22 C 233/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] domáhal na žalovaném uhrazení v záhlaví uvedené částky, a to z titulu dlužného nájemného za pronájem nebytových prostor. Dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, ve znění dodatku 1. – 5., kdy předmětem smlouvy je nájem maloobchodní jednotky označené č. [datum] o výměře [výměra] v nákupní galerii [příjmení]. Žalobce se v rámci smlouvy zavázal tyto prostory žalovanému poskytnout a ten se zavázal hradit nájemné. V dodatku [číslo] se účastníci dohodli na rozšíření předmětu nájmu na [výměra], a to s účinností od [datum] a zvýšení ročního nájemného na částku [částka]. Žalovaný se rovněž zavázal hradit dodatečné nájemné v návaznosti na roční přehled obratu a poplatky za služby a dále podíl ve výši 2. 49% z celkových poplatků nákupní galerie. Účastníci si rovněž sjednali každoroční indexaci nájemného ke dni [anonymizována dvě slova] podle Evropského indexu spotřebitelských cen. Nájemné sjednané dodatkem 3 bylo indexováno na částku [částka]. Žalobce požaduje nájemné a služby za období [datum] až [datum] a za spotřebu elektrické energie v období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok]. Dne [datum] byla žalovanému zaslána před žalobní výzva, ten však ničeho neuhradil. 2. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil podáním ze dne [datum], kdy uvedl, že nárok žalobce zcela neuznává. Žalovaný potvrdil pronájem nebytového prostoru z jeho strany na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. V roce [rok] se žalovaný pokoušel ukončit nájemní vztah, který byl uzavřen na dobu určitou, dohodou se žalobcem. K dohodě nedošlo, žalobce však souhlasil s podnájme této jednotky, což žalovaný uskutečnil ode dne [datum], kdy jednotku podnajal [právnická osoba] s.r.o. V [anonymizováno] [rok] pak došlo k propuknutí celosvětové pandemie, pročež žalovaný dne [datum] požádal žalobce o poskytnutí slevy ve výši 100% z ceny nájemného a úplaty za služby. Žalovaný dále odkázal na ustanovení § 1765, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, kdy s odkazem na změnu okolností, které založily v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr, spočívající v tom, že žalovaný byl znevýhodněn neúměrným zvýšením nákladů plnění, pročež se obrátil na žalobce se žádostí o obnovu jednání. Žalobce na žádost žalovaného o slevu nepřistoupil a trval na plnění smlouvy, tak jak byla sjednána. Zároveň podnájemce přestal plnit svoje povinnosti vůči žalovanému a stal se nekontaktním. V neposlední řadě pak žalovaný uvedl, že žalobce disponoval kaucí ve výši [částka], kterou také započet na požadovaný dluh, pročež žalovaný žalobci nedluží ničeho a navrhl žalobu jako nedůvodnou zamítnout. 3. Na to reagoval žalobce přípisem ze dne [datum], kde uvedl, že žalovaná pohledávka nezanikla započtením, jak tvrdí žalovaný, kdy žalobce kauci skutečně započetl, ale na jinou pohledávku. K tomu ještě žalobce upřesnil, že jako depozit mu byla poskytnuta částka [částka] a [částka], nikoliv tvrzených [částka] Částku [částka] měl žalovaný uhradit jako navýšený depozit nejpozději do dne [datum] v návaznosti na změnu nájemní smlouvy uvedenou v Dodatku [číslo] žalovaný však tuto částku neuhradil. Dopisem ze dne [datum] byla kauce ve výši [částka] započtena na základní dlužný nájem za období [anonymizováno] a [anonymizováno] roku [rok], poměrnou část společných nákladů galerie za období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] a spotřebu elektrické energie žalovaným v období čtvrtého čtvrtletí roku [rok]. Žalobce přepočetl část kauce, kterou měl k dispozici v EUR na Kč dle kurzu vyhlášeného ČNB ke dni [datum rozhodnutí] ([anonymizováno] Kč/EUR). Zbylá část kauce ve výši [částka] byla započtena dopisem ze dne [datum] na poměrnou část společných provozních nákladů galerie a marketingových nákladů za měsíc [anonymizováno] [rok] ve výši [částka], kdy zbývá uhradit částku [částka]. Žalobce ještě uvedl, že poslední platba, kterou od žalovaného obdržel je ze dne [datum]. Žalobce potvrdil, že žalovaný mu dne [číslo] a [datum] zaslal dopis, obsahující žádost o poskytnutí slevy a obnovení jednání o nájemní smlouvě. Vzhledem k nerealistickým požadavků žalovaného, žalobce těmto žádostem nevyhověl, kdy ale připravil pro žalovaného [příjmení] [číslo] kde měla být mezi účastníky sjednána sleva 30% ze základního nájemného pro období druhého čtvrtletí roku [rok], k jeho uzavření však nedošlo. V roce [rok] byla mezi účastníky vedena jednání o možnosti předčasného ukončení nájemní smlouvy, jejíž trvání bylo dodatkem [číslo] sjednáno do dne [datum]. Tato jednání pokračovala v [anonymizováno] [rok], nicméně k žádné dohodě nedošlo. Žalobce proto trvá na podané žalobě. 