16 C 103/2022-146 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobce se svojí žalobou podanou u Okresního soudu v Olomouci dne [datum] domáhal určení vlastnického práva a nahrazení projevu vůle. Žalobu odůvodňoval tím, že mezi žalobcem jako nájemcem na straně jedné a žalovanou č. 1 jako pronajímatelem na straně 2. byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu nemovitostí (dále jen„ smlouva“) a to pozemku parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 261 m², jehož součástí je stavba [obec] pod [příjmení], [adresa], rod. dům, která stojí na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m², jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., garáž, která stojí na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře [číslo] m², pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 518 m², to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] je zapsáno u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc. Nájem byl uzavřen na dobu určitou 5 lety počínaje dnem nabytí účinností smlouvy, to je dnem 16. 11. 2016. Nájem tedy skončil 16. 11. 2021 Smluvní strany se v čl. 3 smlouvy dohodli na tom, že nájemce bude mít po dobu trvání nájemní smlouvy přednostní právo koupě nemovitosti jen jako celku, pouze však za předpokladu, že bude plnit své povinnosti dle této smlouvy a to za cenu 880 000 Kč, plus daň z nabytí nemovitých věcí za nemovitosti, náklady na vyhotovení energetického štítku a náklady na vypracování znaleckého posudku, odhadu pro Finanční úřad. Šlo tedy o uzavření dohody o předkupním právu. Žalovaná 1) však nenabídla nemovitosti ke koupi žalobci, ale byly převedeny na žalovanou 2). K převodu vlastnického práva došlo na základě kupní smlouvy ze dne 21. 12. 2020, tedy za trvání nájemního vztahu dle smlouvy o nájmu a to za kupní cenu 830 000 Kč. Žalobce zjistil, že statutární orgány žalované 1) a žalované 2) jsou navzájem provázanými subjekty. Převod vlastnického práva byl zcela účelový, kdy jeho záměrem byla snaha vyhnout se povinnostem vyplývajícím žalované 1) ze smlouvy. Nový nabyvatel, tedy žalovaná 2), musela o existenci předkupního práva vědět a to s ohledem na provázanost obou společností. Žalobce prostřednictvím předžalobních výzev ze dne 21. 3. 2022 uplatnil vůči oběma žalovaným předkupní právo k nemovitostem. Dnem doručení tohoto uplatnění, to je 22. 3. 2022, došlo k zániku povinností z kupní smlouvy v důsledku čehož, k okamžiku splnění rozvazovací podmínky žalované přestávají být vázány účinky mezi nimi uzavřené smlouvy kupní. Pro uplatnění rozvazovací podmínky byly splněny podmínky, že žalovaná 2) o předkupním právu věděla nebo musela vědět a žalobce své předkupní právo uplatnil vůči žalované 2). Obě tyto podmínky byly v daném případě naplněny. Naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k nemovitostem žalovanou 1) spatřuje žalobce v tom, že žalovaná 2) je vedena jako vlastník nemovitostí v Katastru nemovitostí, když uvedený zápis neodpovídá skutečnosti. Nemovitosti byly převedeny v rozporu se sjednaným předkupním právem na 3. subjekt a nebyly nabídnuty ke koupi žalobci za sjednaných podmínek. Žalobci tak bylo znemožněno, aby využil svého předkupního práva a nemovitosti nabyl do svého vlastnictví. Uzavřením kupní smlouvy došlo k neoprávněnému negativnímu zásahu do práv žalobce. Jedinou možností žalobce je tak domáhat se touto žalobou určení vlastnického práva k nemovitostem, když podkladem pro zápis vlastnického práva žalobce může být pouze rozsudek soudu. Žalobce se dále domáhá, aby byla nová kupní smlouva, kterou by bylo vlastnické právo k nemovitostem převedeno na žalobce, uzavřena prostřednictvím soudního rozhodnutí. Žalobce má zájem dosáhnout převodu vlastnického práva na jeho osobu. Je zřejmé, že mezi žalobcem a žalovanou 1) byl ve smlouvě sjednán budoucí závazek k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem měly být nemovitosti. Konkrétní návrh kupní smlouvy nebyl přílohou smlouvy. K nápravě stavu a uzavření kupní smlouvy byla žalovaná vyzvána prostřednictvím předžalobní výzvy ze dne 21. 3. 2022. Obsah smlouvy kupní uvedené ve výroku, jehož vydání se žalobce domáhá, pak odpovídá podmínkám smlouvě o nájmu nemovitostí. 