24 C 306/2023-435 — Okresní soud v Olomouci

1. V řízení zahájeném žalobou dne 17. 10. 2023 ve znění podání ze dne 1. 3. 2024 a ze dne 8. 3. 2024 se žalobce domáhal proti žalované zrušení kupní smlouvy č. , Anonymizováno, uzavřená dne 11. 11. 2022 mezi prodávajícím , Jméno žalobce, , nar. , Datum narození žalobce, , bytem , adresa, a kupujícím , Jméno/Název žalované, . se sídlem , adresa, , IČO: , IČO žalované, , jejímž předmětem byl převod pozemků parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , vše zaps. v kat. úz. , označení katastrálního území, u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště , označení kat. pracoviště, , Anonymizováno2. Žalovaný byl před uzavřením této smlouvy výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí, nicméně na základě kupní smlouvy uzavřené s žalovanou došlo k naplnění ust. § 1793 o.z., neboť kupní cena za uvedené nemovitosti ve výši 12 344 Kč, která byla mezi stranami sjednána a žalobci vyplacena byla v hrubém nepoměru s hodnotou prodávaných nemovitostí, přičemž uvedené nemovitosti následně žalovaná prodala za téměř dvacetinásobek původní sjednané ceny, tj. za kupní cenu 215 000 Kč, kterou považuje za obvyklou i ke dni podpisu kupní smlouvy ze dne 11. 11. 2022. Žalovanému nebyla v době převodu známa skutečná cena nemovitostí, přičemž se nejednalo o věc z důvodu zvláštní obliby, žalovaná žalobce neseznámila se skutečnou tržní hodnotou nemovitostí, iniciativa k prodeji nemovitostí pramenila z aktivního zájmu žalované. Mezi stranami byla uzavřena kupní smlouva formulářovitého charakteru, zakotvující mimo jiné běžně u žalované i ust. § 1793 odst. 1 o. z., kdy se žalobce vzdal v kupní smlouvě svých práv na uplatnění nároků z neúměrného zkrácení. Navíc v případě uvedeného závazku nebylo individuálně přistupováno, žalobce toto své prohlášení učinil bez vážné vůle a vědomosti o ceně nemovitostí. Na předžalobní výzvu k vrácení všeho do původního stavu žalovaná nikterak nereagovala. I když se mohlo v daném případě jednat dokonce o lichvu podle § 1796, kdy žalovaná zneužila nezkušenosti či tísně žalobce k uzavření zjevně nevýhodné smlouvy, vedoucí k neplatnosti smlouvy, nicméně tyto důvody žalující strana nečiní předmětem sporu a ani nenamítá neplatnost smlouvy. Žalobce neměl v době uzavření kupní smlouvy informace o skutečné ceně nemovitostí, nemohl tudíž převod úmyslně přijmout za mimořádnou nebo neúměrnou cenu, navíc s odkazem na soudní judikaturu nesmí zkracující strana zneužít možnosti, aby se zkrácená strana vzdala svého práva dle us.t § 1793 odst. 1 o.z., tudíž žalobce má zato, že se nejedná o platný souhlas žalobce v uvedeném duchu, když žalovaná uvedené pojetí opakovaně při kontraktaci s různými protistranami používá. Pokud žalovaná sama svým následným jednáním způsobila nemožnost navrácení do původní stavu in natura, neboť předmětné pozemky následně prodala, činila tak žalovaná záměrně se vyhnout své povinnosti a přenesení konfliktu žalobce na třetí osoby. Ve vztahu ke zřízenému věcnému břemeni na nemovitostech, které bylo následně po prodeji nemovitostí vymazáno z KN, žalobce uvedl, že se jedná o osobu, která je již 40 let po smrti, hodnota nevymazaného věcného břemene v její prospěch nemůže však překračovat částku 20 000 – 30 000 Kč, když navíc toto věcné břemeno bylo odstraněno ze zápisů v KN bez přičinění žalované, výmaz zajistila až posléze p. , jméno FO, . Oproti tomu žalobce uvedl, ž osobu oprávněnou z věcného břemene nikdy neviděl, nato však uvedl, že oprávněnou osobu , jméno FO, znal, byl to jeho soused, věděl o něm, že je v , název obce, , když byl již nepohyblivý a zemřel tam, nicméně po úřadech při uzavírání kupní smlouvy nechodil. Žalobce v daném kontraktu vystupoval jako slabší strana.3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, když kupní cena za nemovitosti byla výsledkem kontraktačního procesu, přičemž žalovaná je podnikatelem v oblasti realit, jejímž cílem bylo při své podnikatelské činnosti maximalizovat zisk, pokud žalobce uzavřel kupní smlouvu, ačkoliv hodnota nemovitostí byla podstatně vyšší dle jeho tvrzení, nemůže jít jeho chování k tíži žalované, když uzavření kupní smlouvy považuje za naprosto standardní transakci. Hrubý nepoměr plnění nevyplývá ani z následné kupní ceny, kdy opět bylo snahou žalované maximalizovat zisk. Prodané nemovitosti jsou evidovány jako ostatní plocha a orná půda, avšak nejsou nijak zemědělsky využívány, v podstatě se jedná o plochu, kterou není možné ani zemědělsky obdělávat ani zastavět. Žalobce svůj nárok uplatnil až s odstupem téměř jednoho roku od podpisu kupní smlouvy, přičemž 15. 