19 C 22/2021-55 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Žalobkyně se žalobou domáhala vyklizení nemovitostí uvedených ve výroku tohoto rozsudku. Uvedla, že je výlučným vlastníkem nemovitých věci a to pozemku parc.č. st. [číslo], parc.č. st. [číslo], jejíž součástí je stavba [adresa], rodinný dům, pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše zaspáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], obec Křešice, u [stát. instituce], Katastrální pracoviště Litoměřice. Uvedla, že s žalovaným žili jako partnerský pár ve společné domácnosti pod dobu 26 let a vychovali dvě děti, které jsou již zletilé. Do roku 2012 žili ve společné domácnosti i s matkou žalovaného, paní [jméno] [příjmení], která byla do roku 2012 jediným vlastníkem shora uvedených nemovitostí. Předmětné nemovitostí matka žalovaného prodala žalobkyni a sama se odstěhovala. Do roku 2019 žalobkyně s žalovaným žili v uvedených nemovitostech v rámci společné domácnosti, od uvedeného roku však žalovaný na uvedené adrese bydlí sám a odmítá tyto vyklidit. V podané žalobě žalobkyně dále poukázala na návrh na vydání předběžného opatření ze dne [datum], které podal u zdejšího soudu žalovaný a kterým se domáhal, aby soud uložil žalobkyni nenakládat s předmětnými nemovitostmi. Uvedený návrh však byl soudem zamítnut. Žalovaný zde uvedl, že žalobkyně předmětné nemovitosti od matky žalovaného koupila proto, že žalovaný nedosáhl na hypoteční úvěr. Bylo dohodnuto, že splátky hypotéky bude hradit žalovaný, avšak žalobkyně k tomu uvádí, že ačkoliv se žalovaný zavázal hradit ji za užívání nemovitosti nájemné ve formě splátek hypotečního úvěru, tak toto činil vždy se zpožděním, což mělo za následek, že hypoteční banka zasílala žalobkyni upomínky. Protože byla porušena dohoda ze strany žalovaného o hrazení nájmu za užívání předmětných nemovitostí, pročež došlo k hrozbě zesplatnění úvěru, byla s ohledem na tuto skutečnost žalobkyně tlačena k prodeji předmětných nemovitostí. V současné době žalovaný, ač není vlastníkem, užívá předmětné nemovitostí bez právního důvodu a na výzvy žalobkyně k vystěhování se nereflektuje. S ohledem na shora uvedené je žalobkyně nucena podat žalobu na vyklizení. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. Uvedl, že mezi žalobkyní a žalovaným existuje dohoda o užívání nemovitosti a není zde dán důvod pro vyklizení předmětných nemovitostí, neboť žalovaný nemovitosti užívá po právu. Žalovaný v této souvislosti odkázal na Výzvu, kterou adresovala žalobkyně žalovanému, a kde je uváděno, že žalovaný bude formou nájmu platit úvěr. Dále uvedl, že splátky hypotečního úvěru hradil od roku 2012, tedy od doby, kdy byly předmětné nemovitosti zakoupeny. Dále hradil veškeré náklady na dům, investoval do oprav a platil energie. 3. Soud vzal za své skutečnosti, které účastníci učinili nespornými. Účastníci jako nesporné uvedli, že předmětné nemovitosti byly původně ve vlastnictví matky žalovaného, kdy tato je prodala žalobkyni v roce 2012. Žalobkyně si na koupi předmětných nemovitostí vzala hypotéku, kdy hypoteční splátky hradí žalovaný. Hypoteční splátky žalovaný hradí od roku 2012, kdy nejprve tyto splátky hradil na účet žalobkyně a od roku 2019, kdy se žalobkyně z předmětných nemovitostí odstěhovala, je hradí na účet banky. V současné době je hypotéka splácena žalovaným. V předmětných nemovitostech s žalovaným bydlí i nadále jejich zletilý syn (19 let). 4. Žalobkyně existenci hypotečních splátek nijak nerozporovala, avšak podotkla, že splátky byly často hrazeny se zpožděním a v důsledku toho banka žalobkyni hrozila zesplatněním úvěru a rovněž se žalobkyně ocitla v seznamu nespolehlivých plátců. 5. Soud provedl důkazy, které byly předloženy jak žalobkyní, tak žalovaným a z těchto zjistil následující skutečnosti. Z Výpisu katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu [datum] má soud za prokázané, že výlučným vlastníkem parc.č. st. [číslo], parc.č. st. [číslo] její součástí je stavba-rodinný dom [adresa], parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v k.