12 C 152/2020-87 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou (návrhem na vydání platebního rozkazu) ze dne [datum] domáhal uložení povinnosti žalované zaplatit žalobci částku ve výši 200 000 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení vzniknuvšího v důsledku nevrácení blokační úhrady ve výši 200 000 Kč zaplacené na základě dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne [datum], jejímž předmětem byl závazek žalovaného zprostředkovat žalobci koupi jednotky [číslo] – jiný nebytový prostor v budově [adresa], postavené na pozemku p. [číslo] [list vlastnictví] a s ní související spoluvlastnický podíl, vše v [katastrální uzemí] (dále jen„ nebytový prostor“) za kupní cenu 2 200 000 Kč. Žalovaný svoji povinnost zprostředkovat koupi nemovitosti ve lhůtě platnosti smlouvy nesplnil a na jeho straně tak vznikla povinnost vrátit žalobci složenou blokační úhradu. Žalovaný však odmítl vrátit blokační úhradu s tím, že uplatnil vůči žalobci smluvní pokutu ve výši blokační úhrady s odůvodněním, že žalobce neposkytl součinnost k naplnění smlouvy. 2. Žalovaná nárok žalobce neuznala a navrhla žalobu zamítnout. Žalobě se bránila zejména tím, že žalobce nesplnil své povinnosti zakotvené v ustanovení čl. I. odst. 1.4. Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 29.12.2018, když v době platnosti rezervační smlouvy neprokázal svou schopnosti financovat kupní cenu předmětu převodu a nebyl dostatečně součinný při vyřizování úvěru za účelem financování kupní ceny předmětu převodu. Splnění předmětné smluvní povinnosti žalobce bylo zajištěno smluvní pokutou (čl. I odst. 1. 4. Dohody) ve výši blokační úhrady, tj. ve výši 200 000 Kč. Žalované tak pro nesplnění povinnosti žalobce vznikl nárok na smluvní pokutu, který byl započten proti nároku žalobce na vrácení blokační úhrady. 3. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav: 4. Mezi účastníky není sporu o tom, že dne 29.12.2018 bylo mezi účastníky uzavřeno písemné ujednání označené jako Dohoda o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb a že žalobce složil na účet žalované tzv. blokační úhradu ve výši 200 000 Kč. 5. Z Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 29.12.2018 soud zjistil, že předmětem této smlouvy byl závazek žalovaného zprostředkovat žalobci koupi nebytového prostoru za kupní cenu 2 200 000 Kč Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, do 15.3.2019. Blokační úhrada byla stanovena ve výši 200 000 Kč, uhrazena byla dle smlouvy dne 19.11.2018. Dle ustanovení čl. I. odst. 1.1. smlouvy se žalovaná zavázala vykonávat činnosti, na jejichž základě obstará žalobci příležitost uzavřít kupní smlouvu a dále dle čl. I odst. 1.3. smlouvy se žalovaná zejména zavázala neuzavřít v době trvání smlouvy obdobnou dohodu s třetí osobou. Dle ustanovení čl. I. odst. 1.4. smlouvy se žalobce zavázal poskytovat žalované veškerou součinnost potřebnou k převodu nebytového prostoru, zejména se dostavovat na naplánované schůzky, jednat o podmínkách zprostředkovávané smlouvy, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a svým jednáním nijak nemařit výkon zprostředkovatelské činnosti žalované. Dále se dle téhož ustanovení smlouvy žalobce zavázal prokázat svou schopnost financovat kupní cenu předmětu převodu a do konce doby trvání smlouvy uhradit zbývající část ceny za nebytový prostor. Dle čl. IV odst. 4.2. smlouvy byla pro případ, že žalobce poruší povinnost uvedenou v odst. 1.4. smlouvy, sjednána jeho povinnost uhradit žalované smluvní pokutu ve výši blokační úhrady. V čl. VI. odst. 6.1. smlouvy bylo účastníky sjednáno, že veškeré změny a doplňky podmínek sjednaných v této Dohodě musejí být sjednány písemně. 6. Ze shodných prohlášení účastníků a výslechu svědka [celé jméno svědka] má soud za prokázané, že vlastníkem a tedy budoucím prodávajícím nebytového prostoru byla [právnická osoba] [právnická osoba], partnerská společnost žalované. 