16 C 174/2020-159 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobci se domáhali rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobcům 967 618,89 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobci jako pronajímatelé číslo 1) společně se [celé jméno svědkyně] jako pronajímatelem číslo 2) na straně jedné, uzavřeli s žalovaným jako nájemcem, na straně druhé, dne 30. 12. 2014 smlouvu o nájmu pozemků, jejímž předmětem byly pozemky zapsané na LV [číslo] u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, [stát. instituce] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2019. V průběhu trvání nájmu byl žalovaný, jako nájemce, povinen hradit žalobcům a pronajímateli číslo 2) za užívání předmětu nájmu nájemné, splatné ročně vždy do 31. 12. daného kalendářního roku, za které se nájemné platí, a to na účet žalobců. Nájemné bylo stanoveno dohodou smluvních stran v celkové výši 274 800 Kč. Dle dohody spoluvlastníků pozemků ze dne 30. 12. 2014, uzavřené mezi žalobci, jako pronajímateli číslo 1) a pronajímatelem číslo 2), je shora popsané nájemné za užívání předmětu nájmu ve výši 6 000 Kč za 1 ha pronajímaného předmětu nájmu ročně rozděleného mezi spoluvlastníky tak, že žalobcům náleží 5 700 Kč za 1 ha pronajímaného předmětu nájmu, tj. celkově za 45,8 ha částka ve výši 261 060 Kč ročně a pronajímateli číslo 2) náleží 300 Kč za 1 ha. Žalovaný uhradil nájemné za rok 2015 a 2016 v souladu se smlouvou řádně a včas v plné výši. Při kontrole plateb za užívání předmětu nájmu bylo žalobci zjištěno, že na nájemném za rok 2017, 2018 a 2019 nebylo do doby podání žaloby ničeho uhrazeno, a to i přes výzvu k zaplacení dlužné částky, zaslané žalovanému dne 15. 4. 2020. K podání žaloby tak žalobci za žalovaným evidují dluh na nájemném za užívání předmětu nájmu v celkové výši 783 180 Kč s příslušenstvím. Dle článku III. odst. 3.2 smlouvy ze dne 30. 12. 2014 vzniká žalobcům, jako pronajímatelům číslo 1), v případě prodlení žalovaného s hrazením nájemného právo na uhrazení smluvní pokuty ve výši 0,05 % denně za každý den prodlení. Nájemné ve výši 261 060 Kč ročně bylo splatné vždy do 31. 12. daného kalendářního roku, za které se nájemné platí. Smluvní pokuta ve výši 0,05 % denně byla vyčíslena ke dni 15. 4. 2020, to je ke dni výzvy k úhradě dlužné částky zaslané žalovanému, a to ve výši 109 123,08 Kč za dlužné nájemné za rok 2017 ve výši 61 479,63 Kč za dlužné nájemné za rok 2018 a ve výši 13 836,18 Kč smluvní pokuta za dlužné nájemné za rok 2019 Celkem se tak jedná o smluvní pokutu ve výši 184 438,89 Kč. Výzva k úhradě aktuální dlužné částky byla žalovanému doručena dne 15. 47. 2020, smluvní pokuta je splatná na výzvu, tedy do čtrnácti dnů od doručení 29. 4. 2020. Od tohoto okamžiku tak žalobci požadují zákonný úrok z prodlení. Žalovaný dlužnou částku neuhradil přes předžalobní výzvu ze dne 15. 4. 2020, která byla žalovanému doručena dne 15. 4. 2020. 2. Žalovaná se k žalobě písemně vyjádřila v odůvodnění odporu proti platebnímu rozkazu, kdy uvedla, že žalovaný nárok žalobců neuznává. Tato skutečnost byla sdělena žalobcům již v rámci korespondence s jejich právním zástupcem v návaznosti na doručenou výzvu k úhradě dlužné částky ze dne 15. 4. 2020. Tvrdila, že žalobci neuvedli, že došlo k podstatné změně okolností ve vztahu k uzavřené nájemní smlouvě ze dne 30. 12. 2014. Žalovaný se jako nájemce stal spoluvlastníkem uvedených pozemků, když kupní smlouvou ze dne 2. 7. 2015 s právními účinky vkladu ke dni 7. 7. 2015, zakoupil spoluvlastnický podíl o velikosti 1/10 vzhledem k celku a spoluvlastnický podíl o velikosti 2/5, vzhledem k celku pak zakoupil pan [příjmení] [jméno] [příjmení] oba od spoluvlastnice [celé jméno svědkyně]. S ohledem na zánik nájemního vztahu, když došlo k tomu, že jde o nemožnost pronájmu spoluvlastnického podílu, bylo opakovaně judikováno, že v tomto případě je nájemní smlouva je absolutně neplatným právním úkonem. Není tedy možné, že by po splynutí zanikl závazek pouze v rozsahu podílu, tedy předmětem nájmu se měl stát jen podíl zřejmě žalobců. Žalovaný zpochybňoval i existenci či platnost spolu dohody spoluvlastníků ze dne 30. 12. 2014, o jejíž existenci nebyl nikdy informován a dozvěděl se o ní až z dopisu zástupce žalobců ze dne 15. 4. 