29 C 170/2021-262 — Okresní soud v Olomouci

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu, doručeným Okresnímu soudu v Olomouci dne [datum], se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tak, že tato částka představuje zaplacenou rezervační zálohu, kterou mu žalovaná nevrátila poté, co odstoupil od rezervační smlouvy uzavřené se žalovanou (na straně prodávající) a se společností [právnická osoba], [IČO] (na straně zprostředkovatele). Předmětem rezervační smlouvy byla dohoda o uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní, jejímž předmětem by byla koupě bytové jednotky, sklepa a parkovacího stání v domě na pozemku s parcelním číslem st. 141 nacházejícím se v [obec] v [katastrální uzemí]. Žalobce od smlouvy odstoupil, jelikož postupně začal pochybovat o věrohodnosti žalované, když mimo jiné odmítala připustit jakékoliv změny budoucí kupní smlouvy a odmítala zřídit žalobci jakékoliv zajištění ve vztahu k dalším požadovaným zálohám na kupní cenu. Vzhledem k tomu, že žalobce nebyl poučen ve smyslu § 1829 občanského zákoníku, lhůta k odstoupení činila rok a 14 dnů. Současně žalobce poukazoval na skutečnost, že se daný právní vztah řídí zákonem o realitním zprostředkování, který byl v několika ohledech porušen. Žalovaná žalobci doposud zaplacený rezervační poplatek nevrátila. 2. Žalovaná s uplatněným nárokem žalobce nesouhlasí a navrhla zamítnutí žaloby. Odkázala na obsah rezervační smlouvy (bod 3.4), v němž je uvedeno, že v případě neuzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě ve sjednané době se rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč započítává na sjednanou smluvní pokutu ve stejné výši. Vzhledem k tomu, že žalobce ani v náhradním termínu smlouvu o budoucí kupní smlouvě nepodepsal, je jeho požadavek na vrácení rezervačního poplatku neoprávněný. Žalobce byl poučen o obsahu rezervační smlouvy a byly mu předloženy i veškeré přílohy. Odstoupení od smlouvy nebylo účinné, jelikož nejednalo o realitní zprostředkování dle zákona o realitním zprostředkování a na věc se s ohledem na ustanovení § 1840 písm. d) občanského zákoníku neaplikuje ani poučení a sdělení dle ustanovení § 1820 a § 1829 občanského zákoníku, jelikož šlo o smlouvu, která upravuje převod práva k nemovité věci. 3. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění: -) z výpisu z OR žalované ze dne [datum], že žalovaná je společností s ručením omezením a jejím statutárním orgánem je jednatel pan [jméno] [příjmení]; -) z rezervační smlouvy a příloh k ní, že text smlouvy je s přílohami spojen do jednoho svazku listin, a rezervační smlouva byla uzavřena mezi žalovanou (zastupovanou [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]) označenou jako prodávající, žalobcem (tato strana označena jako kupující) a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] (tato strana označena jako zprostředkovatel); prodávající prohlásil, že bude realizovat jako stavebník stavbu Bytového domu [ulice a číslo] etapa na ulici [ulice], [obec]; kupující prohlásil, že má vážený zájem o budoucí koupi předmětu rezervace (bytová jednotka [číslo], sklep č. [anonymizováno] a garážové stání č. [anonymizována dvě slova]) za celkovou cenu 6 900 000 Kč včetně DPH, zavázal se do [datum] uzavřít budoucí kupní smlouvu s prodávajícím ohledně specifikované nemovitosti a zavázal se zaplatit rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč do tří dnů od podpisu smlouvy; zprostředkovatel se zavázal po dobu 10 dnů nemovitost„ blokovat“ a nenabízet ji k prodeji třetím osobám; strany se dohodly, že v případě neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní dle podmínek této smlouvy, je kupující povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, přičemž prodávající může na tuto pokutu započíst rezervační poplatek; v závěru smlouvy je předtištěn text„ V [obec], dne“ s doplněným datem [datum], na smlouvě jsou podpisy všech stran; smlouva obsahuje 6 příloh, z návrhu budoucí smlouvy kupní plynou její parametry, termín dokončení předmětu převodu stanoven nejpozději na den [datum], tato smlouva obsahuje dle svého textu rovněž 6 příloh; v návrhu smlouvy o budoucí smlouvě kupní i v návrhu kupní smlouvy je na závěr předtištěn text„ V [obec] dne“; mezi přílohami je i platební kalendář, ze kterého plyne, že rezervační poplatek měl být hrazen do 3 dnů od podpisu rezervační smlouvy, záloha na kupní cenu ve výši 60 % do 7 dnů od podpisu budoucí kupní smlouvy a doplatek kupní ceny do 15 dnů od doručení kolaudačního souhlasu; mezi přílohami jsou obsaženy i obchodní podmínky k budoucím kupním smlouvám a kupním smlouvám a není v nich obsaženo