17 C 61/2021-69 — Okresní soud v Příbrami

1. Svou žalobou ze dne 10. 3. 2021 se žalobkyně domáhala zaplacení částky 440 484 Kč se zákonným úrokem z prodlení s tím, že žalobkyně jako nájemce uzavřela s žalovaným jako pronajímatelem dne 1. 11. 2016 smlouvu o nájmu nebytových prostor nacházejících se v budově [adresa] v [anonymizováno] ulici v [obec] (dále jen„ nebytové prostory“). Dle nájemní smlouvy nájemce provedl rekonstrukci nebytových prostor na svůj náklad a v souladu s dodatkem ze dne 1. 12. 2018 žalovaný odsouhlasil provedené investice v částce 894 484 Kč, a to po vzájemné dohodě. Následně byl nájemní vztah ukončen. Za dobu pronájmu bylo formou sníženého nájemného, kdy na místo částky 30 000 Kč měsíčně bylo hrazeno 20 000 Kč měsíčně počínaje 1. 5. 2017 do ukončení nájemní smlouvy, umořeno celkem 410 000 Kč. Do celkově vynaložené částky tak zbývá uhradit 440 484 Kč, které žalovaný nezaplatil ani po zaslání předžalobní výzvy ze dne 24. 2. 2021. 2. Žalovaný nárok popřel, neboť náklady na rekonstrukci nebytových prostor ve výši 894 484 Kč nikdy neschválil a neodsouhlasil, když před rekonstrukcí byla učiněna ústní dohoda mezi účastníky, že náklady nebudou vyšší než částka 450 000 Kč a jednotlivé náklady budou dopředu projednány a odsouhlaseny. Teprve poté bude stanovena částka, o níž bude případně ponížen nájem. Bratr žalovaného, pan [jméno] [celé jméno žalovaného], při podpisu dodatku [číslo] překročil své zmocnění jednat za žalovaného a dodatek uzavřel bez jeho souhlasu a vědomí. O jeho existenci se žalovaný dozvěděl teprve 13. 9. 2021 a při jednání dne 16. 9. 2021 oznámil žalobci, že se necítí být tímto jednáním vázán v souladu s § 446 občanského zákoníku. Rovněž nebylo spolehlivě prokázáno, že náklady v celkové výši 894 484 Kč byly skutečně vynaloženy na rekonstrukci. Všechny zamýšlené práce co do rozsahu a kvality měly být dopředu odsouhlaseny, a to z hlediska jejich účelnosti a z hlediska rozsahu a ceny s tím, že celková částka neměla přesáhnout 450 000 Kč. Tato částka byla limitní a v souladu s touto dohodou byla žalovaným doplacena částka 40 000 Kč, na které se původně dohodli, a to ještě před podáním žaloby. 3. Soud vyšel z těchto skutkových zjištění. Strany učinily nespornými tyto skutečnosti. Žalobce jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel uzavřeli dne 1. 11. 2016 smlouvu o nájmu nebytových prostor. Nespornou byla rovněž skutečnost, že žalobkyně [právnická osoba], dne 1. 12. 2018, a pan [jméno] [celé jméno žalovaného], blíže neurčeného data, podepsali dodatek č. 1 na čl. 8. 4. Dle smlouvy o nájmu nebytových prostor se žalovaný, jakožto pronajímatel zastoupený [jméno] [celé jméno žalovaného], a žalobkyně, jakožto nájemkyně, dohodli o pronájmu všech prostor v domě [adresa] v [anonymizováno] ulici v [obec] umístěných v přízemí za účelem provozování obchodní činnosti prodej textilu a oděvů. Dle článku IV. smlouvy musel být celý předmět nájmu zrekonstruován, po dohodě pronajímatele s budoucím nájemcem toto nový nájemce měl zařídit ve své režii. Veškeré rekonstrukce měl vždy nájemce ústně probrat s pronajímatelem a po odsouhlasení rozsahu a výše ceny provést na svůj náklad. Po ukončení celkové rekonstrukce měla být celková částka vložená nájemcem, umořována snížením nájemného po celou dobu, než dojde k úhradě celkové částky za rekonstrukci. Výše částky, o kterou bude sníženo nájemné, měsíční úhrada reálného nájemného a doba jejího umořování, měla být určena samostatným dodatkem k této smlouvě. Dle článku V. se nájemné sjednalo ve výši 360 000 Kč vč. DPH za kalendářní rok. Nájemné – záloha bylo placeno měsíčně vždy k 16. dni daného měsíčně. První platba ve výši 30 000 Kč vč. DPH byla splatná ke dni ukončení rekonstrukce a zahájení činnosti nájemce. Dohoda byla podepsána 1. 11. 2016 [jméno] [příjmení], jednatelkou žalobkyně, a [jméno] [celé jméno žalovaného]. 5. Dle dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 11. 2016 žalovaný zastoupený panem [jméno] [celé jméno žalovaného], jakožto pronajímatel, a žalobkyně, jakožto nájemce, uzavřeli dodatek, kde v článku II. uvedli, že v souladu s bodem IV. nájemní smlouvy ze dne 1. 11. 2016 nájemce na základě dohody s pronajímatelem provedl rekonstrukci předmětu nájmu. Výše odsouhlasených nákladů vynaložených na uvedenou rekonstrukci činí 894 484 Kč. Tato částka bude umořována formou sníženého nájemného, kdy tedy nájemce bude hradit namísto prvotní sjednané částky 30 000 Kč částku 20 000 Kč počínaje dnem 1. 5. 2017 až do umoření citované investice nájemce. Pokud bude smlouva ukončena dle nájemní smlouvy ze dne 1. 