16 C 46/2024-100 — Okresní soud v Nymburce

1. Žalobkyně se žalobou domáhala určení svého vlastnického práva k pozemkům specifikovaným shora ve výroku I. Tvrdila, že s žalovanou uzavřela dne , datum, kupní smlouvu, na základě níž prodala žalované pozemek parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, . Tento pozemek byl následně žalovanou rozdělen na předmětné pozemky parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, . č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . V rámci jednání vedoucích k uzavření kupní smlouvy byl ze strany žalované prezentován ústně a následně i písemně záměr koupit si od žalobkyně pozemek za účelem výstavby rodinného domku, resp. chaty pro rodinnou rekreaci se dvěma parkovacími stáními; tento původní záměr je zřejmý ze studie zaslané na žádost žalobkyně zprostředkovatelem převodu , tituly před jménem, , jméno FO, . Pro žalobkyni bylo podstatné, k jakému účelu bude žalovaná chtít pozemek využívat, neboť měla zájem na zachování klidného sousedství, krajinného rázu, lesního porostu i zdravotně nezávadného způsobu užívání sousedních pozemků (sama má na sousedním pozemku studnu s pitnou vodou a rodinný dům). Toto se promítlo i do kupní ceny, což je zřejmé z mimosoudních jednání (před podáním žaloby), kdy žalovaná, která pozemek koupila za , částka, , si nyní předmětné pozemky cení částkou , částka, . Žalobkyně byla uvedeným způsobem seznámena s původním projektem výstavby a tím byla ujištěna, že žalovaná sice plánuje na pozemku realizovat stavbu o celkové zastavěné ploše 142 m², resp. spolu s příjezdovou cestou a parkovacími stáními 252 m²; žádné doplňkové stavby nebyly žalovanou plánovány ani avizovány. Po koupi pozemku však žalovaná předložila stavebnímu úřadu ke schválení zcela jiný stavební záměr, podle nejž zastavěná plocha činí 310,3 m² a celková plocha ostatních zpevněných ploch narostla na 454,1 m²; namísto původně deklarované stavby pro rodinné bydlení žalovaná požaduje schválit stavbu odpovídající wellness hotelu. Žalobkyně tak byla ze strany žalované uvedena v omyl, ba podvedena, ohledně rozhodující okolnosti – dalším osudu a způsobu nakládání s pozemkem. Pokud by byl žalobkyni lhostejný další osud a způsob nakládání s pozemkem a pokud by žalobkyni nezajímalo, k jakým účelům hodlá žalovaná v budoucnu pozemek užívat, pak neměla důvod zjišťovat podobu zamýšlené stavby (nechat si posílat půdorys a vizualizaci). Když žalobkyně uzavírala s žalovanou kupní smlouvu, jednala v dobré víře, že údaje a podklady poskytnuté žalovanou jsou pravdivé a že žalovaná jedná poctivě; pokud by žalovaná pravdivě informovala žalobkyni, že na pozemku hodlá vybudovat wellness hotel, nikdy by kupní smlouvu neuzavřela. Konkrétní podoba stavby, která má být na předmětném pozemku zřízena, nebyla nijak „zasmluvněna“, neboť žalobkyně důvěřovala v tvrzení žalované, resp. jejích zástupců. Z těchto důvodů se žalobkyně dopisem ze dne , datum, dovolala neplatnosti kupní smlouvy, a to jak podle § 583 a § 586 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o. z.“), tak z opatrnosti podle § 580 odst. 1 o. z. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení je dán tím, že evidovaný stav v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému právnímu stavu.2. Žalovaná požadovala zamítnutí žaloby. Potvrdila, že účastnice uzavřely dne , datum, kupní smlouvu, na základě níž žalovaná nabyla vlastnické právo k pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , a že následně byl tento pozemek rozdělen na dva nové, evidované pod parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Ohradila se, že by plánovaný rodinný dům s vnitřním bazénem byl wellness hotelem. Připomněla, že žalobkyně dříve využívala pozemek pro pastvu sobů, ve srovnání s čímž je – z pohledu požadavku na zachování zdravotně nezávadného způsobu využití pozemku - zřízení žumpy méně závadným řešením. Ve vztahu k ceně předmětných pozemků poukázala na to, že pozemek po jeho nabytí zhodnotila (kupř. z lesního pozemku učinila stavební, zajistila elektrickou přípojku na hranici pozemku). Popřela, že by žalobkyni či jejímu zástupci presentovala ústně a posléze i písemně svůj stavební záměr, dokonce ani netuší, jaký projekt domu byl žalobkyni zasílán, neboť na projektu domu, který má být na pozemku postaven, začala pracovat až po koupi pozemku. , tituly před jménem, , jméno FO, nejednal jménem žalované, šlo o realitního makléře, který spolupracoval s žalobkyní a měl