33 C 32/2025-94 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobce se svou žalobou domáhal po žalované zaplacení dlužného nájemného a náhrady za užívání nebytových prostor žalobce, místnosti č. , hodnota, , s právem užívat společné prostory budovy, celkem o výměře 74,45 m², nacházející se v přízemí budovy se v přízemí budovy č. p. , Anonymizováno, , č. o. , Anonymizováno, v , Jméno žalobce, na , adresa, , ve výši 33 878,39 Kč, nedoplatku vyúčtování služeb v souvislosti s užíváním uvedených nebytových prostor za rok 2023 ve výši 24 191 Kč, smluvní pokuty ve výši 73 000 Kč, smluvní pokuty ve výši 10 655,94 Kč. Žalobce svou žalobu odůvodnil tím, že dne 15. 10. 2021 byla mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor č. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na základě které se žalobce zavázal přenechat žalovanému k dočasnému užívání nebytové prostory a to místnost č. , hodnota, , s právem užívat společné prostory budovy, celkem tak o výměře 74,45 m² (dále jen "nebytové prostory"), nacházející se v přízemí budovy č.p. , Anonymizováno, , č. o. , Anonymizováno, v , Jméno žalobce, na , adresa, , a to s účinností od 15. 10. 2021. V nájemní smlouvy bylo sjednáno nájemné a zálohy na služby ve výši 970 Kč/m²/rok, tj. 8 858 Kč měsíčně se splatností k 5. dni daného kalendářního měsíce. Nájemní smlouvy byla sjednána na dobu neurčitou. Nájemní vztah byl ukončen výpovědí žalobce ze dne 24. 8. 2023 doručené žalované dne 25. 8. 2023. Důvodem výpovědi bylo neplacení nájemného žalovanou, která od ledna 2023 řádně nehradila nájemné ani zálohy na služby, tudíž žalobce nájem vypověděl bez výpovědní doby v souladu s ustanovením III. odst. 3 bodu 5 nájemní smlouvy ke dni doručení výpovědi žalované, tj. ke dni 25. 8. 2023. Žalovaná nebytové prostory vyklidila až dne 6. 11. 2023. Za rok 2023 byla žalovaná povinna žalobci zaplatit na nájemném částku 62 794,39 Kč a dále na zálohách spojených s nájmem částku 27 532,61 Kč. Žalovaný však neplatil řádně ani včas. Za období od 1. 1. 2023 do podání žaloby žalovaná zaplatila žalobci dne 27. 2. 2023 částku 3 858 Kč, dne 9. 5. 2023 částku 7 900 Kč, dne 12. 6. 2023 částku 8 858 Kč, dne 2. 8. 2023 částku 6 300 Kč a dne 14. 1. 2025 částku 2 000 Kč. Uvedené úhrady žalobce započetl na dlužné nájemné. Ke dni 19. 7. 2023 žalobce započetl přeplatek z vyúčtování služeb za rok 2022 na své pohledávky vůči žalované z titulu záloh na služby za rok 2023 ve výši 2 371 Kč a 2 700 Kč. Dle nájemní smlouvy byla žalovaná po skončení nájmu povinna vyklidit nebytový prostor. V čl. VII. odst. 2 nájemní smlouvy byla pro případ porušení této povinnosti žalované sjednána smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení. Žalovaná nebytový prostor vyklidila až dne 6. 11. 2023, tudíž žalobci vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 73 000 Kč (73 dní x 1 000 Kč). V nájemní smlouvě byla v čl. IV. odst. 5 sjednána smluvní pokuta pro případ porušení povinnosti žalované řádně a včas platit pronajímateli sjednané nájemné a náklad na služby s nájmem spojené ve výši 0,1 % denně z dlužné částky. Ke dni 4. 12. 2023 výše smluvní pokuty za prodlení s úhradou nájmu a služeb činila 10 655,94 Kč. Žalobce žalovanou k úhradě shora uvedených smluvních pokut vyzval výzvou ze dne 23. 11. 2023 ve lhůtě 10 dnů od doručení. Výzva byla žalované doručena dne 26. 11. 2023, splatnosti smluvních pokut tak nastala dne 6. 12. 2023. Žalobce s žalovanou uzavřeli dne 20. 2. 2024 dohodu o uznání dluhu a splátkách. Touto dohodou žalovaná uznala dluh na nájemném, na zálohách na služby, na smluvní pokutě z prodlení se zaplacením ve výši 0,1 % z dlužné částky denně, zákonný úrok z prodlení, dluh na smluvní pokutě spojené s prodlením s vyklizením prostor po skončení nájmu. Celkem šlo o částku 146 375,09 Kč. Částky v dohodě byly vypočteny ke dni předání nebytových prostor, tj. k 6. 11. 2023. Žalovaná se dohodou zavázala ke splátkám ve výši 4 100 Kč měsíčně splatných vždy k poslednímu dni v měsíci, počínaje měsícem březen (viz čl. II. odst. 2 a 3 dohody). Žalovaná však splátkový kalendář porušila již při první splátce, kdy tuto ve sjednaném termínu splatnosti 31. 3. 2024 neuhradila. Jediná platba od žalované, od uzavření dohody byla na účet žalobce poukázána dne 14. 1. 2025, po doručení předžalobní výzvy žalobce ze dne 2. 1. 2025 žalované. Porušením splátkového kalendáře došlo dle ujednání stran (čl. III. dohody) k zesplatnění celého v dohodě žalovaným uznaného dluhu, a to ke dni 1. 4. 