20 C 109/2022-219 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobci se domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud nahradil projev vůle žalovaných uzavřít se žalobci kupní smlouvu, jejímž předmětem je pozemek parc. [číslo] spolu se stavbou v katastrálním území (dále jen„ k.ú.“) [část obce], obec Mladá Boleslav. To s odůvodněním, že účastníci řízení uzavřeli dne 27.8.2020 Smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále též„ smlouva budoucí“). Na základě té se žalovaní jakožto vlastníci pozemku ve společném jmění manželů parc. [číslo] v k.ú. [část obce] zavázali tento prodat včetně stavby pro rodinné bydlení (tzv. objekt 05) žalobcům, resp. s nimi uzavřít kupní smlouvu do 30 dnů od vydání kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí. Citovanou smlouvou se účastníci řízení dohodli na všech podstatných náležitostech kupní (realizační) smlouvy. K datu podpisu Smlouvy o smlouvě budoucí kupní byl již vydán dne 13.5.2020 Magistrátem města Mladá Boleslav územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru č.j. [číslo] SÚ/LEST na předmětném pozemku. Stavba objektu na pozemku je součástí developerského projektu ([anonymizována dvě slova]) prvního žalovaného a pana [jméno] [příjmení]. Žalovaní předložili žalobcům před podpisem smlouvy budoucí seznam standardů a vybavení rodinného domu, které bylo možné dle požadavků žalobců měnit. S technickými dotazy stavby byli žalobci odkázání na prvního žalovaného a smluvní podklady zajišťoval zmiňovaný pan [příjmení]. Dne 20.6.2020 zaslal pan [příjmení] žalobcům harmonogram prací s tím, že kolaudace stavby je předpokládána na podzim 2020. Termín dokončení stavby se opakovaně posouval s odvoláním se na nedostatek stavebního materiálu, na čerpání dovolené pracovníky na stavbě apod. Žalobci se žalovanými od podpisu smlouvy budoucí až dosud pravidelně komunikovali a poskytovali potřebnou součinnost. [jméno] [příjmení] zaslal žalobcům dne 16.7.2021 email s informací, že návrh na kolaudaci byl dne 14.7.2021 již podán. S tímto ujištěním uzavřeli žalobci se žalovanými dne 26.8.2021 nájemní smlouvu, na základě níž se do objektu [číslo] žalobci nastěhovali a začali jej užívat již před jeho kolaudací. Dodatky [číslo] nájemní smlouvy z 1.10.2021 a [číslo] z 1.11.2021 účastníci sjednali slevu nájemného ve výši 50 % a prodloužili dobu trvání nájmu do 31.12.2021. Na podzim 2021 se do sousedního objektu [číslo] na pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce] nastěhovali žalovaní a účastníci navázali přátelské vztahy. Situace se změnila poté, kdy první žalovaný dne 27.1.2022 sms zprávou vyzval oba žalobce ke zpřístupnění stavby za účelem opravy kanalizace, přičemž žalobci v té době byli na návštěvě a do objektu se vrátili dne následujícího. Za účasti pana [jméno] [příjmení], který se označil za asistenta prvního žalovaného, byli žalobci z domu vyklizeni. Žalobci se obávají, že žalovaní nemovitost prodají třetí osobě, popř. zahájí přestavbu rodinného domu na bytový dům. Přestože žalobci nemají bližší informace o stavu stavebního řízení, neboť nahlédnutí do spisu u Magistrátu města Mladá Boleslav jim bylo odepřeno, domnívají se, že stavba je připravena ke kolaudaci a žalovaní kolaudaci účelově oddalují. Pro případ, že stavba není aktuálně ke kolaudaci způsobilá, domáhali se žalobci, aby soud uložil žalovaným povinnost provést veškeré kroky potřebné k tomu, aby bylo vydáno kolaudační rozhodnutí – v tomto rozsahu posléze vzali žalobu částečně zpět. Před zahájením soudního řízení obdrželi žalobci od žalovaných odstoupení od kupní smlouvy, které neuznávají. 2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili, navrhovali její zamítnutí. Smlouvu o smlouvě budoucí kupní z 27.8.2020 nesporovali, nicméně uvedli, že z objektivních příčin nemohla být stavba dosud kolaudována a tedy není způsobilá k převodu do vlastnictví žalobců a k jejímu řádnému užívání. Žalovaní rozhodně dokončení stavby úmyslně nezdržují. Na stavbě bylo zjištěno několik závad, které dosud brání kolaudaci domu a které budou průběžně odstraněny, přičemž Magistrát města Mladá Boleslav prvotně určil lhůtu k dokončení stavby 2 roky od nabytí účinnosti vydaného souhlasu z 13.5.2020, tuto poté prodloužil do 31.5.2024. Avšak v případě souhlasu vydaného podle § 105 stavebního zákona počala dle žalovaných běžet dvouletá lhůta nikoliv k dokončení stavby, nýbrž k jejímu zahájení. Resp. lhůta k dokončení stavby je ve vydaném společném souhlasu uvedena v rozporu s právními předpisy. Podle žalovaných je žaloba o nahrazení projevu vůle uzavřením kupní smlouvy předčasná, stavba nebyla dosud kolaudována a nebyla tak naplněna podmínka k uzavření realizační smlouvy. V reakci na informaci soudu zjištěnou z jeho úřední činnosti ohledně existence závazkového vztahu mezi referentkou stavebního úřadu [jméno] [příjmení] vydávající k důkazu předkládaná rozhodnutí ve stavebním řízení (viz společný souhlas se stavebním záměrem, objektem 05 v k.