24 C 241/2021-37 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] domáhala vydání rozhodnutí, kterým by žalované byla uložena povinnost zaplatit částku 278 000 Kč s příslušenstvím spočívajícím v úroku z prodlení. Žalobu odůvodnila tím, že dne [datum] uzavřela se žalovanou smlouvu o realitním zprostředkování, a to ohledně zajištění prodeje jednotky [číslo] vč. spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku a žalovaná se za to žalobkyni zavázala uhradit provizi ve výši 328 000 Kč bez DPH. Žalovaná se dále v odstavci 3. smlouvy o zprostředkování zavázala po dobu platnosti smlouvy o zprostředkování neuzavřít se třetí osobou bez souhlasu a součinnosti žalobkyně a bez využití jejích služeb kupní smlouvu na předmětné jednotky. Smlouva o zprostředkování byla uzavřena na dobu 3 měsíců, tj. do [datum]. Dále se také zavázala v odstavci 6. smlouvy o zprostředkování: a) sdělovat žalobkyni bezodkladně veškeré skutečnosti a změny, které mohou mít vliv na splnění účelu smlouvy o zprostředkování, b) uvádět ve smlouvě a v souvislosti s ní jen pravdivé údaje a skutečnosti, c) poskytovat žalobkyni potřebnou součinnost pro její činnost, d) vyvarovat se jednání, které by ztěžovalo realizaci účelu smlouvy. Pro případ, že by žalovaná svým jednáním zmařila splnění účelu smlouvy o zprostředkování nebo pokud by porušila závazky sjednané v odstavci 3. a v odstavci 6. smlouvy o zprostředkování byla v odstavci 11. smlouvy o zprostředkování sjednána povinnost žalované uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši sjednané provize bez DPH, tj. smluvní pokutu ve výši 328.000 Kč. Žalobkyně svou činností zajistila zájemce o koupi předmětných jednotek, a to mimo jiné společnost [právnická osoba] Žalovaná dne [datum] zaslala žalobkyni dopis, ve kterém uvedla, že nemá zájem ve smluvním vztahu s žalobkyní pokračovat, jakož ani nemá zájem dále jednat se zájemcem [anonymizováno]. Žalovaná zároveň žalobkyni nabídla odstupné ve výši 50 000 Kč. Žalovaná to odůvodňovala neuspokojivým průběhem prodeje a ztrátou důvěry. Žalobkyně v dobré víře, že žalovanou uvedené důvody pro ukončení smluvního vztahu jsou pravdivé a úplné, uzavřela dne [datum] s žalovanou dohodu o narovnání, na jejímž základě žalovaná uhradila žalobkyni částku 50.000 Kč jako smluvní pokutu a smlouva o zprostředkování měla být úhradou této částky zrušena. Žalobkyně následně náhledem do katastru nemovitostí zjistila, že žalovaná v době platnosti smlouvy o zprostředkování prodala kupní smlouvou ze dne [datum] předmětné jednotky [právnická osoba] [anonymizováno]., za kterou jedná jednatelka [anonymizováno] [jméno] [příjmení], a to bez vědomí nebo souhlasu žalobkyně a bez využití jejích služeb. Tím žalovaná porušila ujednání v odstavci 3. smlouvy o zprostředkování, když bez vědomí nebo souhlasu žalobkyně a bez využití jejích služeb za doby trvání smlouvy o zprostředkování uzavřela kupní smlouvu, kterou prodala předmětné jednotky [právnická osoba] [anonymizováno]. Dále žalovaná svým jednáním porušila ujednání v odstavci 6. písm. a/ až d/ smlouvy o zprostředkování, když žalobkyni nesdělovala veškeré skutečnosti, neuváděla v souvislosti se smlouvou o zprostředkování jen pravdivé skutečnosti, neposkytovala žalobkyni potřebnou součinnost a nevyvarovala se jednání, které by ztěžovalo realizaci účelu smlouvy o zprostředkování. Žalobkyni dle ujednání v odstavci 11. smlouvy o zprostředkování vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 328.000 Kč. Žalovaná neinformovala žalobkyni o tom, že jedná o prodeji se [právnická osoba] [anonymizováno], která se o prodeji předmětných jednotek rovněž dověděla prostřednictvím žalobkyně. Žalovaná v dopise ze dne [datum] neuvedla pravdivý důvod jeho zájmu o ukončení smluvního vztahu se žalobkyní, a to skutečnost, že žalovaná již musela mít s kupujícím minimálně odsouhlasené znění kupních smluv, ne-li smlouvy přímo podepsané. Pravý důvod žalovaná neuvedla ani v dohodě o narovnání, která byla uzavřena po podpisu kupních smluv mezi žalovanou a [právnická osoba] [anonymizováno]. Žalovaná musela s touto společností o prodeji jednat mnohem dříve, než žalobkyni zaslala dopis ze dne [datum]. V době uzavření dohody o narovnání již měla žalovaná uzavřenu kupní smlouvu, kterou předmětné jednotky prodala. Žalobkyně při uzavření dohody o narovnání proto jednala v omylu o rozhodující okolnosti, kterou je zejména uzavření kupní smlouvy se [právnická osoba] [anonymizováno], přičemž v tento omyl byla žalobkyně uvedena žalovanou. I pro případ, kdy by uzavření kupní smlouvy nebylo rozhodující skutečností