64 C 140/2023-94 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se podanou žalobou domáhá na žalované uhrazení částky 99 089,25 Kč, a to z titulu jednak pokut za nedodání řádného vyúčtování v rozsahu 94 500 Kč a jednak bezdůvodného obohacení v částce 4 589,25 Kč.2. Soud na tomto místě rekapituluje jednotlivé změny žalobního návrhu, které budou zmíněny i níže. Jednak rozšíření žaloby podáním doručeným soudu dne 15. 6. 2023 o částku 12 750 Kč. Soud toto rozšíření připustil usnesením ze dne 17. 7. 2023 č.j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne 15. 8. 2023. Žalobce podáním ze dne 21. 2. 2024 vzal svoji žalobu částečně zpět co do částky 4 250 Kč. Soud v intencích tohoto zpětvzetí řízení částečně zastavil usnesením ze dne 26. 4. 2024 č.j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne 25. 5. 2024. Předmětem řízení se tak stala částka 107 589,25 Kč.3. Žalobce v žalobě uvedl, že je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, , v domě č.p. , Anonymizováno, (dále jen "byt"), na pozemku parc. č. , hodnota, v obci , adresa, , Katastrální Území , adresa, , zapsané na listu vlastnictví , Anonymizováno, . S ohledem na vlastnictví bytu je žalobce též členem žalovaného. , jméno FO, vztahu k vlastnictví bytu je žalobce povinen podílet se na úhradě poplatků za služby spojenými se správou bytu a společných prostor v domě. Oproti tomu má žalobce nárok, aby mu žalovaný poskytl řádné vyúčtování služeb a poplatků. Žalobce opakovaně minimálně od roku 2019 po žalovaném požaduje předložení řádného vyúčtování. Řádné vyúčtování však žalobci předloženo nebylo. Zároveň žalobce při kontrole vyúčtování zjistil, že na straně žalovaného dochází k bezdůvodnému obohacení, kdy tento si účtuje více než je jeho nárokem. , jméno FO, žalovaného je pak uvedeno, jakým způsobem mají být služby rozúčtovány, co je službami míněno a vyúčtování má být předloženo nejpozději do 6 kalendářních měsíců po skončení roku, za který se vyúčtování provádí.4. Žalobce akcentoval zejména tyto pochybení v předložených vyúčtování: nejsou zohledněny správně počty jednotek (bytové a nebytové, celkem 22) a stejně tak nejsou správně zohledněny podíly na společných částech domu. Vyúčtování je tak provedeno v rozporu s tím, když žalovaný použil ve vyúčtování podíly na společných částech odlišné od podílů zapsaných v katastru nemovitostí. Podíl žalobce přitom činí , Anonymizováno, . Žalobce pak přesně vyčíslil v kontextu těchto skutečností, pochybení v předloženém vyúčtování za rok 2021, kdy dospěl k závěru, že žalovaný se obohatil na jeho úkor o částku 4 589,25 Kč. (Elektřina VZT 824,96 Kč, kamery 98,86 Kč, pojištění 446,66 Kč, správa nemovitosti 1155 Kč, účetnictví 198 Kč, výtah 628,59 Kč, administrativa 218,84 Kč, mConn 1 018,34 Kč).5. Dle žalobce jsou tedy, všechna vyúčtování předložená od vzniku SVJ, chybná a žalobce se domáhá uhrazení pokut za prodlení s dodáním řádného vyúčtování za roky 2019 - 2021 v celkové výši 94 500 Kč (pro rok 2019 za dobu od 1. 7. 2020 do 22. 3. 2023, celkem za 995 dnů, 49 750 Kč, pro rok 2020 za dobu od 1. 7. 2021 do 22. 3. 2023 celkem za 630 dnů, 31 500 Kč, pro rok 2021 za dobu od 1.7.2022 do 22.3.2023 celkem za 265 dnů, 13 250 Kč).6. Žalovaný se k podané žalobě vyjádři podáním ze dne 2. 6. 2023, kdy uvedl, že navrhuje žalobu jako nedůvodnou v celém rozsahu zamítnout. Jednak konstatoval, že bezdůvodné obohacení bylo žalobci dne 17. 4. 2023 resp. 2. 6. 2023 uhrazeno.7. Žalovaný zejména uvedl, že nárok na uhrazení pokud za neřádné vyúčtování za roky 2019 – 2021 co do základu uznává. Žalovaný pak s odkazem na recentní judikaturu (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 6. 2020 sp. zn. 26 Cdo 4074/2019, sp. zn. 26 Co 1105/2020 a sp. zn. 26 Cdo 2088/2022) navrhl moderaci pokut. Tuto moderaci navrhl, neboť žalobce se soudní cestou nedomáhá vydání řádných vyúčtování služeb, ale pouze uplatňuje nárok na samotné pokuty. Žalovaný navrhl z důvodu moderace žalobu co do částky 49 750 Kč zamítnout. Jediná újma, která žalobci vznikla bylo bezdůvodné obohacení, které mu již bylo uhrazeno.8. Žalobce reagoval přípisem ze dne 15. 6. 2023 kdy odmítl moderaci výše požadované pokuty. K uhrazené částce ze strany žalovaného uvedl, že ji obdržel, nicméně vzhledem k tomu, že mu stále nebylo předloženo řádné vyúčtování nelze určit, zda výše bezdůvodného obohacení odpovídá uhrazené částce či nikoliv. Zároveň rozšířil požadovaný nárok na pokutu o období od 23. 3. 2023 do 15. 6. 2023, tedy 85 dnů, odpovídající částce 4 250 Kč za každé neobdržené vyúčtování, celkem tedy nárok rozšířil o částku 12 750 Kč. Soud toto rozšíření připustil usnesením ze dne 17. 