20 C 86/2024-207 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 28. 3. 2024 domáhala určení, že pronajímatelem dle nájemní smlouvy č. , hodnota, A ze dne 18. 7. 2006 znění dodatku č. , hodnota, uzavřené mezi právním předchůdcem žalobkyně – společností , právnická osoba, . a žalovaným 1) v rámci společného jmění manželů, na jejímž základě právní předchůdce žalobkyně vybudoval v roce 2007 na části pozemku ve vlastnictví žalovaného 1 parc. č. 727/43, k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, zařízení sítě elektronických komunikací (dále jen „SEK“) a uložil přívodní kabel, je žalovaný 1). Žalobkyně žalobu odůvodnila tím, že nájemní smlouva byla oběma smluvními stranami řádně plněna až do jejího porušení žalovaným 1) dne 30. 1. 2024. Žalovaný 1) a žalovaná 2) uzavřeli dne 30. 1. 2024 smlouvu o požívacím právu, kterou zatížili část nemovitosti ve vlastnictví žalovaného 1) zřízením k této požívacího práva ve prospěch žalované 2) s účinností k datu 1. 2. 2024 zapsaného do KN dne 23. 2. 2024. Žalovaná 2) dne 28. 2. 2024 oznámila žalobkyni uzavření výše uvedené požívací smlouvy se sdělením, že na jejím základě s právními účinky k datu 1. 2. 2024 vstoupila i do plného právního postavení žalovaného 1) jako pronajímatele z nájemní smlouvy a že takto převzala veškerá práva a povinnosti pronajímatele z nájemní smlouvy vůči žalobkyni jako nájemci. Současně vyzvala žalobkyni, aby napříště hradila nájemné dle nájemní smlouvy na účet žalované 2). Žalobkyně notifikovanou změnu v osobě druhého účastníka (pronajímatele) nájemní smlouvy neuznává, neboť takováto změna v subjektu nemá zákonnou oporu v § 1285 a násl. OZ, upravující požívací služebnost. Mezi účastníky řízení je sporné, kdo je nyní v nájemní smlouvě pronajímatelem, tj. zda žalovaný 1) či žalovaná 2), pročež není zřejmé, komu z nich má žalobkyně plnit a kdo je vůči žalobkyni naopak povinen plnit závazky z nájemní smlouvy jako pronajímatel. S ohledem na nutnost vyjasnění vzájemných vztahů a vypořádávání stávajících a budoucích závazků účastníků řízení považuje žalobkyně za nezbytné určit osobu pronajímatele z nájemní smlouvy rozhodnutím soudu. Žalobkyni tak svědčí naléhavý právní zájem na určení soudem, kdo je od 1. 2. 2024 vůči ní povinnou a oprávněnou druhou smluvní stranou (pronajímatelem) dle nájemní smlouvy. Žalobkyně se stala nájemcem v nájemní smlouvě v důsledku rozdělení odštěpením sloučením k 1. 9. 2020, jako právní nástupce , právnická osoba, ., IČ: , IČO, . Nájemní smlouva je aktuálně uzavřena na dobu do 19. 4. 2027. Žalobkyně přípisem ze dne 11. 3. 2024 odmítla uznat žalovanou 2) za druhou smluvní stranu nájemní smlouvy uzavřené s žalovaným 1) s tím, že bude výlučně vůči žalovanému 1) plnit řádně své závazky a vykonávat svá práva z nájemní smlouvy. Žalobkyni od ruku 2007 svědčí práva z věcného břemene vzniklého na základě skutečnosti – zákona § 104 zk. č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích (dále „ZEK“), v rozsahu dle jeho ustanovení. Nejpozději momentem vybudování a provozováním odpovídající telekomunikační infrastruktury je žalobkyně (in personam) oprávněna k výkonu za náhradu žalovaného 1), která vč. podmínek je dána vždy dle aktuálně platného ustanovení příslušného zákona (tj. nyní § 104 odst. 3 ZEK, není však pouze jednorázově stanovená, může být i průběžná. Korespondující povinnost strpět daná omezení z věcného břemene má naopak žalovaný 1) jako vlastník nemovitosti, k níž se váží práva žalobkyně (in rem) ex lege (aktuálně dle § 104 odst. 1 a 6 ZEK), umístit a provozovat na a v jeho Nemovitosti zařízení SEK vč. přístupu pro jeho údržbu v rozsahu, to vše upřesněné (vč. úplaty) v Nájemní smlouvě. Práva z legálního věcného břemene vznikla žalobkyni nejen dříve, než žalované 2), ale též ze zákona ve veřejném zájmu (srov. § 1743 OZ). Jsou obecně uznávána za silnější právní titul, než je pouhé smluvní požívací právo žalované 2). Vůči právu žalobkyně se tak dle § 1043 neprosadí ochrana výkonu smluvního požívacího práva žalovaného 2, jinak předjímaná v § 1259 OZ. Požívací právo žalované 2) je na újmu konkrétních práv žalobkyně ve smyslu § 1266 OZ, např. práva žalované 2) v bodu 6.1, 6.2, požívací smlouvy zasahují do shodného práva žalobkyně dle čl. 6.1 a 6.9, 7.4 a 7.6 nájemní smlouvy, jakož i narušují účel jejího užívání dle jejího bodu 7.2. Výše uvedené zásahy tak představují újmu na právech žalobkyně a tím i rozpor s předpoklady dle § 1266 OZ pro zřízení