je dohoda o narovnání neplatná dle ustanovení § 584 odst. 2. občanského zákoníku, neboť žalovaná u žalobkyně vyvolala omyl lstí. Shrnula, že pokud by věděla o tom, že žalovaná porušila zprostředkovatelskou smlouvu, dohodu o narovnání by neuzavřela. Neplatnost dohody o narovnání žalobkyně namítla ve výzvě k zaplacení smluvní pokuty ze dne [datum] je dohoda o narovnání je neplatná, měla žalovaná nárok na vrácení zaplacené částky ve výši 50.000 Kč a žalobkyně měla nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 328.000 Kč. Výzvou ze dne [datum] došlo k započtení nároků a žalobkyně má nárok na úhradu zbývající části smluvní pokuty ve výši 278.000 Kč. Žalobkyně žádala též přiznání úroku z prodlení v návaznosti na výzvu k úhradě smluvní pokuty ze dne [datum], a to ode dne [datum]. Na jednání soudu uvedla, že odstoupení od smlouvy (se kterým však nesouhlasila) bylo ze strany žalované učiněno až poté, co již smlouvu o zprostředkování porušila. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Namítala, že smlouva o zprostředkování nebyla žalobkyní řádně plněna, když ta nezajistila důsledně a s odbornou péčí prodej nemovitostí. Už v [anonymizováno] [rok] žalovaná poskytla podklady, ale žalobkyně nebyla schopna připravit kupní smlouvu v následujících měsících. Měla za to, že žalobkyně zastupovala spíše zájmy kupujícího než její. Bylo dohodnuto, že smluvní dokumentaci měl připravovat právník žalobkyně, chystal ji však právník kupujícího. Proto se žalovaná rozhodla od smlouvy o zprostředkování odstoupit. Učinila tak oznámením o odstoupení, které zaslala žalobkyni dne [datum]. Důvodem bylo podstatné porušení smlouvy ze strany žalobkyně. Mezi účastníky řízení bylo sporné, zda došlo k platnému odstoupení od smlouvy či nikoliv. Přesto, že žalovaná trvala na tom, že od smlouvy bylo odstoupeno platně, byla ochotna uzavřít dohodu o narovnání, k čemuž došlo dne [datum]. Uznala, že žalobkyně měla již určité výdaje, a proto se žalovaná zavázala žalobkyni zaplatit odstupné ve výši 50 000 Kč Touto dohodou o narovnání měly být vypořádány vzájemné nároky. Dohoda o narovnání nemůže být neplatná pro omyl žalobkyně, když by to popíralo smysl institutu narovnání. Žalobkyně nemohla být uvedena v omyl, neboť věděla, že žalovaná na pokračování smlouvy nemá zájem. S dohodou o narovnání přišla žalobkyně. Nesouhlasila ani s tím, že by případný omyl žalobkyně žalovaná vyvolala lstí. Žalobkyně si v dohodě o narovnání nevymínila vyšší smluvní pokutu pro případ, kdy by žalovaná uzavřela kupní smlouvu s někým jiným než [právnická osoba]. Měla za to, že pokud by soud dospěl k závěru, že dohoda o narovnání je neplatná, bylo by třeba se blíže zabývat okolnostmi odstoupení od zprostředkovatelské smlouvy. Na jednání soudu uvedla, že předmětná kupní smlouva byla na katastr podána až [datum] a pokud žalovaná jednala o uzavření kupní smlouvy s někým jiným, bylo to z důvodu nikoliv řádného plnění smlouvy o zprostředkování ze strany žalobkyně. 3. Soud ve věci zjistil níže uvedený skutkový stav: 4. Ze smlouvy o realitním zprostředkování ze dne [datum] vyplývá, že žalobkyně se zavázala pro žalovanou vyvíjet činnost směřující k obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu ohledně jednotky [číslo] včetně podílu na společných částech domu a pozemku s třetími osobami. Provize za tuto činnost byla sjednána jako 2% z realizované prodejní ceny. Nabídková prodejní cena byla sjednána ve výši 16 400 000 Kč Smlouva byla sjednána jako výhradní na dobu určitou – 3 měsíců. V odstavci 6 písm. a) se žalovaná zavázala sdělovat žalobkyni bezodkladně veškeré skutečnosti a změny, které mohou mít vliv na splnění účelu smlouvy. V odstavci 11 bylo sjednáno, že pokud žalovaná poruší závazky sjednané v odst. 6 písm. a) až d) smlouvy, vznikne jí povinnost zaplatit žalobkyni smluvní pokutu v procentní výši sjednané provize, kdy se pro případ výpočtu smluvní pokuty použije jako základ nabídková prodejní cena. Z toho vyplývá, že sjednaná výše smluvní pokuty pro případ porušení sjednaných povinností žalovanou činila 328 000 Kč. Bylo sjednáno, že smluvní pokuta je splatná ve lhůtě do 14 dne od doručení výzvy k zaplacení. Žalobkyně se (mimo jiné) zavázala zajistit ve spolupráci se svou smluvní advokátní kanceláří sepis standardní dokumentace potřebné k převodu vlastnictví předmětu převodu (odst. 5 písm. d) 5. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a [právnická osoba] [anonymizováno] má soud za prokázané, že ta byla uzavřena dne [datum]. Předmětem převodu byly jednotky [číslo] včetně podílu na společných částec