2020. Žalovaný uváděl, že se domnívá, že tato dohoda nemohla nikdy platně vzniknout, protože původní vlastnice [celé jméno svědkyně] byla v exekučním řízení, platilo pro ni generální inhibitorium a uvedené pozemky byly postihnuty exekučními příkazy. Snad jediným smyslem takové dohody mohla být skutečnost, aby nájemné bylo„ ošetřeno“ před exekutorem, resp. věřiteli této spoluvlastnice. Žalovaný má za to, že tato dohoda tedy byla uzavřena v rozporu se zákonem, když obcházela věřitele spoluvlastnice [celé jméno svědkyně] a příčila se taktéž dobrým mravům, neboť z dohody nevyplývá žádný jiný důvod, pro který by mělo dojít k rozdělení nájemného pro spoluvlastníky jinak, než v souladu s jejich spoluvlastnickými podíly. K těmto závěrům žalovaného vede i skutečnost, že z nájemní smlouvy vyplývá, že platebním místem pro úhradu celého nájemného má být účet pronajímatelů číslo 1). Žalovaný svůj spoluvlastnický podíl spolu se spoluvlastníkem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] kupovali se souhlasem exekutora a kupní cena byla hrazena na účet tohoto exekutora. Žalovaný dále tvrdil, že pokud šlo o zásadní změnu v poměru rozdělení výtěžku z nájmu pozemků, měla být tato spoluvlastnická dohoda sepsána formou veřejné listiny a měla být zveřejněna ve veřejném seznamu v souladu s ustanovením občanského zákoníku v návaznosti na ochranu třetích osob. Práva a povinnosti z takové dohody by mohly přejít na nabyvatele, to je žalovaného a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] jako třetího spoluvlastníka pouze za situace, že by o nich tito nabyvatelé věděli, když se jedná o úpravu vlastnických vztahů, které se vymykají úpravě obsažené v zákoně. Pokud žalovaný vyplatil žalobcům za roky 2051 a 2016 nájemné, stalo se to z neznalosti, když očekával, že odpovídající část těchto vyplacených částek bude poukázána zpět spoluvlastníkům dle jejich podílu. Když se tak nestalo, žalovaný začal věc řešit se žalobci, když v otázce nájmu vždy jednal pouze se žalobcem b) [celé jméno žalobce]. Tvrdil, že se dohodli tak, že je nutno náležitost neplacení nájemného spoluvlastníkům narovnat, a to v tom smyslu, že tedy nájemné za roky 2015 a 2016 si ponechají žalobci v plném rozsahu, neboť finance v té době údajně potřebovali na jiné své aktivity a nájemné za roky 2017 a 2018 si rozdělí dle podílů žalovaný a spoluvlastník [anonymizováno] [jméno] [příjmení] Ani v této době, tedy v roce 2017, žalobce b) neoznámil žalovanému nic ohledně existence dohody spoluvlastníků. Žalovaný si na to s žalobcem b) podal ruku a měl za to, že tím jsou dohodnuti. Připravil dodatek k nájemní smlouvě, u kterého měl žalobce b) zajistit podpis žalobkyně a), což se však nestalo, a to byl důvod pro nevyplacení žádné částky v roce 2019, když žalovaný toto podmiňoval podpisem dodatku. V této době však došlo mezi účastníky ke sporům, které se jim nepodařilo vyřešit a žalobci na to reagovali přípisem jejich zástupce ze dne 15. 4. 2020. Žalobcům byla tedy za roky 2015 a 2016 vyšší částka, než na jakou měli nárok, a to celá částka 274 800 Kč a nikoliv jen podíl ½ ve výši 137 400 Kč. Byla jim tedy neoprávněně vyplacena částka dvakrát 137 400 Kč. Dále žalovaný namítal, že mu není známo, z jakého důvodu je v nájemní smlouvě uvedeno, že výměra uvedených pronajatých pozemků činí 436 647 m2, přičemž nájemné je vypočteno z výměry 45,8 ha. Jde o neurčitost samotné nájemní smlouvy. Žalovaný tvrdil, že má za to, že za roky 2017 a 2018 jsou mezi nimi s ohledem na shora uvedené poměry vyrovnány a nic si jako spoluvlastníci, a to ani ve vztahu k [anonymizováno] [jméno] [příjmení], jako dalšímu spoluvlastníkovi, nic nedluží. Pokud by soud dal žalobcům za pravdu, žalovaný vznášel námitku započtení svého nároku na vrácení přeplatku 27 480 Kč s případným nárokem žalobců na úhradu nájemného za rok 2017 v tomto uvedeném rozsahu. Žalovaný má pak za to, že s ohledem na tvrzený zánik nájemní smlouvy ke dni 7. 7. 2015 nemají tedy žalobci nárok ani na požadovanou smluvní pokutu. 3. Žalobci se k odporu žalované vyjádřili, tvrdili, že z odůvodnění odporu nevyplývá, na základě jakého právního důvodu má žalovaný za to, že se smlouva stala absolutně neplatnou či zanikla. Dle tvrzení žalobců dochází při pluralitě subjektů na straně věřitelské či dlužnické k zániku závazku splynutím pouze v rozsahu podílu, který na konkrétního dlužníka či věřitele připadal. Celý závazek tudíž nezaniká, ostatní spoludlužníci zůstávají nadále povinnými a věřitelé oprávněnými. V tomto případě tak splynutím práva jednoho z pronajímatelů, pronajímatele číslo 2), a povinnosti nájemce zanikl závazek hradit nájemné pouze v rozsahu podílu, jehož vlastníkem se nájemce stal, nikoliv celý závazek. Také námitky, že dohoda spoluvlastníků ze dne 30. 12. 2014 nemohla platně vzniknout a měla být sepsána formou listiny a že práva a listiny z této dohody nemohly přejít na nabyvatel