10 C 1/2021-175 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se žalobou ze dne 28. 12. 2020 domáhá ve smyslu § 1766 o.z. změny smlouvy o nájmu ze dne 28. 5. 2013 ve znění jejího dodatku, kterou uzavřel s žalovaným s tím, že se domáhá jednak snížení měsíčního nájemného do ledna 2021, na celkovou výši 84 000 Kč, a dále doplnění ustanovení, kterým by byla do smlouvy obecně zakotvena možnost požadovat slevu z nájemného pro případ, že bude žalobcem nezaviněně znemožněno užívání předmětu nájmu, a dále i doplnění ustanovení o prominutí nájemného, pokud by zásahy byly takového rozsahu, že by předmět nájmu nebylo možno užívat vůbec. Žalobce uvádí, že dne 28. 5. 2013 uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem nebytových prostor na adrese [adresa původního účastníka], přičemž v nebytových prostorech provozuje restauraci konceptu [anonymizována dvě slova]. Žalobce uvádí, že došlo k podstatné změně okolností, která založila zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech stran, a proto se domáhá ve smyslu § 1765 občanského zákoníku změny závazků plynoucích z této nájemní smlouvy. Pokud jde o změnu okolností, pak žalobce uvádí, že nájemní smlouvu uzavíral za situace, kdy očekával fluktuaci zákazníků danou atraktivitou a umístěním předmětných prostor, dále související s širokým spektrem obchodů a služeb v okolí, a rovněž turistickým ruchem, včetně v okolí se vyskytujících krátkodobých pronájmů pro ubytování turistů. Žalobce uvádí, že aktuálně zasáhla i Českou republiku globální pandemie Covid-19, v důsledku níž byl vyhlášen nouzový stav od 12. 3. 2020 do 17. 5. 2020, a dále od 5. 10. 2020 do 22. 1. 2021. V návaznosti na to pak orgány veřejné moci vydávaly řadu krizových a protiepidemických opatření, v důsledku nichž bylo znemožněno nebo ztíženo cestování do ČR, a rovněž byl omezován či zakazován provoz provozoven stravovacích služeb. V ČR byl 22. 10. 2020 nařízen druhý lockdown, a 27. 12. 2020 pak třetí lockdown. Byl zakázán volný pohyb osob, včetně přítomnosti osob v provozovnách stravovacích služeb, a navazovaly další zákazy a omezení. Důsledkem je pak hospodářská recese v celé ČR, i celosvětová. To vše vedlo k tomu, že se rozvinul prodej jídel online, což patrně přetrvá i do budoucnosti. Žalobce tedy uvádí, že došlo ke snížení návštěvnosti, snížení tržeb získávaných při užívání prostor, dále nastaly opakované zákazy přítomnosti v provozovnách stravovacích služeb, došlo ke snížení návštěvnosti nebytových prostor vzhledem k epidemiologické situaci, a toto vše bude přetrvávat i v roce 2021. Takovéto okolnosti však nebylo možno předvídat při uzavření nájemní smlouvy. Žalobce dále rozvádí, že došlo k zásadnímu poklesu tržeb, které konkrétně popisuje. V prosinci 2020 poklesly tržby oproti dřívějšímu roku o 46%. Žalobce uvádí, že od uzavření nájemní smlouvy bylo dosahováno obdobných tržeb, tyto však nyní dosahovány nejsou právě z důvodu pandemie, čímž je dána i příčinná souvislost. Žalobce dále uvádí, že k nájemní smlouvě byl uzavřen dodatek, kterým byla původní výše nájemného ve výši 115 000 Kč ponížena na 105 000 Kč, a to s platností do 31. 8. 2024, poté bude žalobce povinen platit původní nájemné ve výši 115 000 Kč. Žalobce uvádí, že snížením návštěvnosti prostor došlo ke zhoršení jeho ekonomické situace, dosahuje záporný hospodářský výsledek, a tím dochází ke snížení hodnoty předmětu plnění, tj. užitné hodnoty předmětu nájmu. Žalobce však musí hradit stále stejné nájemné, přičemž nemůže získat z užívání prostor očekávané výnosy. Užitná hodnota nájmu se tak ztrácí, ačkoli je žalobce nucen hradit nájemné v plné výši. Žalobce tak má za to, že aby došlo k obnovení rovnováhy práv a povinností smluvních stran i při nižší návštěvnosti těchto prostor (v rozporu s tím, kterou původně očekával), je třeba upravit závazky z nájemní smlouvy právě tak, že od měsíce ledna 2021 bude žalobce povinen platit za užívání prostor nájemné od 20% nižší, konkrétně 84 000 Kč měsíčně. A dále tak, že bude zakotveno v nájemní smlouvě obecně právo žalobce požadovat slevu při jakýchkoliv mimořádných důvodech žalobcem nezaviněných, a pokud by tyto zabraňovaly prostory užívat zcela, pak by měl žalobce právo na plné prominutí nájemného. Žalobce dále uvádí, že dopisem z 6. 11. 2020 uplatnil u žalovaného právo na obnovení jednání, k uzavření dodatku však nedošlo. Podáními ze dne 3. 6. 2021 a 6. 7. 