7. 2023 č.j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne 15. 8. 2023.9. Žalovaný reagoval podáním ze dne 14. 9. 2023, kdy uvedl, že ve vztahu na právo předložení řádného vyúčtování za rok 2019 je již promlčeno, nárok na pokutu tak nenarůstá do nekonečna, ale pouze do okamžiku promlčení nároku na předložení řádného vyúčtování.10. Podáním ze dne 15. 11. 2023 žalobce uznal, že nárok na pokutu za pozdě dodané vyúčtování služeb za rok 2019 nemůže požadovat za období od 23. 3. 2023 do 15. 6. 2023 a změnil návrh na rozšíření žalobního návrhu ze dne 15. 6. 2023 tak, že nově žalobu rozšiřuje pouze co do částky 8 500 Kč.11. V podání ze dne 6. 2. 2025 žalobce přesně specifikoval v čem spatřuje nesprávnost závěrů předložených vyúčtování za roky 2019, 2020 a 2021. Demonstrativně uvedl, že ve vyúčtování za rok 2019 (jakož i ve všech dalších) v sekci „Vyúčtování jednotky , jméno FO, , tituly před jménem, “ je uvedeno následující Elektřina-VZT 1-12 Spoluvl. Podíl – podle tohoto se elektřina VZT rozděluje na jednotky podle spoluvlastnických podílů. Spoluvlastnický podíl žalobce s ohledem na výše uvedené je , Anonymizováno, , jak vyplývá z katastru nemovitostí. Předpis záloh na tuto položku byl 4.539, které žalobce uhradil. Reálné náklady pak dle vyúčtování činily 6 107,45 Kč, které byly vypočteny dle spoluvlastnického podílu z částky uvedené v sekci „Celkové náklady na dům: , adresa, “, kde je uvedeno Elektřina-VZT náklady v Kč 115 598,80. Na spoluvlastnický podíl pak připadá částka 5 001,15 Kč, kdy výpočet je následující: 115 598,80 : 19393 x 839 = 5 001,15 Kč Z uvedeného je zřejmé, že žalovaný vyčíslil žalobci za tuto položku o 1 106,30 Kč více, a tedy jedná se o nesprávnost v počtech, která působí neplatnost Vyúčtování. Tento mylný výpočet byl použit u všech služeb ro zúčtovávaných dle klíče dle podílu na společných částech budovy – spoluvlastnického podílu, a to ve všech vyúčtováních za roky 2019, 2020 a 2021.12. Žalobce podáním ze dne 21. 2. 2024 vzal svoji žalobu částečně zpět co do částky 4 250 Kč. Soud v intencích tohoto zpětvzetí řízení částečně zastavil usnesením ze dne 26. 4. 2024 č.j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne 25. 5. 2024.13. Žalovaný podáním ze dne 30. 10. 2025 rozšířil svou obranou argumentaci tak, že nově uvedl, že žalobce se dožaduje předložení řádného vyúčtování obsahující taková plnění, která nejsou službami ve smyslu zákona a ani stanov žalovaného. Žalovaný tak namítá, že ve vztahu ke službám a komoditám namítaným žalobcem v žalobě není žalovaný povinen vyúčtování těchto předkládat dle zákona ani Stanov, pročež se na ně nemůže vztahovat ani požadovaná pokuta.14. Žalobce doplnil svým podáním ze dne 30. 10. 2025, že vyúčtování bylo chybně provedeno v tom ohledu, že zákon vyžaduje, aby se náklady rozdělovaly mezi ty jednotky, které skutečně službu čerpají, a podle kritéria stanoveného ve smlouvě nebo (není-li sjednáno) podle právního předpisu. Pokud jsou garáže a sklepy samostatnými nebytovými jednotkami (evidovanými v katastru s vlastními podíly na společných částech budovy), nejsou ani „společnou částí“, ani „společným prostorem“ domu. Do výpočtu podílů, jimiž se rozděluje např. osvětlení, úklid nebo teplo společných prostor, se tyto jednotky zcela nepochybně zahrnují se svým vlastním podílem (měli by platit jejich vlastníci). Zahrnutí garáží a sklepů do kategorie „společné prostory“ a rozpočítání jejich nákladů na všechny byty je tedy nesprávné. Zároveň žalobce odmítl argument žalované, že zákonné úpravě nepodléhají služby, jejichž vyúčtování žalobce napadá, když uvádí, že žalovaný musí řádně vyúčtovat i ty služby, které v zákoně nejsou explicitně vyjmenovány. Výčet jak v zákoně, tak ve stanovách je pouze demonstrativní. Zároveň za tyto služby jsou žalovaným vybírány zálohy, pročež podléhají řádnému vyúčtování. V neposlední řadě žalobce namítl, že žalovaným požadovaná moderace pokuty se příčí dobrým mravům, neboť přes opakované výtky žalobce není schopen dlouhodobě předložit řádné vyúčtování.15. Při jednání konaném dne 10. 12. 2025 pak žalobce vzal svůj nárok částečně zpět co do částky 4 589,25 Kč, neboť tato byla žalovaným uhrazena ve dnech 14. 7. 2023 a 2. 6. 2023.16. Soud provedl následující dokazování, kdy z listinných důkazů zjistil tyto skutečnosti.17. Z výpisu z rejstříku společenství vlastníků bylo zjištěno, že žalovaný je společenstvím vlastníků jednotek vzniklým a existujícím podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozd