11 C 81/2019-331 — Okresní soud v Olomouci

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovité věci uvedené ve výroku tohoto rozhodnutí s odůvodněním, že účastníci řízení jsou spoluvlastníky každý o velikosti podílu id. ½ k celku nemovité věci – pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], objekt k bydlení, zapsaný v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Uvedená nemovitá věc je zatížená věcným břemenem bydlení a užívání zřízeným ve prospěch otce žalobce, [jméno] [celé jméno žalobce], [datum narození], který užívá její přízemí včetně pozemku. Předmětná nemovitost je dále užívána žalobcem, neboť žalovaná se z ní odstěhovala. Žalobce po odstěhování žalované na předmětné nemovitosti vynaložil náklady spočívající v oplocení nemovitosti, elektrické pojezdové bráně včetně vydlážděného stání pro osobní motorové vozidlo, základové desce, pergole a vydláždění nádvoří. Žalobce spořil na stavební spoření u [právnická osoba], a hradil úvěr poskytnutý [právnická osoba] měsíční částkou 3 900 Kč. Žalobce navrhl, aby nemovité věci byly přikázány do jeho výlučného vlastnictví a aby byl zavázán povinností vyplatit žalované na vypořádání částku určenou soudem. V průběhu řízení žalobce sdělil, že netrvá na zohlednění investic do nemovitých věcí před rozvodem manželství, na zohlednění pravidelných měsíčních úhrad na stavební spoření ani na zohlednění hrazení pravidelných měsíčních splátek na úvěr. 2. Žalovaná původně navrhla, aby nemovité věci byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobce a aby byl tento zavázán povinností vyplatit žalované na vypořádání částku ve výši 1 870 000 Kč. Závěrem žalovaná navrhla, aby soud zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitým věcem a přikázal je do jejího výlučného vlastnictví a dále zavázal ji k vyplacení částky dle úvahy soudu žalobci. 3. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že otec žalobce daroval žalobci po smrti jeho matky podíl o velikosti id. ½ na předmětné nemovitosti a následně svůj podíl o velikosti id. ½ na téže nemovitosti daroval žalované, v té době budoucí manželce žalobce. Žalobce a žalovaná měli dům opravit a zajistit v něm bydlení pro otce žalobce a starat se o něj. Žalovaná jako manželka žalobce do oprav předmětné nemovitosti investovala. Po rekonstrukci v roce 2011 vybudovali v přízemí novou ložnici pro otce žalobce, v 1. patře obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, kuchyň, technickou místnost nad schody, koupelnu a WC. Do 1. patra je vchod po schodech, které vedou ze samostatné místnosti. Schody na půdu jsou spouštěcí, sundávají se ze stropu, jiný přístup tam není, v 1. patře blokují dveře do spíže, kuchyně, koupelny a na WC. Do sklepa, kde je čerpadlo a přívod vody, je přístup z bytu v přízemí, který obývá otec žalobce. Ve sklepě je čerpadlo, přívod vody. Otec žalobce má zřízeno věcné břemeno užívání domu, v rámci něhož má právo užívání bytu v přízemí, společných prostor, půdních prostor, tedy i schodiště vedoucí z přízemí do 1. patra, dále má právo užívání sklepa a všech venkovních prostor. Otec žalobce je soběstačný, bere léky na ředění krve, bude mu operativně měněn kolenní kloub, špatně chodí. Žalovaná v domě nebydlí od Velikonoc 2018, s otcem žalobce nevychází. Žalobce je zaměstnaný, platí celý úvěr na dům, děti byly svěřeny do péče žalované, žalobce platí výživné v celkové výši 4 000 Kč měsíčně. Otec žalobce je ochoten nechat si zrušit věcné břemeno k získání úvěru žalobcem na vyplacení žalované. 4. Z následujících důkazů soud zjistil: - z výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště Olomouc ze dne 23. 4. 2019, [list vlastnictví] pro k. ú. [anonymizováno], [územní celek], že účastníci řízení mají v podílovém spoluvlastnictví o velikosti podílů každý id ½ k celku pozemek parc. [číslo] o výměře 468 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba [anonymizováno] [adresa], bydlení; ve prospěch pana [jméno] [celé jméno žalobce], [datum narození], bylo smlouvou darovací, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 22. 9. 2010 zřízeno věcné břemeno užívání a bydlení s právními účinky vkladu práva ke dni 24. 9. 2010, - ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 24. 1. 2019 vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení], že srovnávací metodou byla stanovena cena nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví účastníků řízení ve výši 4 520 000 Kč, věcné břemeno bylo oceněno na částku 780 000 Kč, - ze sdělení o stanovení tržní ceny ze dne 8. 