15 C 200/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] domáhala rozhodnutí, jímž by byla žalované uložena povinnost uhradit částku ve výši 105 000 Kč s příslušenstvím, a to z titulu náhrady škody a nemajetkové újmy. Ze žalobních tvrzení vyplývá, že žalobkyně je bývalou zákaznicí žalovaného. Žalovaný je dle vlastních slov největší realitní agenturou v Česku. Žalobkyně se na žalovanou obrátila v roce 2017 za účelem zprostředkování koupě bytu, a to v návaznosti na inzerát žalované [číslo] kterýžto inzeroval byt 2+1+mezonet v ulici [ulice], [obec] (dále jen„ Inzerát“). Inzerci prováděla [ulice] kancelář/pobočka žalované. Na základě inzerátu si žalobkyně s realitní makléřkou domluvila osobní prohlídku bytu. Vzhledem k tomu, že byt se žalobkyni líbil, byl jí ukázán celý bytový dům, a byt, vč. mezonetu, a žalobkyně byla ke svým dotazům ubezpečena, že byt se skládá jak z uváděných místností 2+1, tak nadestavěného mezonetu, rozhodla se akceptovat podmínky (tj. kupní cenu) Inzerátu. Dne [datum] byla mezi stranami (vč. prodávající, jakožto vlastnice bytu) uzavřena rezervační smlouva na byt. Následně byla žalobkyně ještě při jedné prohlídce bytu znovu ujištěna, že si kupuje uvedených 141 m2 mezonetového bytu. Následně pak již došlo k podpisu kupní smlouvy na byt, a to dne [datum]. Po podpisu kupní smlouvy došlo k zavkladování vlastnického práva žalobkyně k bytu, kterážto jej do dnes užívá. K jejímu překvapení se však žalobkyně dozvěděla, a to jednak od předsedkyně v domě založeného SVJ, jednak ze smlouvy o výstavbě ze dne [datum], uzavřené ještě mezi původními vlastníky jednotek, že skutečná a právně validní výměra inzerovaného bytu činí jen pouhých 69,7 m2. Žalovanou tvrzená„ půda“ (viz Inzerát), či Mezonet, totiž po právní stránce věci je (byla) společnými částmi domu a pozemku, a vůbec nebyla součástí Bytu, jak žalovaná v inzerátu uváděla. Žalobkyně považuje postup žalované při uzavírání shora uvedených smluv za zcela nekorektní, a s ohledem na předmět jejího podnikání až neetický. Žalovaná, jakožto podnikatel, nepoučila žalobkyni o řádném stavu věcí, nepředložila ji veškeré podklady k Bytu, čím zcela jistě porušila svou povinnost postupovat v souladu s lex artis, dle ust. § 5 občanského zákoníku, ale dokonce v Inzerátu, tj. v nabídce k uzavření smlouvy (§ [číslo] a násl., ale zejm. § 1780 a násl. OZ), uvedla nepravdivé údaje. Dále žalovaná vedla jednání o uzavření smlouvy, ačkoliv neuvedla pravdivé údaje o Bytu, čímž porušila svou předsmluvní odpovědnost ve smyslu ust. § 1728 odst. 2 OZ. Uvedeným jednáním byla žalobkyni způsobena kromě majetkové újmy/škody, spočívající v nákladech právního zastoupení na nápravu popisovaného stavu (tj. zejm. na přípravu nové smlouvy o výstavbě dle ust. § 1170 a násl. OZ, související správní poplatky a další), také nemajetkovou újmu, spočívající v uvedení žalobkyně v omyl, uvedení do stresové a psychicky náročné situace, kteroužto nese velmi těžce, neboť se jednak cítí ze strany realitní kanceláře podvedena, jednak ji stálo velké úsilí celou situaci vyjednat a předběžně napravit se všemi členy SVJ v domě, jednání s právními zástupci za účelem nápravy závadného stavu a další psychické útrapy. Žalobkyně vyzvala žalovanou předžalobní výzvou ze dne [datum] k úhradě dlužné částky za náhradu škody, resp. způsobené újmy, a to v celkové výši 105 000 Kč, a to v částce 25 000 Kč na nutné náklady na právní zastoupení a přípravu smluvní dokumentace k nápravě žalovanou způsobeného závadného stavu (vč. převzetí právního zastoupení a předžalobní výzvy dle advokátního tarifu), a v částce 80 000 Kč jakožto přiměřené zadostiučiní za uvedenou nemajetkovou újmu. Žalovaná však doposud nereagovala, jakkoliv žalobkyně byla a je ochotna mimosoudně jednat o vyřešení celé záležitosti. 2. Žalovaná se ve věci vyjádřila dne [datum] tak, že nárok žalobce neuznává, a to ani částečně. Žalovaná považuje za nesporné, že s žalobcem a paní [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa] (dále jen„ prodávající“), uzavřela dne [datum] Smlouvu o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb (dále jen„ rezervační smlouva“), jejímž předmětem byl závazek prodávajícího a žalobce uzavřít společně za podmínek v rezervační smlouvě sjednaných kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní k nemovitosti, bytové jednotce [číslo] umístěné v budově [adresa], stojící na pozemcích parc. č. st. [číslo], st. [číslo] a st. [číslo], to vše v k. ú. [obec] (dále jen„ předmět převodu“) a závazek žalované vykonávat činnosti