24 C 147/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobci se žalobou domáhali, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům společně a nerozdílně 100 000 Kč se zákonným úrokem z této částky jdoucím od [datum] do zaplacení. Tvrdili, že oba dva žalobci uzavřeli se žalovanou dne [datum] prostřednictvím makléře [jméno] [příjmení]„ Dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb“, na základě které složili blokační úhradu ve výši 100 000 Kč za účelem obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu/smlouvu o smlouvě budoucí s převodcem předmětu převodu, a to ve lhůtě 30 dnů od uzavření dohody. Doba trvání dohody byla následně prodloužena dodatkem [číslo] do [datum]. V průběhu této lhůty však se žalobci dozvěděli o černých stavbách, které by pro ně mohli představovat riziko. Současně jim byly poskytnuty mylné informace o kvalitním a vyhovujícím zdroji pitné vody. K [datum] k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí nedošlo a žalobcům měla být vrácena bez zbytečného odkladu blokační úhrada. Na místo toho žalovaná žalobcům sdělila, že má nárok na blíže neurčenou smluvní pokutu, kterou započítává. S tím však žalobci nesouhlasí. Proto předžalobní výzvou z [datum] žalovanou vyzvali k vrácení předmětné finanční částky. Žalobci současně upozornili na vady předmětné dohody spočívající v tom, že smluvní stranou není její vlastník. Žalovaná dlužnou částku neuhradila, a proto se žalobci obrátili se svým nárokem na soud. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. V písemném vyjádření k žalobě ze dne [datum] uvedla, že nesporuje, že se žalobci dne [datum] uzavřela„ Dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb, jejímž předmětem dle žalované byl závazek žalované vykonávat činnosti, na jejichž základě obstará žalobcům uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní smlouvě s vlastníkem nemovitosti, pozemku parc. č. [anonymizována dvě slova] a parc. [číslo] vše v k.ú. [obec] v [anonymizována dvě slova] a závazek žalobců poskytovat veškerou součinnost k uzavření kupní smlouvy. Uzavření dodatku nesporovala a nesporovala ani, že žalobci žalované uhradili blokační úhradu 100 000 Kč, a to dne [datum]. Žalovaná sporovala, že by žalobcům poskytovala mylné informace o předmětných nemovitých věcech. Uvedla, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Měla za to, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně žalobců, kteří po dobu trvání předmětné dohody přestali poskytovat součinnost a současně neprokázali schopnost financovat kupní cenu předmětu převodu, ač dle čl. I odst. 1.4 dohody se k takové povinnosti zavázali. Splnění těchto povinností pak bylo zajištěno smluvní pokutou dle čl. IV. odst. 4.2 předmětné dohody ve výši blokační úhrady, tedy ve výši 100 000 Kč. Nárok na smluvní pokutu pak žalovaná započetla na pohledávku žalobců na vrácení blokační úhrady, a to nejdřív e-mailem na emailovou adresu jednoho z žalobců a následně dne [datum] právní zástupkyni žalobců. Proto je nárok žalobců nedůvodný. 3. Soud ve věci učinil níže uvedená skutková zjištění: 4. Z listiny označené jako dohoda o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb, která je v záhlaví označena jako„ Dohoda“ vyplývá, že ta byla uzavřena dne [datum] mezi [právnická osoba] [anonymizováno 5 slov], zastoupené makléřem [jméno] [příjmení], která je označena jako Zprostředkovatel a panem [celé jméno žalobce] a paní [celé jméno žalobkyně], kteří jsou označení jako Zájemci. Pod bodem I. je specifikace nemovitých věcí, jichž se dohoda týká - [anonymizována tři slova], [číslo], chaty postavené na pozemku [anonymizována dvě slova] a dále [anonymizována dvě slova], [list vlastnictví] v obci a [katastrální uzemí] [anonymizováno] [anonymizována dvě slova]. Pod bodem II. na straně první je uvedeno: Kupní cena je stanovena včetně provize ve výši 1 999 000 Kč. Pod bodem III na straně první je uvedeno, že blokační úhrada je stanovena ve výši 100 000 Kč Dohoda byla sjednána na dobu určitou, a to nejdříve na dobu 30 dní ode dne uzavření Dohody (doba trvání). Na straně druhé v čl. I. odst. 1.1 je uvedeno - Vzhledem k tomu, že Zájemce projevil vážný úmysl nabýt předmět převodu specifikovaný v bodě I (viz. strana [číslo]) (dále jen„ Předmět převodu“), zavazuje se tímto Zprostředkovatel vykonávat činnosti, na jejichž základě obstará Zájemci příležitost uzavřít kupní smlouvu/smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále jen Zprostředkovatelská smlouva“) s Převodcem předmětu převodu (dále jen„ Převodce“). Na straně druhé v čl. I. odst. 1.4 je uvedeno - Zájemce se