12. 2022 bylo žalobci doručeno vyrozumění o vkladu vlastnického práva do KN. Podmínkou vzdání se nároku na neúměrné zkrácení není toliko souhlas zkrácené strany s neúměrnou cenou, pokud jí skutečná cena byla známa, přičemž žalobce tvrdí, se o skutečné ceně dozvěděl až po následném zcizení pozemků žalovanou, ale též pokud zkrácené straně musela být známa skutečná cena, resp. hodnota. V tomto smyslu žalovaná odkazuje na zohlednění znalosti osoby průměrného rozumové schopnosti seznat tyto skutečnosti, tudíž skutečná hodnota věci musela být žalobci známa, nebo že reálná hodnota je nižší, než se žalobce snaží dovodit, a tudíž nejde o neúměrné zkrácení. Navíc navrácení věci do původního stavu před uzavřením kupní smlouvy není možné, když žalovaná není již vlastníkem převáděných nemovitostí, není možné se tedy domáhat ani zrušení smlouvy, navíc žalobce nedal žádný prostor k poskytnutí možnosti k alternativnímu plnění, a to ani procesně. Cena prodejní nemusí být cenou obvyklou, naopak dle internetového portálu cen obdobných nemovitostí a přímo těchto konkrétních nemovitostí činí obvyklá cena 33 000 Kč k aktuálnímu datu, naopak lze tvrdit, že kupec , jméno FO, koupil nemovitosti za přemrštěnou kupní cenu, a to v rozsahu 600 Kč/m2. Žalobce měl vyvinout dostatečné úsilí ohledně předpokládané ceny prodávané nemovitosti, měl být obezřetný v takových záležitostech s odkazem na ust. § 4 o. z. v souladu s vyvratitelnou domněnkou, že vynaložil obvyklou péči zjišťovat okolnosti ohledně výše kupní ceny nemovitostí, což musí žalující strana i prokázat a lze to po ní požadovat. Pokud se jedná o doložku ohledně vzdání se zkrácení podle § 1793 o.z. v příslušné smlouvě, jedná se o dispozitivní doložku. Žalovaná poté, co je telefonicky žalobcem kontaktována si při uzavírání kupní smlouvy obstará listinné podklady z KN a telefonicky se zkontaktuje se zájemcem o prodej, kdy spolu konzultují i výši kupní ceny, pokud zájemce souhlasí s projednanými podmínkami tak žalovaná zašle zájemci návrh smlouvy s vlastní koncipací obsahu v návaznosti na konkrétní případ, současně s návrhem kupní smlouvy zasílá zájemci i poukázku znějící na kupní cenu. Kupní smlouvu s podpisem žalovaná zájemci zasílá až v okamžiku, když zájemce na poště vyzvedne příslušnou výši kupní ceny a pošle jedno vyhotovení podepsaného návrhu kupní smlouvy zpět žalované. Pro zájemce je tento postup výhodný, neboť před podpisem kupní smlouvy předem obdrží kupní cenu. Proč není ve smlouvě uvedeno věcné břemeno není schopna žalovaná vysvětlit, možná se žalovaná domluvila s žalobcem, že mu pomůže věcné břemeno vymazat, když jako vlastník nabyla nemovitosti s věcným břemenem, mohla zkontaktovat oprávněnou z tohoto břemene a dohodnout se s ní na ukončení, což se zjevně stalo. Výše kupní ceny je navržena žalovanou v rámci interního nacenění, kdy je zohledněna lokalita a druh nemovitosti, právní a případné faktické závady na nemovitosti. V nacenění je rovněž zohledněn faktor likvidity rizika, kdy prodávajícímu je vyplacena kupní cena v plné výši před uzavřením vlastní smlouvy. Prodávající mají dostatečný časový prostor na zvážení obsahu zaslané kupní smlouvy nejméně v řádu dnů, často i týdnů, kdy v tomto čase často prodávající konzultují prodej s dalšími osobami. Tak tomu bylo i v posuzovaném případě, kdy žalobce nesdělil jakékoliv své námitky vůči proběhlému prodeji. Na základě dvou dopisů žalované žalobci o nabídce kontaktovat žalovanou v případě zájmu o prodej nemovitých věcí ve dnech 14. 10. 2021 a 22. 8. 2022 kontaktoval žalobce žalovanou na uvedeném telefonním čísle dne 14. 10. 2021 se zájmem nemovitosti prodat. Žalovanou byla prověřována existence věcného břemene váznoucího na nemovitostech, nicméně žalobce nebyl schopen uvést cokoliv bližšího k obsahu věcného břemene. Dne 8. 11. 2022 žalovaná žalobci odeslala doporučeně složenku s výší kupní ceny a návrh kupní smlouvy, dne 11. 11. 2022 žalovaná obdržena podepsané stejnopisy kupní smlouvy a týž den je podepsala také a podala návrh na vklad vlastnického práva do KN. Žalovaná neznala podstatu věcného břemene, tudíž kupovala potenciálně zcela bezcenné nemovitosti. Ke kompletnímu a zevrubnému prověření věcného břemene došlo až po nabytí vlastnického práva žalovanou. , jméno FO, zareagoval na inzerát zveřejněný prostřednictvím portálu , Anonymizováno, zveřejněný na internetovém webu, o pozemky mělo zájem několik zájemců o koupi, , jméno FO, projevil o koupi nemovitostí enormní zájem a