ([datum]) bytová jednotka v podkroví objektu ještě vybudována nebyla. Dospěl nicméně (podobně jako [anonymizováno] [celé jméno znalce]) k závěru, že i kdyby teoreticky v podkroví již bytová jednotka vybudována byla, nemělo by to nijak zásadní vliv na výsledné ocenění, protože při použití nákladové metody se pro výpočet používá velikost obestavěného prostoru, kdy v daném případě byla zohledněna i velikost podkroví. Znalec konstatoval, že i kdyby se teoreticky bytová jednotka v podkroví ke dni rozvodu manželství již nacházela, mohlo by dojít k navýšení ceny stanovené nákladovou metodou odhadem maximálně o 10- 12 %, což je explicitně stanoveno oceňovací vyhláškou (maximální možné navýšení v případě plně využitého podkroví). Při oceňování předmětné nemovitosti znalec započetl veškerý obestavěný prostor, vč. podkroví stavby. Při ocenění pouze nepoužil koeficientu 1,12, který lze použít v případě plně využitého podkroví. Způsob, jak znalec [příjmení] [celé jméno znalce] dospěl ke stanovení obestavěného prostoru, je podrobně popsán ve znaleckém posudku. Protokol o měření na místě je přílohou [číslo] znaleckého posudku a při měření znalec postupoval dle přílohy [číslo] oceňovací vyhlášky za použití laserového měřiče. Rozdíl mezi hodnotou naměřenou [anonymizováno] [celé jméno znalce] ([anonymizováno] m3) a hodnotou naměřenou Ing. [celé jméno znalce] ([anonymizováno] m3) je pak zcela minimální a na výsledný odhad tržní hodnoty nemovitosti má zanedbatelný vliv. Znalec zdůraznil, že cenu nemovitosti v prvé řadě ovlivňuje a limituje lokalita, ve které se nemovitost nachází, dále pak poloha předmětného pozemku v dané lokalitě a poté kvalita samotného pozemku (např. tvar pozemku, svažitost, blízkost různých vedení, faktická omezení stavební využitelnosti apod.). Samotná velikost, technický stav a vybavení stavby mají samozřejmě také vliv na cenu nemovitosti, ale tyto jsou výrazně ovlivňovány či limitovány vlastnostmi a polohou pozemku. Případné navýšení ocenění za bytovou jednotku v podkroví by proto v daném případě muselo být korigováno směrem dolů s ohledem na lokalitu a kvalitu předmětného pozemku. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] dále uvedl, že na rozdíl od [anonymizováno] [celé jméno znalce] již nekorigoval cenu stanovenou nákladovou metodou koeficientem zohledňujícím vliv polohy a trhu (PP), byť tak mohl učinit. Po zohlednění všech shora uvedených skutečností dospěl znalec [příjmení] [celé jméno znalce] ke stanovení tržení hodnoty ve výši 790.000 Kč. Naproti tomu [anonymizováno] [ce