5 C 12/2024-92 — Okresní soud v Pelhřimově

1. Žalobce podal u zdejšího soudu dne 11.3.2024 žalobu a domáhal se vydání rozsudku, kterým by soud určil od dne podání žaloby, tedy od 11.3.2024, výši nájemného na byt č. , hodnota, v domě čp. , podezřelý výraz, , který je součástí pozemku parc.č. , hodnota, v obci a k.ú. , adresa, na částku ve výši 150 Kč/m2. V žalobě uvedl, že žalovaná je na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 13.2.2017, uzavřené na2 5 C 12/2024dobu neurčitou, nájemcem předmětného bytu, žalobce v roce 2023 přistoupil k revizi nájemních vztahů ohledně bytů, z vypracovaného odborného posudku na obvyklou výši nájemného pro , adresa, vyplynulo, že obvyklá výše nájemného z bytů ve městě odpovídá částce 115 Kč až 255 Kč/m2 bytu, žalovaná platí nájemné ve výši 49,46 Kč/m2 s tím, že se jedná o nájemné regulované zvláštním právním předpisem ve smyslu § 3074 občanského zákoníku. Žalobce nejprve přistoupil k pokusu o úpravu nájemného tím, že dne 1.9.2023 odeslal žalované návrh na úpravu nájemného s odkazem na § 2249 občanského zákoníku, tento návrh představoval návrh na uzavření nové nájemní smlouvy s novými podmínkami včetně nového nájemného a předpokládal, že pokud bude uzavřena nová nájemní smlouva na dobu určitou dvou let, bude nájemné činit 100 Kč/m2 bytu s tím, že uplynutí doby nájmu bude souviset následně s novou nájemní smlouvou, kde se dosáhne obvyklé výše nájemného, jednalo se o „odklad“ dosažení obvyklé výše nájemného o dva roky. Žalovaná však s návrhem změny smlouvy nesouhlasila a z tohoto důvodu žalobce dne 11.12.2023 zaslal žalované řádný návrh na úpravu nájemného předpokládaný a odpovídající ustanovení § 3074 občanského zákoníku, tedy návrh na úpravu nájemného v rámci trvajícího nájemního vztahu. Pro účely tohoto návrhu přijala rada , adresa, usnesení o výši nájemného, kterou považuje za obvyklou, a to 150 Kč/m2 bytu. Návrh došel žalované 13.12.2023, žalovaná na něj nereagovala zákonem předpokládaným způsobem a z tohoto důvodu se žalobce ve smyslu § 3074/2 občanského zákoníku domáhá požadovaného určení.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, v písemném vyjádření k žalobě potvrdila uzavření nájemní smlouvy ohledně předmětného bytu z 13.2.2017 s tím, že se jednalo o smlouvu na dobu určitou, avšak s možností opakovaného prodloužení nájmu vždy o jeden rok, pokud bude plnit své povinnosti vyplývající jí ze smlouvy, potvrdila, že jí žalobce doručil návrh na zvýšení nájemného na částku 100 Kč/m2/měsíc. V době uzavření nájemní smlouvy, tedy v roce 2017, již předpisy regulující nájemné neplatily, nájemné bylo stanoveno dohodou žalobce a žalované a tedy ustanovení § 3074 občanského zákoníku nelze aplikovat. Proto ve smyslu § 2249 odst. 1 občanského zákoníku může žalobce požadovat zvýšení nájemného pouze o 20% za poslední tři roky, žalobcem zaslané návrhy na zvýšení nájemného jsou nicotné, protože žalobce požaduje zvýšit nájemné v takovém rozsahu, v jakém na něj nemá nárok. S ohledem na obsah ust. § 2249 občanského zákoníku nesplňuje návrh žalobce zde uvedené náležitosti a z tohoto důvodu požaduje jeho zamítnutí.3. Žalobce následně požadoval, aby soud v případě, že dospěje k závěru o neaplikovatelnosti § 3074 odst. 2 občanského zákoníku na tento případ, posoudil věc dle § 1765 odst. 1 a § 1766 odst. 1 občanského zákoníku. .4. Z listin předložených soudu účastníky, o jejichž obsahu nebylo mezi účastníky sporu, soud zjistil následující skutečnosti. Dne 13.2.2017 byla mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní uzavřena smlouva o nájmu týkající se Bytu na dobu určitou od 1.3.2017 do 31.5.2017 s tím, že pokud nájemce po dobu nájmu neporuší žádnou povinnost, která mu plyne z této smlouvy nebo z platného právního předpisu, sjednávají pronajímatel a nájemce, že se tato smlouva