2024 (tj. první den prodlení s úhradou splátky dluhu).2. Žalovaná žalobou uplatněný nárok uznala co do částky 58 069,39 Kč včetně úroku z prodlení a dále co do částky 10 655,94 Kč včetně úroku z prodlení. U jednání dne 4. 8. 2025 zástupkyně žalobce navrhla, aby v rozsahu částečného uznání žalované bylo rozhodnuto částečným rozsudkem pro uznání. Soud tak v souladu s § 153a větou druhou zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o. s. ř.), k návrhu žalobce rozhodl v rozsahu uznání žalované částečným rozsudkem pro uznání tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Povaha věci tento postup umožňuje, neboť se nejedná o věc, v níž nelze uzavřít a schválit smír (§ 153a odst. 3 o. s. ř.). Jedná se o zaplacení dlužné částky, nejedná se tedy o změnu osobního stavu ani o vznik, změnu nebo zrušení právního poměru mezi účastníky, v tomto ohledu tedy neexistuje překážka pro rozhodnutí ve formě rozsudku pro uznání. Nárok žalobkyně neodporuje právním předpisům, neboť vyplývá z § 2302 ve spojení s § 2201 o. z., § 2303 ve spojení s § 2247 o. z., § 2991 o. z. a § 2048 o. z. Nárok na příslušenství je poté odůvodněn § 1968 a § 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.3. Co se týče nároku žalobce na zaplacení smluvní pokuty ve výši 73 000 Kč za prodlení žalované s vyklizením nebytového prostoru po skončení nájmu a zákonného úroku z prodlení z této částky, tak v tomto rozsahu žalovaná nárok žalobce neuznala, kdy namítala, že sjednaná smluvní pokuta je naprosto nepřiměřená, přičemž při posuzování výše smluvní pokuty je dle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, především nutné přihlédnout k hodnotě a významu zajišťované povinnosti, k důvodům, které k jejímu sjednání vedly a k okolnostem, které sjednání smluvní pokuty provázely. Žalovaná požadovala moderaci smluvní pokuty dle § 2051 o. z. s tím, že nejprve je nutné se zabývat funkcí smluvní pokuty, kterou měla v tomto případě plnit, tj. v daném případě funkci preventivní, uhrazovací a sankční. Žalovaná dále uvedla, že smluvní pokuta v případě, že významně převyšuje výši škody, plní také funkci uhrazovací, resp. paušalizační. Je tedy nutné přihlížet také ke škodě, která mohla v důsledku prodlevy žalované s předáním prostoru žalobci vzniknout. Jediná v úvahu přicházející škoda vzniklá žalobci v souvislosti s nepředáním předmětu nájmu ke dni skončení nájmu, je ušlý zisk žalobce, vyplývající z nemožnosti potenciálního pronájmu předmětu nájmu jinému nájemci. Za prodlení trvající 73 dnů by přitom z titulu nájemného včetně záloh na služby žalobci náležela částka ve výši přibližně 21 554 Kč. Dále je nutné zdůraznit, že tuto částku zároveň žalobce požaduje po žalované z titulu dlužného nájemného, když žalobce vůči žalované uplatňuje také nájemné za měsíc srpen, září, říjen a listopad 2023, přestože žalobce smlouvu o nájmu vypověděl dne 24. 8. 2023. K předání mělo dojít dne 26. 8. 2023, přičemž k němu došlo až dne 6. 11. 2023. Podle žalované tak žalobci v důsledku prodlení žalované s předáním nebytových prostor mohla vzniknout toliko škoda ve výši 21 554 Kč. Smluvní pokuta je přitom sjednána na částku více než 3x vyšší. Žalovaná dále poukázala na to, že žalobci žádná škoda ani nevznikla, neboť žalovaná dlužné nájemné v plné výši uznává. Žalovaná dále argumentovala tím, že při uzavírání smlouvy měl žalobce jako veřejnoprávní subjekt silnější vyjednávací pozici a je tak otázkou do jaké míry mohou nájemci ovlivnit znění smlouvy o nájmu.4. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:Žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, jehož součástí je budova s č. p. , Anonymizováno, , jiná stavba na adrese , adresa, , v katastrálním území , Jméno žalobce, – , Anonymizováno, , Anonymizováno, , obec , Jméno žalobce, , zapsáno u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , Jméno žalobce, na LV , Anonymizováno, (zjištěno z informace o pozemku). Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor č. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, bylo zjištěno, že tato byla uzavřena dne 15. 10. 2021 žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem dne 15. 10. 2021. Předmětem této smlouvy byl nájem nebytových prostor, a to místnosti č. , hodnota, nacházející se v přízemí budovy č. p. , Anonymizováno, na , adresa, , , Jméno žalobce, , která je součástí pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , Jméno žalobce, – , Anonymizováno, . Nájem byl sjednán od 15. 10. 2021 na dobu neurčitou s tří měsíční výpovědní do