29 C 251/2022-217 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobou podanou u podepsaného soudu dne , datum, a doplněnou podáním ze dne , datum, , , datum, , , datum, a , datum, , se žalobkyně domáhala odvolání žalované z funkce správce pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , část obce , jméno FO, , obč. vyb., vše v k.ú. , jméno FO, (dále také jen „nemovitost“) a jmenování žalobkyně novým správcem nemovitosti. Svou žalobu odůvodnila tím, že účastníci jsou vlastníky jednotek v nemovitosti, která je předmětem bytového spoluvlastnictví. V nemovitosti je vymezeno 5 jednotek. Vlastníkem čtyř jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, je žalovaný a vlastníkem rozestavěné jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (dále také jen „rozestavěná jednotka“) je žalobkyně. Bytové spoluvlastnictví bylo založeno Dohodou o zrušení podílového spoluvlastnictví se vznikem jednotek ze dne , datum, , uzavřenou mezi žalobkyní a žalobcem. Společenství vlastníků nebylo založeno (tedy ani nevzniklo) a osoba správce nebyla v Dohodě o zrušení spoluvlastnictví určena. S ohledem na skutečnost, že žalovaná vlastnila podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, k celku na nemovitosti, a tedy i na společných částech, což odpovídá cca 84,58 %, a byla většinovým spoluvlastníkem podílu na společných částech, vykonávala od počátku bytového spoluvlastnictví funkci správce. Dle žalobkyně však žalovaná své povinnosti správce neplní řádně, když správu domu a pozemku zjevně nevykonává v souladu se zájmy vlastníků jednotek a v mnoha ohledech ji nevykonává vůbec. Žalovaná jako správce doposud nikdy nesvolala shromáždění vlastníků jednotek, a žalobkyni tak neumožňuje řádný podíl na správě domu a pozemku. Stejně tak žalovaná doposud správu domu a pozemku nikdy nevyúčtovala, ani neposkytla další podrobnější informace o tom, jaké kroky v rámci správy podnikla, zejm. pak jaká právní jednání učinila. Mezi žalobkyní (jejíž jednatelka je dcerou jednatele žalované) a žalovanou panují delší dobu závažné spory, které svým rozsahem přesahují předmět tohoto řízení. Podstatou ale zůstává, že žalovaná zcela odmítá jakékoliv vzájemné jednání a komunikaci o sporných záležitostech, které v podstatném rozsahu zahrnují právě otázky správy nemovitosti, a tedy spadají do kompetencí a povinností správce a nereaguje na žádné výzvy žalobkyně. Ze strany žalované se tak přitom děje v situaci, kdy se v rámci nemovitosti, a to v podstatném rozsahu v rámci společných částí, aktuálně nashromáždilo velké množství zásadních problémů, především stavebnětechnického, resp. stavebněprávního charakteru, které vyplynuly z řízení (či jiných postupů podle stavebního zákona) aktuálně vedených stavebním úřadem (Magistrát města Olomouce, Odbor stavební, Oddělení pozemních staveb), který zjistil, že stav společných částí neodpovídá platné stavební dokumentaci (v návaznosti na předchozí rozhodnutí stavebního úřadu), a to v relativně závažných bodech, zásadně ovlivňujících i požární bezpečnost. Žalovaná dne , datum, podala žádost o dodatečné povolení stavby „nástavba střechy nad objektem ve dvoře a vjezdem do myčky“, a to jako „změny dokončené stavby“ (tj. Budovy), vztahující se prakticky výlučně ke Společným částem, přičemž v daném směru žádné rozhodování shromáždění vlastníků (§ 1191 odst. 2 obč. zákoníku) neproběhlo, a správce tak jednal bez zákonem požadovaného rozhodnutí vlastníků jednotek. V důsledku činnosti žalované dochází také dlouhodobě k omezování žalobkyně v užívání společných částí. Žalovaná brání žalobkyni také v provedení stavebních prací nezbytných k dokončení střešní nástavby, přestože se ve Smlouvě o výstavbě ze dne , datum, zavázala tuto stavbu umožnit. Žalovaný následně, zjevně pod tíhou žalobních tvrzení, svolal shromáždění vlastníků na den , datum, , byť nedodržel lhůtu pro svolání shromáždění a přes výzvu nezpřístupnil předem jakékoliv podklady jednání. Především však na program shromáždění žalovaný zařadil pouze „vyúčtování služeb“ za roky 2021 a 2022, tedy záležitosti bagatelní, pro podstatu žaloby irelevantní. Podstatné záležitosti dle žaloby, tedy vyúčtování nikoliv služeb, ale správy domu a pozemku jako takové, vč. informací o rozsahu vykonávané správy (tedy o tom, jaké činnosti byly v rámci správy vůbec správcem vykonány) a především zásadní stavebnětechnické problémy společných částí nemovité věci, na program zařazeny nebyly. Žalobkyně má za to, že výkon funkce správce ze strany žalované je v rozporu se zákonem, a to dlouhodobě a v závažných záležitostech, což zjevně představuje „důležitý důvod“ pro odvolání správce ve smyslu § 1193 odst. 1 obč. zákoníku. Vzhledem k tomu, že se za dané situace aktuálně nenabízí žádná třetí osoba, která by funkci správce mohla vykonávat, žalobkyně navrhuje, aby novým správcem byla jmenována ona samotná.