24 C 125/2019-55 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobci se žalobou ze dne [číslo] domáhají na žalované úhrady pohledávky z titulu dlužného nájemného za pronájem bytu za měsíce červen 2017 (dále 6/ 2017) ve výši 12 000 Kč, duben 2018 (dále 4/ 2018) v částce 15 000 Kč a za květen 2018 (dále 5/ 2018) poměrnou část do 5.6.2018 v částce 3 000 Kč a příslušenství vždy ode dne následujícího splatnosti nájemného. 2. V žalobě tvrdili, že jsou manžely a jsou vlastníky bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa], vstup do bytové jednotky je jak z ulice [ulice a) a číslo], [PSČ] [obec a číslo] [obec], tak z ulice [ulice a číslo], [obec a číslo]. Od 15.6.2016 pronajali tuto bytovou jednotku žalované na dobu určitou od 15.6.2017 do 14.6.2017. Žalovaná předmět nájmu užívala i po skončení smluvené doby trvání nájmu, a to až do 6.5.2018 čímž došlo k obnovení nájemní smlouvy za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, a to na další rok, tedy až do 14.6.2018. Nájem byl splatný měsíčně zpětně vždy nejpozději do 5. dne následujícího kalendářního měsíce za předcházející měsíc. Nájemné činilo 15 000 Kč měsíčně dle dohody stran ohledně kalkulované fixní výše nájemného z 5.1.2017 Vedle dlužných nájmů požadují i náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 46 Kč. Pokud jde o výměnu bojleru namítanou žalovanou, pak žalovaná provedla tuto úpravu v bytě bez souhlasu pronajímatelů a nadto tím žalobcům způsobila škodu, která je však žalobci požadována v jiném řízení u Obvodního soudu pro Prahu 1. 3. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout s odůvodněním, že nájem za 6/ 2017 byl započten na výměnu bojleru v pronajímaném bytě, na čemž se účastníci dohodli, proto žalovaná za tento měsíc uhradila pouze zbylou část nájmu v částce 3000 Kč, další dvě částky tvrzeného dlužného nájemného byly započteny jako kompenzace náhrady škody, která žalované vznikla tím, že musela opustit předčasně byt v ulici [ulice b)] z důvodu jeho prodeje, ačkoliv byla oprávněna ho užívat do 31.8.2018, byt vlastní žalobkyně. Dohoda o kompenzaci byla uzavřena se žalobcem. Škoda činí 35 549 Kč a představuje nepřijaté nájemné za 8 měsíců, kdy žalovaná musela byt opustit před skončením nájmu. Žalovaná totiž užívala oba byty za účelem krátkodobého ubytování třetích osob a byt žalované opustila v době před hlavní turistickou sezónou, v důsledku čehož jí vznikla uvedená škoda. Žalovaná započetla obě pohledávky již v minulosti, avšak činí tak i v rámci svého vyjádření k žalobě. 4. Provedeným dokazováním soud zjistil tento skutkový stav věci: Žalobci jsou podílovými spoluvlastníky bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa], každý se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. ½ (dále jen byt [ulice]). (výpis z katastru nemovitostí) Žalobci uzavřeli se žalovanou smlouvu o nájmu bytu [ulice] na dobu od 15. 6. 2016 do 14. 6. 2017, nájemné bylo splatné dle čl. IV. 1. smlouvy nejpozději do 5. dne následujícího měsíce. V čl. VI. smlouvy jsou sjednána práva a povinnosti nájemce a pronajímatele pokud se týkají drobných oprav, úprav a jiných změn bytu, kdy pronajímatel hradí dle čl. VI. 1. veškeré opravy bytu kromě drobných oprav do výše 1000 Kč za opravu a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu, které hradí nájemce. (nájemní smlouva) Žalovaná užívala byt až do 6. 5. 2018, za měsíce 6/ 2017, 4/ 2018, 5/ 2018 mělo být hrazeno nájemné 15 000 Kč měsíčně. (nesporná tvrzení účastníků, e-mail z 2.5.2018) [právnická osoba] vystavil 26.6.2017 fakturu na jméno žalobce za výměnu bojleru typu [obec] OKCEV 100 na částku 12 000 Kč včetně DPH 15%. Splatnost je uvedena 26. 6. 2017 (faktura) Žalovaná uhradila žalobcům nájem bezhotovostně za měsíc 6/ 2017 v částce 3000 Kč dne 17.7.2017, v jiných měsících bezprostředně před tím i potom až do roku 2018 hradila 15 000 Kč měsíčně. (přehled plateb - výpis z účtu žalovaného) Žalobce napsal žalované 29.5.2018 e-mail, v němž mj. uvedl, že eviduje nedoplatek za byt na [ulice a)] 6/ 2017 v částce 12 000 Kč, 4/ 2018 15 000 Kč a 5/ 2018 2 500 Kč. Zadržování plateb se mu nelíbí, je to jiný objekt a neočekával, že to žalovaný bude slučovat, k jeho rukám z nájmu nic nepřišlo. Pokud jde o výměnu bojleru, byli dohodnutí, že to žalovaná zařídí, ale ne tak, jak se to ve skutečnosti provedlo. Při kontrole bytu zjistil, že instalovaný kus není nový, je poškozený, je promáčklý a je to hrozné. Na to mu žalovaná odpověděla 30.5.2018, že ani ona není z bojleru nadšená, ale upřímně reakci čekala před rokem, kdy žalobci posílala fotku a fakturu na 12 000 Kč, na které se domluvili, že ji započtou na nájem 6/ 2017. Bohužel ho prý škrábli při montáži, náprava už se nepodařila doladit. Fakturu pro jistotu přikládá ještě jednou. Nedoplatek 4/ 2018 a 5/ 2018 – o tom se spolu bavili po telefonu, že to žalovaná nedoplatí, čímž se její nárok na zbytek sníží, byl jeden ze základních argumentů, proč dál nerozporovali vrácení [ulice a)] jako garance. Ví, že žalobce a) z nájmu nic neviděl, ale to není problém žalované, sám ji žalobce požádal, aby jednala žalovaná s ním a ne s [jméno], tím na sebe vzal tu garanci. Dne 24.7. 2018 psal žalobce žalovanému, že je jasné, že žalovaná provedla v nájmu na [ulice a)] před červnem 2017 výměnu bojleru, s bojlerem od předání bytu žalobci nic nedělali, je ve stavu, jak jej žalovaná nainstalovala, ale je vadný a způsobil žalobci škodu v důsledku úniku vody. (emailová korespondence mezi žalobcem a žalovanou) Právní zástupkyně žalobců vyzvala žalovaného dopisem ze dne 2. 5.2019 k úhradě pohledávky, která je uplatněna žalobou, výzva byla doručena 14. 5. 2019, podle potvrzení o dodání činí poštovné 46,75 Kč (výzva včetně doručenky a potvrzení o dodání) Žalovaná měla smlouvou ze dne 1.3.2015 pronajatý byt [číslo] v domě [adresa], v [obec a číslo], ul. [ulice b)] od žalobkyně na dobu od 1.3.2015 do 1.3.2017 (dále jen byt [ulice b)]). (smlouva o nájmu bytu, plná moc pro [zástupce] [jméno] [příjmení] [celé jméno žalobkyně] k jednání za [žalobkyně b)] [celé jméno žalobkyně]). Byt [ulice b)], byl až do prodeje 23.3.2018 vlastnictvím žalobkyně. (výpis z katastru nemovitostí) Jednatel žalované, [jméno] [příjmení], vypověděl, že spolu žalobce a žalovaná jednali podle potřeby písemně, ústně i telefonicky, a telefonicky se dohodli na tom, že žalovaná zařídí výměnu bojleru, který neohříval v pronajímaném bytě [ulice a)] vodu, a kapala z něj voda, proto žalovaná zajistila servis, platba za výměnu bojleru proběhla v hotovosti, při instalaci v malé koupelně ho škrábli, hotovost žalovaná zaplatila, a proto v následném nájmu tuto částku neuhradila jako poměrnou část. Fakturu i fotografii bojleru žalobci a) dával jednatel osobně a pak posílal znovu e-mailem. (výpověď jednatele žalované) 5. Návrh na provedení důkazu Whatsapp komunikací žalobce s jednatelem žalované soud zamítnul z důvodu jeho navržení a předložení po koncentraci řízení, když žalobce měl tuto svou komunikaci k dispozici již před koncentrací. Shodně tak soud neprovedl důkaz zakázkovým listem k výměně bojleru, který opožděně předložila žalovaná. 6. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů samostatně i v jejich vzájemné souvislosti v souladu s ust. § 132 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (o.s.ř.) dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně. 7. Žalovaná měla od žalobců, jako spoluvlastníků, pronajatý byt [ulice a)] nájemní smlouvou na dobu určitou 15. 6. 2016 do 14. 6. 2017, přičemž byt užívala až do 6. 5. 2018. Nájemné za uvedený byt činilo ve sporných měsících částku 15 000 Kč měsíčně. Žalovaná nechala v tomto bytě vyměnit v červnu 2017 vadný bojler, a to po dohodě se žalobcem, jak vyplynulo z výpovědi jednatele žalované a e-mailu žalobce z 29.5.2018, za což uhradila částku 12 000 Kč. Za měsíc 6/ 2017 pak žalovaná uhradila nájemné 3000 Kč. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě nedoplatku za měsíce 6/ 2017 v částce 12 000 Kč, 4/ 2018 v částce 15 000 Kč a 5/ 2018 v částce 2 500 Kč e-mailem z 29.5.2018. Následně pak i právní zástupkyně žalobců vyzvala k úhradě žalovanou předžalobní výzvou jen s tím rozdílem, že za 5/ 2018 žádá poměrnou část 3000 Kč, tato výzva byla doručena žalované 14. 5. 2019. Žalovaná měla smlouvou ze dne 1.3.2015 pronajatý od žalobkyně byt [ulice b)] na dobu od 1.3.2015 do 1.3.2017, který užívala i po skončení nájmu, byt byl prodán smlouvou z 23.3.2018. 8. Vztah mezi účastníky se řídí ust. § 2235 a násl. zák.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen OZ). Žalobci jako spoluvlastníci, avšak v nájemní smlouvě vystupující jako (jeden) pronajímatel bytu [ulice a)], pronajali tento byt žalované na dobu určitou, avšak žalovaná užívala byt i po uplynutí sjednané doby nájmu do 6.5.2018, čímž se doba nájmu prodloužila v souladu s ust. § 2285 OZ o další rok. Žalovaná na základě dohody se žalobcem řešila za pronajímatele vadný bojler prostřednictvím společnosti [právnická osoba], který vyměnil vadný kus za nový, a žalobkyně za tuto výměnu uhradila 12 000 Kč. Námitka žalobců, že tak žalovaná učinila bez souhlasu pronajímatele, neobstojí, neboť žalobce dohodu o vyřešení vadného bojleru žalovanou v e-mailové korespondenci účastníků potvrdil. Dohodu o řešen