ú. [obec] u [obec] je žalobkyně. Z katastrální výpisu má soud dále za prokázáno, že žalobkyně uvedené nemovitosti nabyla na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Shora uvedené nemovitosti jsou zatíženy zástavním právem smluvním, které bylo zřízené smlouvou o zřízení zástavního práva ze dne [datum] s právními účinky vkladu ke dni [datum]. Zástavním právem byla zajištěna pohledávka [právnická osoba] z úvěrové smlouvy [číslo] 2012 ve výši [částka]. 6. Splácení hypotečního úvěru ze strany žalovaného má soud za prokázané z Periodického výpisu účtu vedeného [právnická osoba] na jméno žalovaného za období leden až březen 2021. K žádosti soudu žalovaný při jednání křížkem identifikoval jednotlivé splátky hypotéky, kdy soud zjistil, že tyto jsou poukazovány na účet [právnická osoba] (bankovní kód [číslo]) v částce celkem [částka] měsíčně (platba [částka] a platba [částka]). Ostatně to, že jsou ze strany žalovaného realizovány splátky hypotéky (byť se zpožděním), žalobkyně nesporovala. 7. Za podstatný pro posouzení celé věci soud považuje důkaz předloženy žalovaným a to dopis žalobkyně adresovaný žalovanému a nazvaným jako Výzva. Z obsahu uvedeného dopisu soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovaného k vystěhování se z předmětných nemovitostí do týdne od doručení uvedeného dopisu. Dále v uvedeném dopise žalobkyně žalovanému sděluje, že„ porušil jejich ústní dohodu z ledna 2019, že bude formou nájmu platit úvěr a další věci spojené s nemovitostí“. Žalobkyně zde dále žalovaného informuje, že s ohledem na pozdní úhradu hypotečních splátek, této hrozí zesplatnění úvěru a ona tak má v úmyslu nemovitosti prodat. Dle sdělení žalovaného (které žalobkyně nerozporovala) byl tento email (dopis) datován k [datum]. 8. Po právní stránce soud posoudil věc dle níže uvedených ustanovení. <i>Podle § 1040 odst. 1 o.z. (zákon [číslo] 2012), kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby jí vydal.</i> <i>Podle § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.</i> <i>Podle § 2236 odst. 1 o.z. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.</i> <i>Podle § 2236 odst. 2 o.z. skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.</i> <i>Podle § 2236 odst. 3 o.z. je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.</i> <i>Podle § 2237 o.z. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.</i> 9. Ze shora citované právní úpravy i z právnické literatury (např. časopis Právní prostor ze dne 22.7.2014) vyplývá, že jednou z nejpodstatnějších změn, jež občanský zákoník č. 89/2012 Sb. přinesl v oblasti nájmu bytu je změna týkající se formy nájemní smlouvy. Tato změna je uvedena v ustanovení § 2237 tohoto zákona Nájemní smlouva k bytu tak i po 1. 1. 2014 (účinnost nového občanského zákoníku) stále má mít písemnou formu, nicméně zde zákon nově silně chrání nájemce bytu, neboť vůči němu pronajímatel nemá právo namítnout neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. To znamená, že po 1. 1. 2014 jestliže z chování smluvních stran bude možné dovodit vznik nájemní smlouvy k bytu v podobě ústní smlouvy či dokonce konkludentním chováním, smlouva sice nebude v perfektní formě, nicméně titulem k bydlení pro nájemce bude dostatečným. 10. Na základě shora uvedených důkazů dospěl soud k závěru, že žalovanému vzniklo k předmětným nemovitostem nájemní právo a to na základě prokázané ústní dohody mezi žalobkyní a žalovaným spočívající v tom, že žalovaný od roku 2019 (kdy žalovaný a žalobkyně ukončili společné soužití a žalobkyně se odstěhovala) bude moci předmětné nemovitosti užívat s tím, že nájem bude hrazen formou splácení hypotečních splátek ze strany žalovaného. To, že existovala ústní dohoda mezi účastníky s tím, že žalovaný bude moci nemovitosti užívat, kdy protihodnotou za užívání uvedených nemovitostí bude právě platba nájemného formou hypotečních splátek, jednoznačně vyplývá z dopisu nazvaném jako Výzva, který žalobkyně adresovala žalovanému (sama žalobkyně autenticitu uvedeného dopisu při jednání nijak nerozporovala), tak i ze samotných žalobních tvrzení, kde žalobkyně v žalobě sama uvedla, že se„ žalovaný ústně zavázal ji hradit nájemné ve formě splátek hypotečního úvěru.“. Z nesporných skutečností má soud za zjištěné, že žalovaný po roce 2019 předmětné nemovitosti i nadále obýval a platil hypoteční splát