25 C 143/2025-287 — Okresní soud v Olomouci

1 Tvrzení žalobce2 Žalobou podanou u soudu dne 29. 4. 2025 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 340 250 Kč s příslušenstvím jako pokuty dle § 13 z. č. 67/2013 Sb. Žalobce tvrdil, že je vlastníkem jednotek v domě č.p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , kat. úz. , Jméno žalovaného, -, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, (dále jen „dům“, nebo „budova“), a to jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a garážového stání v jednotce č. , hodnota, v budově. Žalobce tvrdil, že žalovaný vykonává správu společných částí domu a pozemku, dodává do jednotek teplo a teplou vodu, avšak neplní řádně povinnost vyúčtovat zálohy na služby, zejména tedy teplo a teplou vodu, když ve lhůtách stanovených z. č. 67/2013 Sb. nedoručil žalobci jejich vyúčtování. Žalobce dále tvrdil, že vyúčtování žalovaným doručená nejsou řádná, jsou vadná, chybně je vypočtena cena a spotřeba tepla a teplé vody. Vyúčtování za rok 2021 bylo doručeno žalobci až 22. 12. 2022, vyúčtování reklamoval dne 28. 12. 2022, reklamace byla zamítnuta dne 26. 1. 2023. Vyúčtování za rok 2022 bylo doručeno žalobci, žalobce jej reklamoval dne 26. 5. 2023, reklamace byla zamítnuta 16. 6. 2023. Žalobce tvrdil, že žalovaný pochybil, když obě vyúčtování nevyhotovil tak, že by důsledně respektoval výpočet podle poměru podlahových ploch jednotek, tedy dle z. č. 67/2013 Sb., ale postupoval následovně: nejprve vyňal zcela z vyúčtování prostory č. , hodnota, –, Anonymizováno, s tím, že nejsou vůbec otápěny, dále vyňal z vyúčtování jednotky , Anonymizováno, -, Anonymizováno, , , Anonymizováno, -, Anonymizováno, , , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, ,, Anonymizováno, , tj. skyboxy s tím, že jsou otápěny kliamtizací, že vyúčtování tepla a teplé vody jsou provedena pouze pro některé jednotky. Dále pochybení spočívá v tom, že se započítává celá plocha jednotek, kterých se vyúčtování týká, tj. včetně balkonů a teras, nikoli pouze tzv. započitatelná plocha. Žalobce dále namítal, že chybně je počítáno i tzv. srážkovné (poplatek za odvod srážkové vody). Žalobce tyto své námitky uplatnil ve vztahu k vyúčtování za jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , uvedl, že jsou označeny jako jiný nebytový prostor, ubytovací jednotka, avšak jde o byty sloužící k bydlení. Žalobce tvrdil, že vyúčtoval pokutu částkou 50 Kč denně a žalovaného vyzval k její úhradě předžalobní výzvou ze dne 28. 6. 2024., právnická osoba, podání ze dne 11. 7. 2025 (č. l. 65) žalobce tvrdil, že vyúčtování služeb za rok 2021 bylo doručeno s prodlením 235 dnů, u jednotek č., hodnota, , č, Anonymizováno, , Anonymizováno, a č., hodnota, tuto žádá za dobu od 1. 5. 2022 do 30. 4. 2025, u jednotky č. , hodnota, od 1. 5. 2022 do 22. 12. 2022. Dále tvrdil, že vyúčtování služeb za rok 2022 bylo doručeno v zákonné lhůtě, ale bylo vadné, proto žádá pokutu u jednotek č. , hodnota, , č. , hodnota, a č. , hodnota, od 1. 5. 2023 do 30. 4. 2025. Dále vzal žalobce žalobu zpět co do částky 54 750 Kč s úrokem z prodlení 12 % ročně od 30. 4. 2025., právnická osoba, podání ze dne 15. 9. 2025 (č. l. 102) žalobce tvrdil, že v době vzniku žalovaného byla pravidla pro rozúčtování tepla stanovena v Prohlášení vlastníka žalovaného čl. VIIa, 10 podle poměru podlahových ploch, dne 31. 12. 2010 byla uzavřena smlouva mezi , právnická osoba, . a , právnická osoba, . o odečítací a rozúčtovací službě, v čl. 3.6. a 3. 7. je ujednáno rozúčtování podle § 4 odst. 1 vyhl. č. 372/2001 Sb. na složku základní 40% a spotřební 60%, že v nových stanovách žalovaného je upraveno v čl. 8 odst.7 pís. c), že shromáždění žalovaného dne 11. 12. 2018 rozhodl o novém správci, a to , právnická osoba, . (dále jen „SNO a.s.“), se kterým byla uzavřena smlouva pro dobu od 1. 1. 2019, vyúčtování bylo upraveno v čl. 3 odst.3. 1. f), g), g), j), dne 19. 12. 2019 byla schválena výměna měřičů tepla, že SNO a.s. (paní , jméno FO, ) upozornil žalovaného, že od roku 2011 je vyúčtování prováděno chybně, že SNO a.s. nebude provádět vyúčtování bez nové a správné metodiky, že dne 15. 9. 2020 o tomto jednal výbor, že , tituly před jménem, , jméno FO, zajistil vypracování stanoviska , právnická osoba, , že v souladu s ní bylo zpracováno vyúčtování za rok 2020, že dne 20. 12. 2021 byl , tituly před jménem, , jméno FO, odvolán z funkce předsedy výboru žalovaného, , tituly před jménem, , jméno FO, byl členem výboru a jeho předsedou od 11. 12. 2017, shromáždění žalovaného dne 15. 3. 