7. Z výslechu svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že svědkyně jako OSVČ na základě smlouvy spolupracuje se žalovanou a se [právnická osoba] [anonymizováno], sesterské společnosti žalované, která zajišťuje vyřizování hypotečních úvěrů, pojištění a investic. Svědkyně byla kontaktována [celé jméno svědka], makléřem žalované, že má zájemce o nebytový prostor, aby s ním vyřešila financování koupě. Se žalobcem se setkala poprvé v říjnu 2018 přímo na prohlídce nebytové jednotky, po prohlídce spolu jednali o financování v prostorách pobočky žalované. Žalobce byl ze strany svědkyně upozorněn, že se jedná nikoliv o byt, ale o nebytový prostor, kdy není možné sjednat standardní hypotéku, pouze hypotéku na základě metodické výjimky. Žalobce uvedl, že koupi nebytové jednotky chce z 100% hradit hypotečním úvěrem, dále uvedl, že má v [obec] na jiný byt, též na hypotéku, tímto bytem by chtěl zajistit novou nemovitost, ideálně chtěl sloučit hypotéku stávající s hypotékou na nebytový prostor. Druhé setkání mezi svědkyní a žalobcem proběhlo v [obec], kde došlo k podpisu žádosti o úvěr u [anonymizováno] banky, jejíž součástí bylo sloučení stávajícího úvěru u [anonymizováno] banky na byt s novým úvěrem na nebytový prostor. Žalobce na tomto setkání doložil výši svých příjmů, ze strany svědkyně bylo poskytnutí úvěru reálné, takto o tom i informovala makléře žalované [celé jméno svědka]. Podpis smlouvy o hypotečnímu úvěru u [anonymizováno] banky byl však zablokován skutečností, že přestože žalobce doložil všechny potřebné doklady, ukázalo se, žalobce byl v minulosti klientem [anonymizováno] banky a měl u ní starý nedoplatek ve výši cca 500 Kč. Tento doplatek byl ze strany žalobce po tomto zjištění uhrazen. V lednu roku 2019 proces o schválení úvěru zkomplikovala situace, že u [anonymizováno] banky byl žalobce nedopatřením veden v registru neplátců, bylo nutné počkat na aktualizaci registru, neboť [anonymizováno] banka nemohla bez této podmínky pokračovat ve vyřizování úvěru. Cenový odhad nemovitosti (bytu v [obec]) tak mohl být objednán až v březnu roku 2019. V květnu roku 2019 došlo ke komplikaci s doložením formuláře o daňovém rezidenství ze strany žalobce, žalobce trval na vlastním prohlášení, banka trvala na svém formuláři. Ke schválení úvěru ze strany banky došlo v červnu 2019. Žalobce však návrh úvěrové smlouvy odmítl podepsat. 8. Z výslechu svědka [celé jméno svědka] soud zjistil, že svědek jako OSVČ na základě smlouvy spolupracoval v předmětné době se žalovanou. Prohlídka nemovitosti, tj. zrekonstruovaného ateliéru v [obec] v majetku [právnická osoba] [anonymizováno], proběhla za účasti žalobce v říjnu 2018. Žalobce uvedl, že má o nemovitost zájem, kdy financování by bylo nutné zajistit prostřednictvím hypotéky. Svědek nabídl žalobci služby dceřiné [právnická osoba] Finance, která funguje jako podpora makléřům. Svědek dále uvedl, že blokační úhrada byla provedena po podpisu rezervační smlouvy, pokud je tedy v Dohodě o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 29.12.2018 uvedeno, že blokační úhrada byla uhrazena dne 19.11.2018, musí jít v případě Dohody o navazující dokument. Z výpovědi svědka bylo soudem dále zjištěno, že obecně, pokud se jedná o zprostředkování prodeje nemovitosti ve vlastnictví třetí osoby, sjednává se se zájemcem o koupi smlouva rezervační, ve které je sjednaná provize, v posuzovaném případě se jednalo o dohodu o zprostředkování koupě, v rámci které byla sjednána blokační úhrada, neboť vlastníkem nemovitosti byla dceřiná společnost žalované [anonymizována dvě slova], která si stanovila, v jaké částce se složí blokace. V případě, že obchod je řešen financováním řešeným prostřednictvím [anonymizována dvě slova], pokud není pro klienta úvěr vyřízen, blokační úhrada se vrací. V posuzovaném případě blokační úhrada nebyla vrácena, neboť žalobce odmítl podepsat bankou schválený úvěr. 9. Z k důkazu provedené e-mailové komunikace mezi panem [příjmení] [celé jméno svědka] a paní [celé jméno svědkyně] a [celé jméno svědka] soud učinil stejná skutková zjištění, která učinil ze svědecké výpovědi paní [celé jméno svědkyně] a pana [příjmení], na která v detailech odkazuje. Zejména z e-mailové komunikace mezi panem [příjmení] [celé jméno svědka] a paní [celé jméno svědkyně] ze dne [datum] bylo soudem zjištěno, že paní [celé jméno svědkyně] vyrozuměla žalobce (prostřednictvím pana [příjmení] [celé jméno svědka]) o existenci dluhu z roku 2013 ve výši 529,13 Kč u [anonymizováno] banky. Z e-mailové komunikace mezi panem [příjmení] [celé jméno svědka] a [celé jméno svědka] ze dne [datum] bylo zjištěno, že ze strany žalované bylo dojednáváno prodloužení rezervační smlouvy. Z e-mailové komunikace mezi panem [příjmení] [celé jméno svědka] a paní [celé jméno svědkyně] ze dne [datum] bylo zjištěno, že dle sdělení žalobce došlo ze strany [anonymizováno] banky k chybnému zapsání řádné splátky na hypotečním úvěru žalobce. Z e-mailové komunikace mezi panem [příjmení] [celé jméno svědka] a paní [celé jméno svědkyně] ze dne 6.6. - 11.6.2019 bylo soudem zjištěno, že žalobci byla dne 6.6.2019 za