2. Žalovaná 1) se k žalobě písemně vyjádřila podáním doručeným soudu dne [datum], když uváděla, že žalobce podal vůči žalované 1) žalobu na určení vlastnického práva a dále žalobu na nahrazení projevu vůle, tedy jakousi kombinaci určovací žaloby s žalobou na plnění. Na žalobě na určení není naléhavý právní zájem. Žalované 1) chybí pasivní legitimace. Uplatnění předkupního práva nedošlo k zániku povinností z kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanými, když pokud došlo k převodu vlastnického práva, nemohly nastat účinky rozvazovací podmínky. Vlastníkem nemovitostí tedy není žalovaná 1), jak tvrdí žalobce. Žalovaná 1) potvrdila, že došlo k uzavření nájemní smlouvy, když nájemní smlouva obsahovala obligační právo přednostní koupě nemovitostí při splnění dvou podmínek. Doba uplatnění práva žalobcem byla časově omezena a to do ukončení nájemní smlouvy a právo bylo platné pouze po dobu, kdy žalobce plnil všechny své povinnosti podle nájemní smlouvy. Právo přednostní koupě bylo vykonáno žalobcem mnohem později, než jak bylo dohodnuto v nájemní smlouvě, a proto bylo vykonáno neplatně. Ke splnění rozvazovací podmínky pro zánik práva přednostní koupě došlo 2. 12. 2016, kdy se žalobce jako nájemce dostal poprvé do prodlení s placením nájemného podle nájemní smlouvy. Tím právo přednostní koupě nemovitostí žalobce zaniklo. V čl. 4 smlouvy je dána povinnost hradit nájemné vždy k prvému dni měsíce za měsíc, ve kterém je nájemné splatné na účet pronajímatele. V ten den musí být celá částka nájemného na účtu pronajímatele. Žalobce za měsíc prosinec 2016 neuhradil, za měsíc únor 2017 uhradil nájemné až 24. 2. 2017, za měsíc březen 2017 uhradil pak žalobce nájemné až 30. 3. 2017, nájemné za měsíc duben bylo žalobcem uhrazeno až 4. 5. 2017. Žalobce dále porušoval smlouvu, když nemovitosti užívaly i jiné osoby, žalobce se o nemovitosti nestaral a neprováděl opravy, jak byl povinován podle nájemní smlouvy. Porušil povinnosti také tím, že provedl neodborné stavební úpravy na nemovitostech a při ukončení nájemní smlouvy nemovitosti v rozporu s nájemní smlouvou nevyklidil a nepředal žalované 2). Do dnešního dne neoprávněně nemovitosti dále užívá. Žalovaná 1) chtěla v průběhu doby nájem několikrát vypovědět, žalobce však pod sliby docílil toho, že nájemní smlouva vypovězena nebyla. Dále se žalovaná 1) vyjadřovala k převodu nemovitostí na žalovanou 2), když tvrdila, že žalovaná 1) v době převodu začala realizovat obchodní projekt s bankovním financováním a jen pro tento účel bylo nutné nejdříve účetně i právně oddělit vlastnictví nemovitostí od další podnikatelské činnosti žalované 1). Žádný jiný důvod neexistoval. Žalovaná 1) tvrdila, že žalobce věděl, že jeho právo přednostní koupě zaniklo a byl také žalovanou 2) uvědoměn o tom, že došlo ke změně vlastníka. Žalobce kontaktoval žalovanou 2) s tím, že sice nemá prostředky na nákup nemovitostí, ale byl by schopen si v budoucnu zajistit tyto prostředky a měl by zájem o běžnou koupi nemovitostí v době po ukončení nájmu. Dotazoval se žalované 2), zda by nechtěl nemovitosti prodat a pokud ano, za jakou cenu. V tomto směru za žalobce jednal i jeho zástupce. Žalobce také neuplatnil předkupní právo včas do doby ukončení nájemní smlouvy, tedy do 26. 11. 2021, kdy byla nájemní smlouva ukončena. Poté teprve až 22. 3. 2022 ze strany zástupce žalobce byla zaslána výzva oběma žalovaným a to pouze proto, aby mohl žalobce podat tento návrh. Žalovaná 1) navrhla tedy zamítnutí žaloby. 3. Žalovaná 2) se k vyjádření žalované 1) plně připojila a také navrhla zamítnutí žaloby. 4. Okresní soud provedl dokazování a má prokázáno ze smlouvy o nájmu nemovitosti uzavřené dne 16. 11. 2016, že mezi žalovanou 1) jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byla uzavřena smlouva o nájmu, jejímž předmětem byly nemovitosti a to pozemek parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 261 m², jehož součástí je stavba [obec] pod [příjmení], [adresa], rod. dům, která stojí na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m², jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., garáž, která stojí na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře [číslo] m², pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 518 m², to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] je zapsáno u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc. Vybavení nemovitosti bylo specifikováno v předávacím protokolu, který tvořil přílohu č. 1 a byl nedílnou součástí této smlouvy. Žalobce potvrdil, že si nemovitosti řádně prohlédl a že je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním a nemovitosti jsou ve stavu způsobilém k nastěhování i k obývání. V bodě 2.1 smlouvy bylo uvedeno, že pronajímatel přenechává nájemci nemovitosti uvedené v čl. 1 odst. 1.1 smlouvy do užívání a to výhradně za účelem zajištění bytový