bezprostředně po uplynutí doby nájmu prodlužuje o tři měsíce a poté vždy o jeden rok. Nájemné bylo co do způsobu výpočtu a jeho výše uvedeno v evidenčním listu, který je součástí nájemní smlouvy, jedná se o dohodnuté nájemné (bez nájmu za vybavení bytu a úhrady za služby spojené s užíváním bytu) ve výši 49,46 Kč/m2, při 59,63 m2 se jedná o částku 2 949,30 Kč. Žalobce si u znalce , tituly před jménem, , jméno FO, nechal vypracovat znalecký posudek z oboru ekonomika, odvětví stanovení výše nájemného bytů, nebytových prostor a pozemků, za účelem stanovení výše obvyklého nájemného pro bytové jednotky, které jsou z hlediska lokality standardu velikosti a vybavení porovnatelné s byty pronajímanými běžně v , adresa, a znalec ve znaleckém posudku z 31.3.2023 na základě skutečností ve znaleckém posudku uvedených3 5 C 12/2024uvedl, že výše obvyklého nájemného bytů k datu ocenění činí 115 až 255 Kč/m2. Žalobce následně usnesením Rady , adresa, ze 4.12.2023 schválil výši nájemného v jeho bytech pro roky 2024-2027 dle důvodové zprávy, kterou Rada vzala na vědomí, dle této důvodové zprávy se jedná o nájemné 150 Kč/m2/měsíc, když bylo vycházeno ze shora uvedeného znaleckého posudku. Následně žalobce zaslal žalované nejprve návrh na úpravu nájemného s odkazem na § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění předpisů pozdějších (dále v odůvodnění pouze o.z.), datovaný 1.9.2023, v němž žalované s odkazem na § 2249 odst. 1 o.z. a § 3074 odst. 2 o.z. navrhl zvýšit stávající nájemné na částku 100 Kč/m2 podlahové výměry bytu měsíčně s tím, že toto navrhované zvýšení nájemného nepřekračuje cenovou hranici tvořenou výší srovnatelného obvyklého nájemného stanovenou znaleckým posudkem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , vyzval žalovanou, aby se dostavila k podepsání nové nájemní smlouvy na příslušný odbor žalobce s tím, že pokud žalobce ve lhůtě dvou měsíců neobdrží vyjádřený souhlas od žalované se zvýšením stávajícího nájemného podpisem nové nájemní smlouvy, obrátí se žalobce na soud za účelem určení výše nájemného. K této výzvě žalobce připojil znění nové smlouvy o nájmu bytu týkající se předmětného bytu, kde již je sjednána doba určitá od 1.12.2023 do 31.5.2026, když nová výše nájemného je opět sjednána formou evidenčního listu, který je součástí nájemní smlouvy. Žalovaná s návrhem žalobce nesouhlasila, elektronicky (e-mailem) žalobci sdělila svůj nesouhlas, neboť se jedná o zvýšení nájmu o 100%, změnu nájmu z doby neurčité na dobu určitou, poukázala na stav bytu. Následně žalobce zaslal žalované nový návrh úpravy nájemného, opět s odkazem na § 2249 o.z., v tomto návrhu z 7.12.2023 žalovanou vyzval v důsledku nesouhlasu žalované s uzavřením nové nájemní smlouvy k hrazení zvýšeného nájemného 150 Kč/m2/měsíčně, když se jedná o regulované nájemné ve smyslu § 3074 odst. 2 o.z.. Doložil, že tento návrh, ve kterém stanovil žalované lhůtu k vyjádření souhlasu v rozsahu dvou měsíců, žalované doručil 13.12.2023.5. Podle § 3074 odst. 1 o.z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Podle § 3074 odst. 2 o.z. ustanovení § 2249 odst. 1 o.z. se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 o.z. se použije obdobně.6. Podle § 2249 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.7. Z dokazování i shodných stanovisek obou účastníků vyplývá, že mezi nimi byla dne 13.2.2017 uzavřena smlouva o nájmu bytu ve smyslu § 2235 odst. 1 o.z., z jejího obsahu vyplývá, že sice byla tehdy uzavřena na dobu určitou do 31.5.2017, za podmínek v ní uvedených však neustále dochází k pravidelnému obnovování nájmu o jeden rok ve smyslu § 2230 o.z., nájemní vztah tedy4 5 C 12/2024trvá. Pokud žalobce v rámci svých žalobních tvrzení a návrhů na zvýšení nájemného argumentuje ustanovením § 3074 odst. 2 o.z., konstatuje soud, že pokud náje