zavazuje na výzvu Zprostředkovatele poskytnout veškerou součinnost potřebnou k převodu. Zájemce se zejména zavazuje dostavovat se na naplánované schůzky, jednat o podmínkách Zprostředkovatelské smlouvy s Převodcem, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a svým jednáním dále nemařit výkon zprostředkovatelské činnosti Zprostředkovatele. Dále je Zájemce povinen prokázat schopnost financovat cenu za Předmět převodu a do konce Doby trvání Dohody uhradit zbývající část ceny Předmětu převodu, nebude- li ve zprostředkovatelské smlouvě sjednán termín jiný. V čl. II je uvedeno: Odst. 2.1 - Zájemce se zavazuje při podpisu Dohody, popř. ve lhůtě uvedené v Bodě III. uhradit blokační úhradu uvedenou v Bodě III. (dále jen„ Blokační úhrada“). Blokační úhrada bude Zájemci uzavřením Zprostředkovávané smlouvy započtena na cenu Předmětu převodu nebo vrácena. Odst. 2.2 - V případě, že do konce doby trvání této Dohody nedojde k uzavření Zprostředkovatelské smlouvy z důvodů na straně Převodce, bude blokační úhrada Zájemci vrácena bez zbytečného odkladu způsobem určeným dohodou mezi účastníky Dohody. V čl. IV. odst. 4.2 je sjednáno - V případě, že Zájemce poruší povinnost uvedenou v odst. (1.4.) této Dohody, je povinen uhradit Zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši Blokační úhrady. 5. Dne [datum] byl účastníky shora specifikované Dohody uzavřen Dodatek [číslo] kterým účastníci Dohody projevili vůli Dohodu prodloužit do [datum] (dodatek č. I. k dohodě o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne [datum]). 6. Předžalobní výzvou ze dne [datum] žalobci zastoupení právní zástupkyní vyzvali žalovanou k vrácení blokační úhrady ve výši 100 000 Kč a nákladů právního zastoupení. 7. Na předžalobní výzvu žalovaná reagovala dopisem ze dne [datum] tak, že nárok odmítla, neboť žalobci neposkytovali žalované potřebnou součinnost, odmítli uzavřít kupní smlouvu bez oprávněných důvodů a neprokázali schopnost financovat kupní cenu. Žalovaná upozornila na to, že porušení povinností stanovených v čl. I odst. 1.4 je dle čl. IV. odst. 4.2 zajištěno smluvní pokutou ve výši 100 000 Kč, kterou žalovaná započetla (vyjádření k předžalobní výzvě ze dne [datum]). 8. Žalobci započtení odmítli pro nedostatek právního důvodu i formy (vyjádření ze dne [datum]). 9. Dopisem ze dne [datum] odeslaným právní zástupkyni žalobců žalovaná učinila písemný projev vůle směřující k započtení pohledávky žalované za žalobci na smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč zajišťující splnění povinností specifikovaných v čl. 1 odst. 1.4, zakotvenou v čl. IV. odst. 4.2 na pohledávku žalobců na vrácení blokační úhrady (dopis ze dne [datum] vč. podacího lístku). 10. Součástí pozemku [anonymizováno 11 slov] [právnická osoba], který nebyl předmětem žádného stavebního řízení. Ani v archivu [územní celek] [anonymizováno] k němu nebyla nalezena žádná projektová ani jiná dokumentace (výpis z katastru nemovitostí, resp. listiny označené jako informace o pozemku, potvrzení [územní celek] v [obec], e-mailové komunikace s [stát. instituce]). 11. Žalovaná v rámci písemné konverzace týkající se dodávky vody nabídka žalobcům slevu (e-mailové komunikace z [anonymizováno] [rok] mezi paní [jméno] [příjmení] a panem [celé jméno žalobce]). 12. Z výslechů svědků paní [celé jméno svědkyně] a pana [jméno] [příjmení] soud zjistil, že ti jsou manželi, jsou přátelé žalobců, byli s nimi na prohlídce předmětné nemovitosti. Pan [celé jméno svědka] vypověděl, že proto, že on je technický typ. Zjistili, že netopí kotel, a že tomu tak bylo z důvodu nedostatečného přísunu vody z kopané studny. Oba vypověděli, že v inzerátu byla uvedena vrtaná studna, ač ta se na místě nenacházela. 13. Z listiny odstoupení od dohody o zprostředkování koupě nemovitosti ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci touto listinou projevili vůli odstoupit od předmětné dohody a současně žalovanou vyzvali k vrácení 100% blokační úhrady ve výši 100 000 Kč, a to ve lhůtě 14 pracovních dnů od doručení. 14. Na to reagovala žalovaná e-mailem ze [datum]. 15. Soud zamítl další důkazní návrhy, a to výslech svědků [jméno] [jméno], paní [příjmení], pana [příjmení], žalobci blíže nespecifikovaného svědka - souseda, a to proto, že s ohledem na níže uvedené právní posouzení by další dokazování bylo nadbytečné. Ze stejného důvodu soud neprovedl ani účastnický výslech žalobců. 16. Právní posouzení soudu je následující: 17. Soud dohodu uzavřenou dne [datum] mezi žalobci a žalovanou ve znění jejího dodatku právně posoudil jako smlouvu nepojmenovanou dle ust. § 1746 odst. 2