zájem na prodeji pozemku. Svůj stavební záměr žalovaná presentovala toliko stavebnímu úřadu. V samotném textu kupní smlouvy není o stavebním záměru nic uvedeno, žalobkyně přitom měla prostor pro uplatnění připomínek k textu smlouvy, žádné však neměla. Vzhledem k tomu, že žalobkyně se začala uvedení v omyl dovolávat až 2,5 roku po uzavření kupní smlouvy a více než rok po předložení stavebního záměru stavebnímu úřadu, pojala žalovaná obavy, že se ze strany žalobkyně jedná o účelové jednání s cílem prodloužit stavební řízení a tím o šikanózní výkon práva.3. Na základě provedeného dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový stav věci:Účastnice uzavřely dne , datum, písemnou kupní smlouvu, na základě níž žalobkyně prodala žalované pozemek parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, za celkovou kupní cenu , částka, ; současně bylo ujednáno, že na předmětném pozemku není zřízena přípojka kanalizace ani elektrické energie, o přípojku elektrické energie bylo prodávajícím požádáno, náklady na zřízení této přípojky jdou za kupujícím a nejsou součástí kupní ceny; v dalším byl ujednán způsob zaplacení kupní ceny, předání předmětného pozemku, včetně sankcí za porušení povinností některé ze smluvních stran, a okamžik převodu vlastnického práva; účastnice si sjednaly, že smlouva, jakož i práva a povinnosti vzniklé na základě této smlouvy nebo v souvislosti s ní, se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem; tato smlouva představuje úplnou dohodu smluvních stran o předmětu této smlouvy a nahrazuje veškerá předešlá ujednání smluvních stran ústní i písemná (prokázáno uvedenou kupní smlouvou).4. Další v řízení navržené důkazy (výpis z katastru nemovitostí, e-mail , tituly před jménem, , jméno FO, se studií a půdorysem původního stavebního záměru, výslechem žalobkyně, výslechem svědků , jméno FO, a , jméno FO, , e-mailovou komunikací ohledně smírných jednání, dokumentaci ze spisu stavebního úřadu, a to zejména projektovou dokumentaci, námitky žalobkyně a námitky manželů Vlčkových, dále dovolání se neplatnosti kupní smlouvy s potvrzením o odeslání) soud neprováděl, neboť i kdyby byla veškerá žalobní tvrzení prokázána, nemohla by být žaloba úspěšná, jak bude vysvětleno níže.5. Žalovaná je občanem Státu Izrael, proto se soud zprvu zabýval otázkou pravomoci a příslušnosti českého soudu a otázkou rozhodného práva. Protože mezi Českou republikou a Státem Izrael není uzavřena žádná mezinárodní smlouva upravující problematiku vlastnického práva, aplikoval soud na daný vztah - v souladu s ust. § 2 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém - úpravu obsaženou jednak v nařízení Evropského parlamentu a Rady EU č. 1215/2012, o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech (dále též „Brusel I. bis“), a jednak v nařízení Evropského parlamentu a Rady ES č. 593/2008, o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (dále též „Řím I.“), a dospěl k závěru, že podle čl. 24 bod 1) Brusel I. bis je dána jeho pravomoc i příslušnost k rozhodnutí věci a podle čl. 3 Řím I. je rozhodným právem právní řád České republiky, když předmětem řízení je věcné právo k nemovitosti na území České republiky a účastníci si zvolili, že práva a povinnosti z předmětné smlouvy se řídí občanským zákoníkem; možno dodat, že i kdyby snad takové ujednání nebylo možné považovat za platnou volbu práva, bylo by rozhodným právem právo České republiky podle čl. 4 bod 1. písm. c) Řím I.6. Předmětem žaloby bylo určení vlastnického práva. Jakkoliv je daná žaloba žalobou určovací, nemusela žalobkyně tvrdit a prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále též „o. s. ř.“), neboť ten je dán již skutečností, že zapsaný stav ve veřejném seznamu a skutečný stav nejsou v souladu; naléhavý právní zájem na požadovaném určení tak plyne přímo ze zákona, konkrétně z ustanovení § 985 o. z. Konečně i judikatura je dlouhodobě ustálena v závěru, že naléhavý právní zájem na určení práva je vždy dán tam, má-li být soudní rozhodnutí určující právo zaznamenáno do veřejného seznamu a tímto způsobem dosaženo shody mezi stavem právním a stavem zapsaným ve veřejném seznamu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 8. 1999, sp. zn. 2 Cdon 756/97, uveřejněný pod číslem 7/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2639/2015, 22 Cdo 3703/2017).7. Podle § 580 odst. 1 o. z., neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.8. Podle § 583 o. z., jednal-li někd