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne , datum, tak, že neexistují žádné racionální důvody pro vyhovění návrhu žalobkyně na odvolání správce, když důvody uvedené žalobkyní jsou nepravdivé a nedůvodné, neboť jednatelka žalobkyně zcela bezdůvodně a opakovaně volá policii ČR, podává návrhy na přestupková a trestní řízení, sama pak byla opakovaně řešena pro přestupky na úseku ochrany životního prostředí, když byla přistižena, jak opakovaně vyhazuje odpadky z popelnice a tyto trousí po okolí domu. V domě opakovaně bezdůvodně peskuje nájemníky žalované, vhazuje do jejich poštovních stránek nevyžádanou poštu apod. K výzvě soudu žalovaná své vyjádření doplnila dne , datum, , dále dne , datum, a dne , datum, , když uvedla, že funkci správce vykonává jednatel žalované na základě zákona, Smlouvy o výstavbě ze dne , datum, a Dohodě o vzniku jednotek ze dne , datum, . Odborné prohlídky, revize, profesní práce, úklid společných prostor apod. zajišťuje správce dodavatelskými subjekty. Průběžně odstraňuje závady či problémy a řádně pečuje o budovu. Žalovaný má za to, že správce není z pozice své funkce jakkoliv oprávněn řešit záležitosti stavebního charakteru ve vztahu ke stavebnímu úřadu. Žalovanou a potažmo tedy řízení ve vztahu k celé nemovitosti zastupovala historicky v jednání se stavebním úřadem od r. 2014–2021 žalobkyně, která disponovala plnou mocí od žalované ve všech stavebních záležitostech. Žalobkyně rovněž jako odborný garant zpracovávala veškerou potřebnou dokumentaci ve vztahu k nemovitosti. Dne , datum, byla mezi žalovanou a žalobkyní uzavřena „Smlouva o výstavbě“ střešní nástavby žalobkyní, která tímto je stavebníkem dodnes nedokončené stavby a tedy žalobkyně je plně odpovědna za stavbu a vystupuje tedy již přímo ve vztahu ke stavebnímu úřadu sama. Na základě provedené kontrolní prohlídky Stavební úřad zjistil podstatné změny ve stavbě oproti schválené PD a rozhodl o odstranění této stavby. K vydání obdobného rozhodnutí Stavebního úřadu o odstranění stavby včetně společných prostor došlo také u žalované. Žalovaná bude připravovat projektovou dokumentaci prostřednictvím zvoleného projektanta, a to dle požadavku Stavebního úřadu, když žalobkyně v tomto směru přislíbila poskytnout součinnost pro účely odstranění zmíněných rozhodnutí. Žalovaná dále uvedla, že od roku 2021 žalobkyně odmítla komunikovat osobně se správcem (jako důsledek osobních majetkových nároků) a odkázala na komunikaci pouze přes svého právního zástupce. Co se týká vyúčtování služeb, jednotky vznikly v červenci roku 2021 a teprve dne , datum, žalobkyně podepsala dohodu o přeúčtování nákladů za vodné, stočné, plyn a el. energii a rovněž převzala tabulku způsobu rozúčtování nákladů pro jednotku žalobkyně. , adresa, bude vyúčtován poté, co budou vyúčtovány služby jednotlivých dodavatelů. Řádné shromáždění pak bude zajištěno notářem, termín konání se předpokládá v průběhu měsíce března 2023. Dle žalované její základní činnost jako správkyně od roku 2021 spočívala v řádné péči o budovu a okolí, kdy prováděla zejména opravy ve společných prostorách, opravu branky a brány do dvora, úpravu zeleně, opravu dláždění u vjezdu do garáží a dílny, dláždění parkoviště a části chodníku, opravu elektrických vstupních dveří, výměnu baterie čidla výtahu, zhotovení projektové dokumentace a opravu střechy garáží a části náspů před myčkou, opravu fasády napadené ptactvem, trvalou péči o vzhled budovy a o komfort pro všechny klienty, udržování pořádku v celém areálu a další činnost dle požadavků nájemníků.3. Na den , datum, bylo nařízeno první jednání. Žalovaná před tímto jednáním vznesla námitku věcné nepříslušnosti okresního soudu. Usnesením Vrchního soudu v Olomouci ze dne , datum, č. j. Ncp 54/2023-102 bylo rozhodnuto tak, že k projednání a rozhodnutí věci, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. , spisová značka, jsou v prvním stupni příslušné okresní soudy podle ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), když v posuzované věci se žalobkyně, jako vlastník bytové jednotky, domáhá odvolání