poučení spotřebitele o právu odstoupit od smlouvy do 14 dnů v případě, že je smlouva uzavřena distančně nebo mimo obchodní prostory podnikatele; z plné moci ze dne [datum], že žalovaná prostřednictvím svého jednatele (pan [příjmení]) a pan [příjmení] jako fyzická osoba tohoto dne zmocnili [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] k uzavření všech rezervačních smluv a smluv o uzavření budoucí kupní smlouvy souvisejících s prodejem nemovitostí v rámci projektu„ Bytový dům [ulice a číslo] etapa“, podpis pana [příjmení] je úředně ověřen; -) z dodatku [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] uzavřeného dne [datum], že se strany rezervační smlouvy dohodly na změně rezervační doby do dne [datum], přičemž žalobce se zavázal do [datum] uzavřít budoucí kupní smlouvu; -) z emailové komunikace účastníků a Mgr. [celé jméno svědka] ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum], že dne [datum] byl žalobci zaslán ze strany [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] návrh smlouvy o budoucí smlouvě kupní s přílohami; dne [datum] zaslal pan [příjmení] [celé jméno svědka] žalobci podepsaný dodatek [číslo] k rezervační smlouvě; dne [datum] bylo jednatelem žalované emailem žalobci sděleno, že smlouvu o budoucí kupní smlouvě včetně platebních podmínek nelze v žádném bodě měnit; dne [datum] žalobce poslal emailem Mgr. [celé jméno svědka] informaci, že banka bude moci čerpat částku na 2. zálohu kupní ceny ve druhé polovině ledna 2021, z tohoto důvodu žádá o úpravu data splátky druhé zálohy; Mgr. [celé jméno svědka] v zápatí svých emailů uvádí jako telefonní kontakt číslo [tel. číslo]; -) z emailu žalobce adresovaného žalované, Mgr. [celé jméno svědka] a paní [příjmení] z [anonymizována tři slova], jehož obsahem je odstoupení od rezervační smlouvy uzavřené dne [datum], včetně podacího lístku a výpisu sledování zásilek, že žalobce zaslal elektronicky své odstoupení od smlouvy z důvodu, že nebyl informován v souladu se zákonem o realitním zprostředkováním, ve smlouvě mu byla uložena povinnost v rozporu s tímto zákonem, nebyl informován o podmínkách převodu předmětu koupě a skutečnosti, že bude muset uhradit kupní cenu před dostavbou, před podpisem kupní smlouvy a nebude mu poskytnuta možnost úhrady kupní ceny prostřednictvím úschovy či alespoň zajištění formou zástavního práva, z důvodu, že je slabší stranou smlouvy uzavírané adhezním způsobem a z důvodu, že nebyl poučen o možnosti odstoupit od smlouvy ve lhůtě 14 dnů od uzavření rezervační smlouvy; současně žalobce požádal o vrácení zaplacené zálohy ve výši 100 000 Kč ve lhůtě 14 dnů od doručení odstoupení; fyzická zásilka byla odeslána [datum] a dodána žalované dne [datum]; -) z výzvy k vrácení rezervační zálohy ze dne [datum], včetně kopie podacího lístku a výpisu sledování zásilek, že žalobce opakovaně vyzval k vrácení částky 100 000 Kč; zásilka byla odeslána na adresu sídla žalované dne [datum], dne [datum] byla vrácena odesílateli, jelikož adresát byl na uvedené adrese neznámý; -) z výtisku webových stránek [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] s nabídkou bytů [ulice] ze dne [datum], jakož i představení [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] z téhož dne, že předmětná výstavba byla uvedena mezi developerskými projekty na webu [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], obsahuje popis projektu výstavby nových bytů na rozhraní ulic [ulice] a [ulice] v [obec] s předpokládaným termínem zahájení stavby v záři 2019 a předpokládaným termínem kolaudace v květnu 2021; [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] prezentována jako specialista na prodej a pronájem novostaveb a developerských projektů, na webu je uveden jednatel [příjmení] [celé jméno svědka] s telefonickým kontaktem [tel. číslo]; -) z výpisu z údajů z veřejné části živnostenského rejstříku pro [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], že jde o společnost s ručením omezeným, jejímž jednatelem je Mgr. [celé jméno svědka]. Její obory činnosti jsou (mimo jiné) správa a údržba nemovitostí, zprostředkování obchodu a služeb a realitní činnost; -) ze 2 ks barevných fotografií rozestavěné stavby předložených žalobcem u jednání dne [datum], že předmětné stavby byly v době pořízení fotografií stále rozestavěné a neobyvatelné, většina pater bez vsazených oken; mezi účastníky je nesporné, že na těchto fotografiích je rozestavěný bytový dům [anonymizováno] II., v rámci kterého si žalobce rezervoval předmětné nemovitosti; -) z informace o jednotce [číslo] informace o pozemku parc. č. st. 141 v k. ú. [část obce], [územní celek] ze dne [