2021 pak žalobce zopakoval, že uplatnil právo na obnovení jednání o smlouvě, poukazoval na změnu poklesu tržeb v souvislosti s opatřeními, která byla přijímána v návaznosti na vyhlášený nouzový stav, poukazoval na prudké snížení návštěvnosti provozovny, uzavření škol a zákazu volného pohybu osob, na což navazoval i zákaz maloobchodního prodeje, zopakoval, že došlo k poklesu tržeb a že při uzavírání smlouvy byl veden předpokladem návštěvnosti této provozovny a proto sjednal podmínky tak, jak jsou tyto v této zahrnuty. Pokud jde o hodnotu nájmu, pak tato se dle žalobce odvíjí nikoli od stavu nemovitosti, ale od možnosti dosahovat určitého hospodářského výsledku, nicméně právě v souvislosti s pandemií Covid ale došlo k poklesu tržeb z provozovny, což v kombinaci s výší nájemného pak vede k poklesu výsledku hospodaření žalobce. Z tohoto pak žalobce dovozuje, že nastala změna okolností zakládající zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním nájemce tím, že při stejné výši nájemného se snížila hodnota předmětu plnění, kterou vyjadřuje žalobce změnou provozního výsledku dosahující až poklesu 353%. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním z 10. 2. 2021. V tomto uvádí, že vedle nájemní smlouvy z 28. 5. 2013, včetně jejího dodatku, byly uzavřeny ještě smluvní vztahy další. Předně k předmětné nájemní smlouvě byl uzavřen dodatek č. 2., kterým žalovaný poskytl slevu ve výši 30% za nájemné za období duben až červen 2020, což žalobce neuvádí. Dále žalovaný poukazuje na to, že byla uzavřena ještě smlouva o nájmu nebytových prostor z 1. 12. 2013, jejímž předmětem je nájem kuchyně za nájemné 14 000 Kč měsíčně, a dále smlouva o nájmu části pozemku z 28. 6. 2013, jejímž předmětem je nájem části pozemku zahrádky za 1 000 Kč měsíčně. K tomu žalovaný doplňuje, že pokud v hlavní nájemní smlouvě bylo ujednáno nájemné obvyklé, u ostatních nájemních smluv bylo toto naopak stanoveno pouze nižší, respektive v minimální výši. Žalovaný dále uvádí, že za období duben až červen 2020 čerpal žalobce podporu na platbu nájemného ve výši 50%, což rovněž neuvádí. Žalovaný uvádí, že žalobce dále má možnost čerpat další podpory v rámci programu Covid nájemné, a to za období červenec až září 2020, respektive říjen až prosinec 2020. Tedy i za období, kdy nouzový stav vůbec nařízen nebyl. Rovněž se žalobci nabízí možnost čerpat podporu v rámci programu Kurzarbeit či Antivirus apod. Žalovaný z tohoto dovozuje, že snížení nájemného bylo z podstatné části nahrazeno uvedenými slevami či podporami, a s ohledem na jejich výši se tak čistý zisk žalobce mohl dokonce zvýšit. Žalovaný poté argumentuje tím, že nedošlo ke snížení užitné hodnoty předmětu nájmu. K této by došlo tehdy, pokud by např. stavebními úpravami došlo k poškození předmětu nájmu, či tento byl jinak technicky znehodnocen. Užitnou hodnotu nájmu však není možno odvozovat od množství turistů v Praze. Žalovaná namítá, že snížení užitné hodnoty do budoucna ze strany žalobce je čirou spekulací. Dále žalovaný namítá, že navrhované ujednání o slevě z nájmu umožňující zcela jeho prominutí, nelze považovat za dosažení spravedlivého rozložení důsledků pro obě strany, když toto je jde jednoznačně k tíži pouze žalovaného. Žalovaný dále namítá, že nouzový stav byl vyhlášen 12. 3. 2020, a výzva k obnově jednání byla učiněna až 11. 11. 2020, navíc žalovaného nikdo nekontaktoval, jak bylo původně avizováno. Žalovaná namítá, že záporný výsledek hospodaření žalobkyně je její ekonomickou záležitostí, a nelze tento přenášet na žalovaného. Navíc za situace, kdy dříve z nájmu profitovala, a v situaci, kdy je to pro ni ekonomicky obtížnější, by toto mělo být přeneseno na žalovaného. Žalovaná tak shrnuje, že nedošlo ke změně okolností ve smyslu § 1765 občanského zákoníku. Pokud by soud měl za to, že došlo ke změně okolností, pak tato rozhodně nezakládá zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné ze stran, a dále žalovaná namítá, že právo na obnovu jednání o smlouvě nebylo uplatněno v přiměřené lhůtě od změny, a fakticky se navíc ani stany na takovéto změně dohodnout nemohly, když žalovaný nebyl avizovaným způsobem kontaktován. 3. Na jednání konaném dne 7. 6. 2021 žalobce navrhl, aby do řízení vstoupila, jakožto žalovaný, [právnická osoba] [právnická osoba], a to vzhledem k tomu, že bylo v řízení prokázáno, že vlastníkem předmětné nemovitosti se stala tato společnost. Usnesením vyhlášeným na tomto jednání pak soud připustil, aby do řízení vstoupila tato společnost s tím, že účastníci se vzdali práva odvolání, a rovněž tak učinil nový žalovaný. 4. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi [anonymizováno] [celé jméno původního účastníka] a žalobcem dne 28. 5. 2013, ve znění dodatku č. 1 ze dne 13. 5. 2014 a dodatku č. 2 ze dne 24