ú. Podlážky a prodloužení jeho platnosti) a prvním žalovaným (viz smlouvy o zápůjčce), žalovaní odmítli jakoukoliv bližší vazbu na tuto referentku a zvýhodňování jich samotných ve stavebním řízení. Žalovaní navíc považovali svůj závazek uzavřít se žalobci kupní smlouvu za zaniklý, neboť pro změnu okolností od smlouvy budoucí dopisem ze dne 18.2.2022 písemně odstoupili. Změna okolností nastala, pokud žalovaní zjistili, že žalobce a) je uživatelem omamných a psychotropních látek, tyto distribuuje a marihuanu nabídl i prvnímu žalovanému. První žalovaný uvedené oznámil na policii a žalobce a) je trestně stíhán. Žalovaní bydlí v přímém sousedství s objektem [číslo] který mají žalobci nabýt do vlastnictví. Nicméně v objektivním zájmu žalovaných není založit právní a faktické vztahy (sousedství) s uživatelem zakázaných látek. Pokud by žalovaní o protiprávním jednání žalobce a) věděli již v době uzavření smlouvy budoucí, jistě by smlouvu neuzavřeli. Žalovaní považují obavu žalobců z přestavby rodinného domu na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], popř. z jeho prodeje třetí osobě za nedůvodnou, žádný takový záměr se stavbou nemají. 3. Před zahájením tohoto soudního řízení se žalobci jakožto navrhovatelé domáhali na žalovaných (odpůrcích) zdržet se jakéhokoliv jednání směřujícího ke zcizení či zatížení nemovitosti, pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] a jakéhokoliv jednání směřujícího ke stavebním změnám rodinného domu na předmětném pozemku. Za tím účelem podali soudu návrh na vydání předběžného opatření. Usnesením č.j. 20 Nc 1/2022-37 ze dne 2.3.2022 soud tento návrh zamítl. Rozhodnutí nabylo dne 18.3.2022 právní moci. 4. Shodným tvrzením účastníků řízení ve spojení s písemnou Smlouvou o smlouvě budoucí kupní (dále„ smlouva budoucí“) má soud za zjištěné, že účastníci řízení se dne 27.8.2020 dohodli na převodu vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Mladá Boleslav s jeho součástmi a příslušenstvím z žalovaných, kteří nemovitost vlastní se společném jmění manželů, na žalobce. To nejpozději do 30 dnů od vydání kolaudačního rozhodnutí ke stavbě řadového rodinného domu (objektu [číslo]) postaveného na uvedeném pozemku za kupní cenu 5 710 000 Kč. 5. K datu uzavření smlouvy budoucí byl vydán společný souhlas - územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru, a to řadového ubytovacího objektu 05, přívodu vody, kanalizace, plynu, zpevněné plochy, vsakovacího objektu, [obec], [část obce]. Souhlas z 13.5.2020 č.j. [číslo] 2020 SÚ/LEST podepsala referentka odboru stavebního a rozvoje města, oddělení stavebního úřadu Magistrátu města Mladá Boleslav, [jméno] [příjmení]. Tatáž referentka, proti níž je u Okresního soudu v Mladé Boleslavi vedeno exekuční řízení pod sp. zn. [spisová značka] ve prospěch oprávněného, [celé jméno žalovaného], tj. prvního žalovaného. V exekučním řízení je vymáhána dlužná částka z titulu smluv o zápůjčce, které jmenovaní – [celé jméno žalovaného] jako zapůjčitel a [jméno] [příjmení] jako vydlužitelka - uzavřeli dne 13.10.2021 a 25.10.2021. Termín dokončení stavby byl citovaným společným souhlasem stanoven 2 roky od účinnosti tohoto souhlasu, tj. dle spisu stavebního úřadu od 5.6.2020. K žádosti žalovaných ze dne 11.5.2022 (viz žádost o povolení změny stavby před jejím dokončení) stavební úřad jednající jmenovanou referentkou lhůtu k dokončení stavby rozhodnutím ze dne 12.5.2022 č.j. [číslo] 2022 SÚ/LeSt prodloužil do 31.5.2024. Předtím dne 17.8.2021 vyjádřila Krajská hygienická stanice Středočeského kraje se sídlem v [obec] souhlas se změnou užívání stavby, řadového ubytovacího objektu 05 na rodinný dům [část obce], k.ú. [část obce] (viz závazné stanovisko č.j. KHSSC 37861/2021). Součástí spisu Magistrátu města Mladá Boleslav, Odboru stavebního a rozvoje města, oddělení stavebního úřadu sp. zn. [číslo] 2020 není dosud návrh na vydání kolaudační rozhodnutí, tj. ani samotné toto kolaudační rozhodnutí. 6. Pokud žalobci žádali Magistrát města Mladá Boleslav, Odbor stavební a rozvoje města o nahlédnutí do stavebního spisu ve věci stavby objektu 05 na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] jakožto smluvní strana Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, aby tak zjistili stav s