21 C 9/2022-99 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou domáhal uložení povinnosti žalované zaplatit mu částku ve výši 1 361 566 Kč (po připuštění změny žaloby dle usnesení ze dne [datum] a po částečném zastavení řízení dle usnesení ze dne [datum]), která představuje neuhrazené nájemné z titulu Smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřené dne [datum], která byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum], se sjednaným nájemným ve výši 140 000 Kč, neuhrazené náhrady za služby určené v paušální výši 6 000 Kč měsíčně, a to za rok 2021 a 2022, a nedoplatek na službách dle vyúčtování záloh za roky 2019, 2020, 2021 sjednaných ve výši 3 000 Kč měsíčně. 2. Dle tvrzení žalobce dluh za období roku 2021 činí na nájemném 680 580 Kč a na náhradách na služby určené v paušální výši 24 000 Kč, za období roku 2022 dluh na nájemném činí 560 000 Kč, a na náhradách na služby určené v paušální výši 24 000 Kč. Nedoplatek na vyúčtování záloh na ostatní služby za období roku 2019, 2020 a 2021 činí 72 986 Kč. 3. Pokud jde o výši nájemného, požaduje žalobce v tomto řízení méně, než je stanoveno ve smlouvě, neboť dle tvrzení žalobce došlo s ohledem na situaci spojenou s Covid19 ze strany žalobce k jednostrannému snížení nájmu od měsíce 5/ 2020 do 12/ 2020 na částku 28 210 Kč; následně od měsíce 1/ 2021 do 11/ 2021 na částku 84 000 Kč; následně od měsíce 12/ 2021 měla dle tvrzení žalobce žalovaná hradit nájemné v plné výši, tedy ve výši 140 000 Kč měsíčně sjednané v nájemní smlouvě. Žalovaná však řádně a včas nehradila (ani snížené) nájemné a náhrady za služby. Pokud jde o nedoplatek na službách dle vyúčtování záloh, k jejichž hrazení byla žalovaná povinna dle nájemní smlouvy ve výši 3 000 Kč měsíčně, dle provedených vyúčtování k datu [datum] a [datum] činí nedoplatek na službách celkem 72 986 Kč. 4. Žalovaná ničeho neuhradila ani po zaslání předžalobní výzvy, nárok jako takový neuznala, i když tvrzení žalobce o výši žalovanou uhrazených částek na předmět sporu nečinila sporným. Žalovaná zejména namítala, že došlo k dohodě o snížení nájemného (nezahrnující paušální náhradu za služby a zálohu na služby celkem ve výši 9 000 Kč) na částku 28 210 Kč i pro období od 1/ 2021 do 2/ 2021, dále pak na částku 47 000 Kč pro období od 3/ 2021 do 6/ 2021 s tím, že pro období od 7/ 2021 měla být výše nájmu předmětem jednání, když zároveň bylo dohodnuto, že pokud nedojde ke shodě o výši nájemného, bude platit dosavadní stav. Žalovaná dále namítala, že prostor byl se souhlasem žalobce pronajat třetí osobě. 5. Smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] má soud za prokázané, že smlouva byla uzavřena mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem. Dle čl. 4 smlouvy se nájemce zavazuje hradit pronajímateli paušální náhradu služeb spojených s užíváním předmětu nájmu a společných prostor v domě, které ke dni podpisu této smlouvy činí 6 000 Kč měsíčně, a kterými se pro účely této smlouvy rozumí pouze kontroly a čištění spalinových cest, osvětlení společných prostor domu, provoz výtahu. Dále dle čl. 4 smlouvy se nájemce zavazuje hradit pronajímateli zálohu na další služby spojené s užíváním předmětu nájmu, kterými je vodné a stočné, které ke dni podpis této smlouvy činí 3 000 Kč měsíčně. Výše této zálohy na další služby se bude upravovat podle skutečné spotřeby. Vzhledem k měnící se sjednané výši nájemného bude nájemce hradit zálohy na služby a paušální náhradu služeb odděleně od úhrad nájemného, a to ve sjednané výši nebo výši vyplývající z této smlouvy, a ve stejném termínu a na stejný účet pronajímatele jako v případě úhrady nájemného. Dle čl. 4 smlouvy nájemné, zálohy na další služby a paušální náhrada služeb dle odstavců 4.1 a 4.2 jsou splatné vždy nejpozději do každého 10. dne kalendářního měsíce, na něž je nájemné, paušální náhrada služeb nebo zálohy na další služby určeno, a to na účet pronajímatele uvedený v záhlaví této smlouvy nebo na jiný účet, který pronajímatel oznámí písemně nájemci nejméně deset dní před dnem splatnosti nájemného, paušální náhrady na služby a záloh na další služby. Za den úhrady se považuje sjednaný den splatnosti nájemného. Dle čl. 4 smlouvy skutečnou výši nákladů za služby spojené s užíváním předmětu nájmu vyúčtuje pronajímatel nájemci oproti uhrazeným zálohám na další služby vždy za zúčtovací období poskytovatele dalších služeb a vyúčtování doručí nájemci nejpozději do 6 měsíců od skončení zúčtovacího období. Pronajímatel uvede ve vyúčtování skutečnou výši nákladů na další služby, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh na další služby. Případné námitky (reklamace) ke způsobu a obsahu vyúčtovaní předloží nájemce pronajímateli neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Pronajímatel vyřídí uplatněné námitky nejpozději do 30 dnů ode dne doručení. Finanční vyrovnání provedou pronajímatel a nájemce nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování nájemci, v případě uplatnění námitky nejpozději do 7 dnů ode ne, kdy nájemci bylo doručeno vyřízení námitky pronajímatelem. Dle čl. 7 smlouvy jakékoliv změny či dodatky k této smlouvě je třeba učinit písemně a musí být podepsány oběma smluvními stranami na jedné listině. Dle čl. 7 smlouvy strany si nepřejí, aby nad rámec výslovných ustanovení této smlouvy byla jakákoliv práva a povinnosti dovozovány z dosavadní či budoucí praxe zavedené mezi stranami či zvyklostí zachovaných obecně či v odvětví týkajícím se předmětu plnění této smlouvy, ledaže je ve smlouvě výslovně sjednáno jinak. Vedle shora uvedeného si strany potvrzují, že si nejsou vědomy žádných dosud mezi nimi zavedených obchodních zvyklostech či praxe. 6. Výpisem z katastru nemovitostí k datu [datum] a dále výpisem z nahlížení do katastru nemovitostí [list vlastnictví], k.ú. [obec], včetně mapového operátu, ze dne [datum] má soud za prokázané, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], je žalobce. 7. Výzvou k úhradě dluhu ze dne [datum] má soud za prokázané, že žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužného nájemného v celkové výši 558 000 Kč. 8. Souborem listin (dopis ze dne [datum], [datum]) má soud za prokázané, že strany spolu komunikovaly ohledně výpovědi smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání bez výpovědní doby ze dne [datum] a ohledně úhrady smluvní pokuty. 9. Vyúčtováním vodného a stočného za období roku 2019, 2020 a 2021 ze dne [datum] a ze dne [datum], včetně příloh, má soud za prokázané, že žalované za daná období vznikl nedoplatek ve výši 65 113 Kč, resp. ve výši 46 780 Kč a dále přeplatek 20 907 Kč, s tím, že na vyúčtování roku 2019 byl dále zahrnut přeplatek 18 000 Kč. 10. E-mailovou komunikací za období [datum] do [datum] mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] má soud za prokázané, že mezi nimi probíhala komunikace ohledně výše nájemného, kdy žalovaná byla vyzvána k úhradě dluhu. Dále soud z této e-mailové komunikace zjistil, že že [datum] probíhala e-mailová komunikace mezi [jméno] [příjmení] a [celé jméno svědka], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] z níž má soud prokázáno, že na předmět nájmu dle nájemní smlouvy ([anonymizována tři slova]) [příjmení] [příjmení] projednal požadavek zástupců žalované na snížení nájemného s pronajímatelem se závěrem, že výše nájemného se pro období od 3-6/ 2021 sjednává ve výši 47 000 Kč měsíčně, výše záloh a služby se nemnění a činí dále pro toto období 9 000 Kč měsíčně, a celková úhrada tak činí 56 000 Kč měsíčně, avšak pouze poté a za předpokladu, že jste ve vyhlášených programech podpory státu žádali, i když třeba neúspěšně, o případnou podporu či finanční kompenzaci, a tuto skutečnost doložíte pronajímateli zasláním naskenovaných příslušných žádostí či komunikací se státní správou. Pro období 1 a 2/ 2021 byla sjednáno nájemné 84 000 Kč, zálohy na služby 9 000 Kč, pro období od 7/ 2021 bude dále o výši nájemného znovu jednáno ve vazbě na situaci. 11. E-mailovou komunikací ze dne [datum] mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] má soud za prokázané, že žalované bylo sděleno, že je dluh za prostor [anonymizována dvě slova], i když pronajímatel žalované opakovaně vycházel vstříc a nájemné buď zcela nebo výrazně snížil, a že počínaje obdobím 12/ 2021 a dále se nájemné stanovuje ve výši sjednané dle původní nájemní smlouvy, tedy ve výši 140 000 kč měsíčně. 12. Výslechem svědka [jméno] [příjmení] má soud za prokázané následující. Svědek pro žalovanou provádí správu nemovitostí od roku 1992. Se statutárními zástupci žalované je v úzkém kontaktu. Ve fázi, kdy vznikal projekt restaurace [anonymizováno] [ulice], svědek komunikoval hlavně s panem [celé jméno svědka]. Když se řešili problémy s placením nájemného, tak komunikoval také s ním a pak také s paní [příjmení]. Na počátku roku 2020 s příchodem pandemie se na svědka obrátil pan [celé jméno svědka], že provozovny jsou zavřené a nemají příjem, zda by bylo možné jednat s žalobcem o snížení či odpuštění nájemného. Za období leden a únor žalovaná platila nájemné v plné výši a poté žalobce přistoupil k úlevě, kdy po dobu 2 měsíců žalované nájemné odpustil zcela