sjednané v rezervační smlouvě. V návaznosti na rezervační smlouvu byla mezi prodávající, žalobcem a žalovanou uzavřena dne [datum] Kupní smlouva číslo zakázky [číslo] (dále jen„ KS“) jejímž předmětem byl úplatný převod vlastnického práva k předmětu převodu z prodávajícího na žalobce. Žalovaná v rámci předmětné inzerce předmětu převodu a následného jednání o rezervační smlouvě a KS vždy vycházela ve věci stavu předmětu převodu z informací, které jí byly poskytnuty ze strany prodávající. Konkrétně ve věci plochy předmětu převodu žalovaná vycházela z části prohlášení vlastníků jednotek umístěných v budově předmětu převodu, která byla prodávající předána zástupci žalované, makléři paní [jméno] [příjmení] ještě před uzavřením rezervační smlouvy. Z tohoto dokumentu jednoznačně vyplývá, že součástí předmětu převodu měla být také půda o rozloze 71,75 m2. Celková plocha předmětu převodu tak měla být 141,45 m2, jak bylo žalovanou inzerováno. Žalovaná má za to, že není povinna ověřovat pravdivost veškerých informací, předložených ji ze strany prodávající, neboť jak za faktický tak právní stav nemovitosti je odpovědná strana prodávající. S ohledem na vše výše uvedené má žalovaná za to, že neporušila svou předsmluvní odpovědnost a žalobci tak nemohl vzniknout nárok na náhradu škody žalovanou. Žalovaná má za to, že není pasivně legitimována, když žalobce měl svou údajnou pohledávku na náhradu škody uplatnit vůči prodávající a nikoliv žalované. 3. K výzvě soudu žalobkyně žalobu doplnila dne [datum] tak, že uvedla, že zástupce žalobkyně pro žalobkyni v dané věci vykonal, a tyto mu byly řádně ze strany žalobkyně uhrazeny, tyto úkony právní služby: Analýza podkladů a dokumentů z SVJ a předcházejícího družstva (tj. činnost, kterou měla v první řadě učinit žalovaná) a sepis Smlouvy o výstavbě dle ust. § [číslo] a násl., kterou by došlo k nápravě škodlivého stavu, který žalovaná způsobila, to vše v rozsahu 10h právní služby; a dále Analýza případu a sepis předžalobní výzvy žalované ze dne [datum], v rozsahu 2,5h právní služby. Vše ve sjednané smluvní odměně ve výši 2 000 Kč/hod, tj. v celkovém rozsahu 12,5h právní služby. Žalobkyně současně uvádí na pravou míru, že se tedy jedná o smluvní odměnu ve vztahu advokát-klient, a tato výše představuje výši žalované škody (nejedná se tedy o žádnou částku dle advokátního tarifu, jak bylo nevhodně uvedeno v žalobě). Ve vztahu k náhradě nemajetkové újmy žalobkyně uvedla, že je zjevné, že žalobkyni vznikla nemajetková újma přímým jednáním žalované (uvedení v omyl). K žalované částce dospěla žalovaná jako k částce adekvátní, s ohledem na nemajetkovou újmu žalobkyně a s ohledem na úplatnou činnost žalované. Na str. 2 rezervační smlouvy si realitní kancelář sjednala„ Blokační úhradu“ ve výši 80 000 Kč. Žalobkyně má za to, že úplata realitní kanceláře představovala minimálně částku blokační úhrady. Žalobkyni se tak jeví jako adekvátní, aby zadostiučinění bylo přinejmenším v hodnotě, jakou si žalovaná z obchodní transakce nárokovala. Současně je v dané situaci třeba vnímat skutkové okolnosti případu popsané v žalobě, tj. činnost žalované jako odborníka vůči žalobkyni – spotřebiteli. Nemajetková újma žalobkyně představuje uvedení žalobkyně v omyl, uvedení do stresové a psychicky náročné situace, pocit podvedení ze strany realitní kanceláře, a nadto způsobení komplikované vztahové situace v bytovém domě, neboť podepsání Smlouvy o výstavbě sebou v bytovém domě nese divoké slovní tahanice. 4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění. 5. Žalovaná inzerovala v roce 2017 prodej bytu v ulici [ulice] v [obec], kdy v inzerátu bylo u popisu nemovitosti uvedeno, že se jedná o prodej bytu 2+1 (69,7 m2) + půda (71,75 m2) s komorou v bytě a sklepem. Dále zde bylo uvedeno, že půda lze propojit s bytem, vznikne tím mezonet. Celková plocha prodávaného bytu byla uvedena 141 m2 (inzerát č. nabídky [číslo]). Žalovaná s žalobkyní a paní [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa] (dále jen„ prodávající“), uzavřela dne [datum] Smlouvu o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb (dále jen„ rezervační smlouva“), jejímž předmětem byl závazek prodávajícího a žalobkyně uzavřít společně za podmínek v rezervační smlouvě sjednaných kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní k nemovitosti, bytové jednotce [číslo] umístěné v budově [adresa], stojící na pozemcích parc. č. st. [číslo], st. [číslo] a st. [číslo], to vše v k. ú. [obec] (dále jen„ předmět převodu“) a závazek žalované vykon