2. 2019, že [právnická osoba] s. r. o. stanovila tržní hodnotu nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví účastníků řízení na částku 2 220 000 Kč, - z revizního znaleckého posudku [číslo] ze dne 10. 2. 2020 vypracovaného [celé jméno znalkyně], že obvyklá tržní cena nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví účastníků řízení byla stanovena znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] v souladu se zásadami tržního ocenění, přičemž cena odpočtu za věcné břemeno váznoucí na předmětné nemovitosti byla stanovena oceněním dle zákona č. 151/1997 Sb. a vyhlášky, nikoli však obecnou tržní cenou, což má vliv na celkovou obvyklou tržní cenu nemovitosti, kdy celková hodnota nemovitosti bude nižší; předmětná nemovitost není reálně a účelně dělitelná na samostatné celky dle velikosti spoluvlastnických podílů, kdy dělením nemovitosti by došlo ke ztrátě hodnoty celého domu a vyžadovalo by investici v hodnotě výstavby nového domu; obecná tržní cena nemovitosti činí 4 520 000 Kč, věcné břemeno bylo oceněno na částku 1 130 210 Kč, tedy obecná tržní cena předmětné nemovitosti se započtením odpočtu za věcné břemeno činí 3 390 000 Kč, - z výpovědi znalkyně [celé jméno znalkyně], že nemovitost v podílovém spoluvlastnictví účastníků řízení lze rozdělit na dvě bytové jednotky, jednu dvoupokojovou a druhou čtyřpokojovou, s tím, že základy a nosné konstrukce domu (střecha, rozvody energií) by byly společné, rozdělení by vyžadovalo náklady na sepsání rozdělení domu na bytové jednotky podle zákona, náklady na vklad do katastru nemovitostí ve výši 2 000 Kč a podmínkou je souhlas obou vlastníků, dům by měl jeden hlavní přívod vody ve společných částech domu, schodiště by z důvodu přístupu na půdu patřilo mezi společné součásti domu, dal by se i zúžit vstup na půdu např. 2 x do roka za účelem kontroly střešní konstrukce, při rozdělení na jednotky by chodba v 1. patře vedoucí na půdu zůstala ve společných částech domu, šlo by ji i zmenšit např. sádrokartonem chodba v přízemí vedoucí ke sklepu by byla součástí společných částí domu, a to v rozsahu 1/3 z celkové plochy 8,6 m2, k oddělení by stačil sádrokarton a dveře, byt v přízemí by však žádný z účastníků nemohl užívat s ohledem na váznoucí věcné břemeno; účastníci znalkyni potvrdili, že rozměry v podrobných výkresech s přesným zaměřením odpovídají skutečným rozměrům, tyto znalkyně kontrolovala z celkové zastavěné plochy uvedené v katastru, dále vycházela z výkresové dokumentace, kterou si účastníci nechali zpracovat před rekonstrukcí, a do této byly zakresleny změny provedené žalobcem s přesnými výměrami, které porovnala se zaměřením, které bylo předloženo před rekonstrukcí na stavební úřad; ceny nemovitostí s věcnými břemeny se odvíjejí i od věku osoby, která má věcné břemeno na dožití, - ze sdělení [jméno] [příjmení] [příjmení] ze dne 24. 2. 2021, že žalobce, při čistém měsíčním příjmu 22 000 Kč a při pravidelných měsíčních nákladech 7 900 Kč (3 900 Kč jako spoludlužník úvěru žalované, 4 000 Kč jako výživné na děti) a po splnění následných podmínek pro schválení úvěru, je solventní splácet úvěr ve výši 1 350 000 Kč, kdy z vyjádření bank je nemovitost v podílovém spoluvlastnictví účastníků řízení pro banky neakceptovatelná zástava pro vlastnické omezení; pro získání úvěru bez zástavy nemovitosti je žalobce solventní splácet úvěr ve výši 800 000 Kč, - z čestného prohlášení, že [jméno] [příjmení], [datum narození] je schopen a ochoten poskytnout žalované finanční částku ve výši 100 000 Kč za účelem vyrovnání podílového vlastnictví s žalobcem - z výpisu ze spořicího účtu za únor 2021, že konečný zůstatek na spořicím účtu žalované činí 141 342,85 Kč, - z předběžného posouzení úvěru, že žalovaná by mohla dosáhnout na hypoteční úvěr ve výši 1 500 000 Kč s měsíčními splátkami ve výši 5 954,15 Kč. 5. Z ostatních provedených důkazů soud neučinil žádná relevantní skutková zjištění. 6. Návrhy žalobce na provedení důkazu výslechem žalované, vypracováním dalšího revizního znaleckého posudku, odborným vyjádřením bankovních institucí ohledně podmínek poskytnutí hypotečního úvěru, dalšími e-mailovými vyjádřeními zástupců bank o úvěrovatelnosti nemovitosti s věcným břemenem a e-mailovou komunikací mezi zmocněnci účastníků ohledně vypořádání SJM byly soudem pro nadbytečnost zamítnuty. Na základě provedených důkazů učinil soud tento závěr o skutkovém stavu: 7. Žalobce podal dne 18. 3. 2019 žalobu na vypořádání podílového spoluvlastnictví, neboť účastníci se na