4. Žalovaný se k ústnímu jednání konanému dne [datum], k němuž byl řádně obeslán dne [datum], nedostavil, pročež soud konstatoval postup podle ust. § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) a jednal v nepřítomnosti žalovaného. 5. Po provedení dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění: Dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva o nájmu maloobchodní jednotky [číslo] nacházející se v přízemí [ulice] galerie [příjmení] o výměře [výměra]. Nájemní doba byla sjednána na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalovaný se zavázal hradit žalobci základní roční nájemné ve výši [částka] v roce [rok] a v částce [částka] v následujících letech, dále dodatečné nájemné ve výši 10% ročního obratu žalovaného, dále poměrnou část společných poplatků za služby nákupní galerie, jejíž výše bude stanovena jako poměr výměry plochy užívané žalovaným k celkové výměře [ulice] galerie, t.j 2. 04 %. Dále podíl na marketingových poplatcích vypočtený stejným způsobem, tedy 2,04% z celkové výše těchto poplatků, a v neposlední řadě dodatečné náklady, což jsou náklady vzniklé v souvislosti s provozem maloobchodní jednotky. Ve smlouvě bylo dále ujednáno, že veškeré platby jsou uvedeny v EUR, ale žalovaný je bude uskutečňovat v Kč, podle kurzu zveřejněného ČNB pro den vystavení příslušné faktury. Veškeré platby byly splatné čtvrtletně předem, vždy k první den každého kalendářního čtvrtletí. Dle č.l. 20 smlouvy se žalovaný zavázal uhradit žalobci jistotu ve výši [částka], a to do 14 dnů od podpisu této smlouvy, která může být kdykoliv započtena na částky dlužné žalovaným (nájemní smlouva, zejména č.l. 2, 8, 17.1, 18, 19 a 20). 6. Dodatkem [číslo] se strany dohodly na prodloužení nájemního vztahu do [datum] a rozšíření maloobchodní jednotky s účinností od [datum] na [výměra]. Byly upraveny i částky, které je žalovaný povinen žalobci hradit, vše s účinností od [datum]. Základní nájemné na částku [částka], procentní výše z celkových poplatků za služby nákupní galerie se zvýšila na upravuje na 2. 49 % a nově se fixně sjednává výše marketingového poplatku v částce [částka]. Dále byla sjednáno doplnění jistoty, a to tak že nově byla tato částka stanovena jako součet jedné čtvrtiny základního nájemného, tří plateb za poměrnou část nákladů na společné služby nákupní galerie a jedna čtvrtina marketingového poplatku (dodatek [číslo] ze dne [datum]). 7. Dne [datum] vystavil žalobce žalovanému fakturu [číslo] na částku [anonymizována tři slova], [částka] se splatností dne [datum], které odpovídá ceně pronájmu za období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok]. Dne [datum] vystavil žalobce žalovanému fakturu [číslo] na částku [částka] se splatností dne [datum], které odpovídá ceně služeb k nájmu za období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] (částka [částka]) a poplatku za marketing za období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] (částka [částka]). 8. Dne [datum] vystavil žalobce žalovanému fakturu [číslo] na částku [částka] se splatností dne [datum], které odpovídá ceně za spotřebu elektřiny v maloobchodní jednotce pronajaté žalovaným v období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] (faktura [číslo] [číslo] [číslo]). 9. Z emailové komunikace mezi účastníky za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] je zřejmé, že žalovaný byl upomínán o většinu plateb, s tím, že následně přestal s žalobcem jakkoliv komunikovat. Žalobce žalovaného upozorňoval na možnost započtení kauce (emailové komunikace mezi účastníky [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok]). 10. Přípisem ze dne [datum] provedl žalobce úkon započtení složené kauce vůči částkám, které mu žalovaný dlužil v celkové výši [částka] odpovídající nájemnému a ceně služeb spojených s nájmem za období [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok], poplatek za elektřinu spotřebovanou žalovaným za čtvrté čtvrtletí roku [rok] a poplatek za marketing za období [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]. Dále žalobce žalovaného informoval, že na depozitu zůstává po tomto zápočtu částka [částka]. 11. Přípisem ze dne [datum] provedl pak žalobce úkon započtení, a to zbylé části jistiny ve výši [částka] na poměrnou část společných nákladů na služby nákupní galerie a marketingové náklady za měsíc [anonymizováno] [rok]. Dále byl žalovaný informován, že zbývající dlužná částka činní [částka], kdy byl připojen i přehled čím je tato částka