11. 2016 a investice nebude ještě umořena, zbývající částka z investice, ke dni ukončení smlouvy, bude vrácena nájemci, na účet nájemce. Dodatek byl datován 1. 12. 2018 ze strany [právnická osoba], zastoupenou jednatelkou [jméno] [příjmení], ze strany pronajímatele podepsán [jméno] [celé jméno žalovaného] bez blíže uvedeného data. 6. Z listiny označené dodatek č. 1 ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 11. 2016 vyplynulo, že se jedná o listinu se shodným textem, která byla předložena žalobkyní pouze s tím rozdílem, že u podpisu nájemce je uvedeno datum 17. 12. 2018 s podpisem jednatelky [jméno] [příjmení] za [právnická osoba] a za pronajímatele není listina podepsána vůbec a není uvedeno ani datum, kdy měl listinu podepsat pronajímatel, tedy žalovaný. 7. Dle e-mailu ze dne 14. 8. 2020 sdělil žalovaný jednatelce žalobkyně s odkazem na článek IV. smlouvy o nájmu nebytových prostor, že cena v době podpisu smlouvy byla stanovena podle jejich představ 450 000 Kč. Způsob, jakým bude umořována, bude určen dodatkem k této smlouvě. V odstavci II. dodatku č. 1 k této smlouvě ze dne 17. 12. 2018 však uvedli částku k umoření za rekonstrukci v hodnotě 894 484 Kč, tato částka však nebyla nikdy pronajímatelem odsouhlasena. Jejich společnost přestala o rozsahu rekonstrukce s pronajímatelem komunikovat, nedoložila žádné faktury a svévolně rozhodla o výši nákladů na rekonstrukci, čímž porušila odstavec IV. Za dobu pronájmu bylo umořeno 410 000 Kč, zůstatek umoření z předem dohodnuté částky ve výši 40 000 Kč bude převeden na účet nájemce k 16. 8. 2020. Odeslání e-mailu ze 14. 8. 2020 bylo nesporné. 8. Výzvou ze dne 24. 2. 2021 byl žalovaný vyzván k zaplacení žalované částky s odkazem na smlouvu ze dne 1. 11. 2016 a dodatek ze dne 17. 12. 2018. Odeslání předžalobní výzvy bylo nesporné. 9. E-mailem ze dne 4. 3. 2021 žalovaný odmítl zaplacení žalované částky s odkazem na smlouvu ze dne 1. 11. 2016 s tím, že požadovaná částka nebyla nikdy odsouhlasena ani navržena a žádné práce nebyly probrány a majitelem odsouhlaseny. 10. Odeslání e-mailu ze strany žalovaného jako reakci na předžalobní výzvu z 3. 4. 2021 je nesporné. 11. Dále bylo nesporné tvrzení, že žalovaný zaplatil žalobkyni jako náhradu na provedené investice při rekonstrukci předmětu nájmu celkem částku 450 000 Kč. 12. Z výslechu svědka [jméno] [celé jméno žalovaného] bylo prokázáno, že je to bratr žalovaného, který je majitel dané nemovitosti a zdržuje se dlouhodobě v [země]. V [anonymizováno] se vyskytuje pouze sporadicky. Svědek měl pár jednání s žalobkyní, tedy s paní [příjmení]. Věděl, že předmětem řízení je nedoplatek za rekonstrukci. V roce 2016 jej bratr požádal, zda by mohl najít nového nájemce pro nebytové prostory poté, co skončil poslední nájemce. Svědek souhlasil, bratr mu dal plnou moc ke stanovení výše nájmu a podepsání nájemného. Na základě toho se ozvala paní [příjmení] z [právnická osoba] s tím, že má zájem o nebytové prostory, pak se podepsala nájemní smlouva. Paní [příjmení] chtěla upravit prostory a bylo dohodnuto, že o veškerých úpravách bude informován majitel a bude je odsouhlasovat, což bylo předmětem nájemní smlouvy. Nájem probíhal, v prosinci 2018 paní [příjmení] zavolala, že s ním potřebuje mluvit. Sešli se v prodejně, kde řekla, že by potřebovala podepsat dokument týkající se účetnictví. Svědek řekl, že nemá žádný dokument, aby to za bratra podepsal s tím, že mu paní [příjmení] řekla, že se jedná o maličkost a o účetní záležitost, že to spěchá a není třeba otravovat bratra v USA. Uvedla, že se jedná o roční účetní uzávěrku. Svědek tomu uvěřil a podepsal dokument, aniž by si jej pozorně přečetl nebo mu věnoval nějakou pozornost. Paní [příjmení] mu předala jedno vyhotovení, které založil a už se mu nevěnoval. Po nějakém čase se opět ozvala, že budou končit a jestli by mohl převzít výpověď, aby ji nemusela posílat do [země]. Svědek ji převzal. Po uplynutí výpovědní lhůty a vyklizení převzal klíče od nebytových prostor. Pak se nic nedělo a v únoru 2020 přišel dopis od právního zástupce [anonymizováno], kde upozorňoval na to, že by se měl doplatit zbytek za rekonstrukci, jinak to půjde k soudu. Nerozuměl tomu, od bratra věděl, že v srpnu jim doplatil zbytek do stanovené ceny 450 000 Kč, která byla ústně dohodnuta. Na to nebyla žádná reakce, takže oba s bratrem brali věc jako vyřízenou. Přesto se obrátil na bratra, který řekl, ať odpoví, že majitelem je pouze on a veškeré věci mají řešit pouze s ním, což učinil. Pak si vzpomněl, že pa