žalované 2) služebnosti požívání; následkem je neúčinnost požívacího práva žalované 2) ve vztahu k užívání žalobkyní. Požívací smlouva je dále dle žalobkyně neplatná pro rozpor se zákonem. Žalobkyně shledává rozpor s příkazem uloženým v § 547 OZ, že právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům a zákonu. S tímto příkazem zjevně nekoresponduje ujednání, kterým žalovaná 2) přenesla na žalovaného 1 v bodech 8.1., 8.2. a 8.3. Požívací smlouvy veškeré povinnosti žalované 2) předjímané v § 1288 a § 1289 OZ, jako poživatele (např. nesení nákladů údržby, pojištění atd.), kdy podstata zákonné úpravy požívacího práva v § 1285 a násl. OZ se vytrácí. Žalobkyně dále namítala neplatnost požívací smlouvy pro rozpor s dobrými mravy, když dle bodu 13.1.1 požívací smlouvy má žalovaný 1) povinnost uhradit žalované 2) smluvní pokutu ve výši 0,3 % z odměny za každý jednotlivý případ porušení povinnosti podle bodu 6.2 požívací smlouvy. Dle bodu 13.1.2 pro porušení povinnosti dle 6.4.2 (umožnění nájemci či jinému operátorovi užívat jeho jinou nemovitost bez souhlasu žalovaného 2) žalovaný 1) zaplatí žalované 2) smluvní pokutu ve výši odměny. Dle bodu 13.2. požívací smlouvy právo na smluvní pokutu neomezuje právo žalované 2) na náhradu škody žalovaným 1). Požívací smlouva, jako slabší smluvní strany postrádá přiměřenost vzájemného protiplnění a podmínek. Je koncipována ve zjevný neprospěch žalovaného 1, jako slabší strany. Žalovaná 2) nemá stanoveny žádné sankce, neboť zde absentují jeho povinnosti, které by mohla porušit. Žalovaný 1) má řadu povinností, jejichž porušení zakládá žalované 2) nárok požadovat jak smluvní pokutu, tak pro totéž porušení vyžadovat náhradu škody, tj. v rozporu s § 2050 OZ. Žalobkyně dále namítala neplatnost požívací smlouvy pro rozpor s veřejným pořádkem. Služebnost požívání žalované 2) narušuje dle žalobkyně zavedený veřejný pořádek. Žalovaná 2) je vlastněna investičním fondem, jehož jediným transparentním zájmem je generování co nejvyššího zisku. Sám prezentuje, že má zájem pouze odkoupit pronájmy, tj. že nabízí obvyklý faktoring – profinancování nesplatných pohledávek, obvykle je tak za časovou hodnotu peněz – úroky. Skutečné jednání žalované 2) je vměstnávání se do nájemních vztahů vlastníků nemovitostí a podnikatelů zajišťujících veřejnou komunikační síť, aniž by sama vnášela do vztahu jakýkoliv přínos. Žalovaná 2) se snaží dostat na místo pronajímatele ve smluvních nájemních vztazích, čímž by byla oprávněna k jakémukoliv požadavku nájemce na změnu v užívání každý svůj souhlas podmínit navýšením nájemného. Vstoupí-li žalovaná 2) do nájemních vztahů, pak nájemci, operátoři a jejich provozovatelé telekomunikační sítí s povinností tyto služby poskytovat, budou muset na tyto požadavky žalované 2) jako pronajímatele přistupovat, ač se jeho omezení pro tyto úpravy nezmění. Následně operátoři budou nuceni navyšovat všem i cenu poskytování telekomunikačních služeb. Žalobkyně dále namítla, že jde o zneužití žalovanou 2) zákonem obnovené požívací služebnosti jeho výkladem dle tehdejší judikatury nepředjímající více než obhospodařování půdy a jejím přenášením do současných poměrů neřešených zákonem a zatím ani judikaturou.2. Žalovaný 1) se k podané žalobě vyjádřil tak, že plně souhlasí s argumentací žalované 2), výslovně potvrzuje, že smlouvu o požívacím právu považuje za výhodnou a sjednané smluvní pokuty pro něj nejsou nepřiměřené. Žalovaný 1) navrhl žalobu zamítnout.3. Žalovaná 2) se k podané žalobě vyjádřila tak, že žalovaný 1) je v současné době výlučným vlastníkem pozemku parcelní číslo , Anonymizováno, nacházejícího se v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsaného na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na kterých bylo na základě Nájemní smlouvy vystavěno telekomunikační zařízení pro přenos signálů veřejné sítě mobilních telefonů. Žalovaná 2) je součástí globální investiční skupiny, která se zaměřuje na oblast telekomunikací a digitální infrastruktury. Infrastruktura mobilních sítí se nachází po celé České republice a v drtivé většině případů jsou zařízení této infrastruktury (základnové stanice) umístěna na soukromých pozemcích a budovách, které nevlastní mobilní operátoři, ale fyzické a právnické osoby. S nimi mají za účelem provozování těchto zařízení mobilní operátoři sjednané nájemní smlouvy, na základě kterých na těchto nemovitostech mohou za úplatu svá zařízení instalovat a provozovat. V so