2023 zvolilo nový výbor, rozhodlo o vyúčtování služeb, bylo přijato nové znění stanov, že vyúčtování za rok 2021 bylo zpracováno SNO a.s., vyúčtování tepla provedla , právnická osoba, ., že k uzavření kohoutů v jednotkách č. , hodnota, -, Anonymizováno, došlo někdy po dni 20. 12. 2021, že vlastníkem těchto jednotek je , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, , které tyto prostory nájemní smlouvou v r. 2018 přenechalo spolku , právnická osoba, , že zařízení pro distribuci tepla je umístěno ve výměníkové stanici, klíče od ní má předseda výboru, že na chodbách je chladno, že se otápí vždy až od prosince, že žalovaný o tomto žádné rozhodnutí nepřijal, jednotky č., hodnota, a č., hodnota, , č. , hodnota, a č. , hodnota, nejsou zařazeny do otopné soustavy, že jednotka č. , hodnota, přímo sousedí d výměníkovou stanicí, že veškeré vedení tepla vede přes tuto jednotku, že v domě nedošlo ke stavebnětechnickým úpravám otopné soustavy. Žalobce tvrdil, že jednotky č. , hodnota, a č. , hodnota, jsou využívány k bydlením, že jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, má plochu 52,44 m2, jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, má plochu 64,89m2, že jednotka č. , hodnota, je užívána jako kancelář, případně k bydlení, je otápěna klimatizací, elektrickou energií, že žaloba se netýká jednotky č. , hodnota, . Usnesením č. j. , spisová značka, ze dne 4. 12. 2025, které nabylo právní moci dne 20. 12. 2025, bylo řízení v rozsahu částečného zpětvzetí žaloby, co do částky 54 750 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z této částky od 30. 4. 2025 do zaplacení, zastaveno.5 V podání doručeném soudu dne 6. 1. 2026 (č. l. 267) žalobce tvrdil, že jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byla pronajata od 1. 7. 2016 do 30. 6. 2021 paní , jméno FO, pro poskytování ubytovacích služeb, od 1. 7. 2021 byla pronajata , jméno FO, za účelem bydlení, nájem trval i k datu 31. 12. 2022, že jednotku č. 1319/39 žalobce využíval pro svou činnost jako kancelář, že jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byla užívána k bydlení nájemce , jméno FO, na základě smlouvy ze dne 1. 7. 2020, žalobce dále tvrdil, jaké služby byly v jednotkách spotřebovávány, že dodané teplo je měřeno kalorimetrem, studená voda vodoměrem, teplo a teplá voda měřidly s dálkovým odečtem. Žalobce tvrdil, že u jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byly služby placeny přímo paní , jméno FO, a také jí bylo zasíláno vyúčtování. Proto vyúčtování za rok 2021 bylo do 30. 6. 2021 adresováno a zasláno paní , jméno FO, .6 U jednání ve věci dne 21. 1. 2026 žalobce tvrdil, že pro nájemce jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, žalobce vyhotovil vyúčtování tak, že převzal vyúčtování od žalovaného, že vyúčtované nedoplatky prozatím nevymáhá, že nájem s paní , jméno FO, byl ukončen 15. 5. 2023, dohodli se spolu na tom, že nedoplatek bude vymáhat podle výsledku sporu vedeného pod sp. zn. , spisová značka, , že od 15. 5. 2023 je prostor opět pronajat, jde o nájem ubytovací jednotky. Žalobce tvrdil, že paní , jméno FO, bylo přeúčtováno vyúčtování od žalovaného. Žalobce tvrdil, že paní , adresa, v domě provozovala , právnická osoba, , měla pronajato více ubytovacích jednotek, že paní , jméno FO, v jednotce bydlela, v jednotce bydlí i paní , jméno FO, . Žalobce tvrdil, že vlastníkem jednotky 1319/15 se stal v roce 2017, již tehdy ji měla pronajatu paní , adresa, . Žalobce tvrdil, že uhradil vyúčtování za rok 2023, neuhradil vyúčtování za rok 2021 a za rok 2022, že přeplatky mu nebyly vyplaceny, byly započteny na evidované dluhy.7 Tvrzení žalovaného8 Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Žalovaný potvrdil, že vykonává správu domu, že žalobce byl v letech 2021 a 2022 vlastníkem všech jím tvrzených jednotek. Žalovaný tvrdil, že dům je atypický, nejde o bytový dům, jde o tribunu fotbalového stadionu, že vždy bylo postupováno při vyúčtování stejně, tedy prostory nevytápěné , Anonymizováno, -, Anonymizováno, nebyly zahrnuty do vyúčtování, přívody tepla jsou zaslepeny, nejde o vytápěné prostory, tzv. skyboxy označené žalobcem nejsou vůbec napojené na otopnou soustavu, jsou otápěny klimatizací, jejímž zdrojem energie je energie elektrická, proto je teplo a teplo pro ohřev teplé vody rozúčtováváno pouze mezi zbývající jednotky v domě, že nejde o bytové jednotky, ale o jednotky ubytovací, že v domě se nenachází žádný byt, proto je placeno i tzv. srážkovné za odvod dešťové odpadní vody. Žalovaný tvrdil, že jedna