16 C 71/2019-156 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se svým návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu došlého soudu dne 20. 9. 2019 domáhala na žalované zaplacení částky 363 000 Kč s 9,75% úrokem z prodlení z této částky ročně od 5. 9. 2019 do zaplacení a náhrady nákladů řízení. V žalobě tvrdí, že dne [datum] žalobkyně uzavřela se žalovanou Dohodu o rezervaci a o poskytnutí součinnosti (dále jen„ Dohoda o rezervaci“). Dle této Dohody o rezervaci došlo ke složení částky 363 000 Kč jako rezervační zálohy na koupi bytu [číslo] o velikosti [výměra], [anonymizováno], na adrese [adresa] Dohoda o rezervaci byla uzavřena na dobu určitou, a to do 31. 4. 2019, do kdy mělo dojít k převodu daného bytu. V uvedené lhůtě však k převodu předmětného bytu nedošlo a smluvní strany se ještě měsíc po uplynutí dané lhůty dohadovaly o znění smlouvy o převodu. Obě strany v rezervační lhůtě předložily svůj návrh smlouvy o převodu, avšak s ohledem na zcela odlišné představy obou stran o způsobu úhrady dohodnuté ceny nebyly schopné se ve velmi krátké rezervační lhůtě dohodnout na finálním znění. Konkrétní návrh kupní smlouvy byl žalobkyni zaslán až dne [datum], tedy 14 dní po uzavření Dohody o rezervaci a cca v polovině rezervační lhůty. Žalobkyně nesouhlasila s navrženým textem kupní smlouvy a z tohoto důvodu nechala celou smlouvou přepracovat advokátem a opravenou smlouvu zaslala prodávajícím dne [datum] Ani poté k dohodě stran na znění kupní smlouvy nedošlo. Komunikace ohledně smluv mezi nimi pokračovala až do konce května. Na poslední urgenci žalobkyně ze dne 2. 7. 2019 odpověděla žalovaná dne 3. 7. 2019 tak, že majitelé se rozhodli uzavřít kupní smlouvu s jiným zájemcem. Žalobkyně poté požadovala vrátit uhrazenou zálohu ve výši 363 000 Kč s ohledem na neuskutečnění koupě bytu. Žalobkyně v této souvislosti tvrdí, že k neuzavření smlouvy o převodu nedošlo z důvodu na její straně, neboť žalobkyně byla dostatečně aktivní a poskytovala plnou součinnost v jednání o podmínkách smlouvy. Naopak neochota uzavřít kupní smlouvu byla na straně majitelů bytu, kteří dostali výrazně lepší nabídku a sami s odkazem na marné uplynutí rezervační lhůty byt prodali jinému zájemci o cca 600 000 Kč dráž. Dne 23. 7. 2019 byla žalované doručena předžalobní výzva žalobkyně k vrácení uhrazené částky. Žalovaná na tuto výzvu nijak nereagovala. Lhůta k úhradě požadované částky tak dle žalobkyně uplynula dne 31. 7. 2019. Žalobkyně proto tuto výzvu znovu žalované poslala – tentokrát emailem ze dne 26. 8. 2019. Na tento email žalovaná odpověděla dne 27. 8. 2019 a případná nová lhůta pro úhradu tak uplynula dne 4. 9. 2019. Z uvedených důvodů žalobkyně podala předmětnou žalobu. 2. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 18. 12. 2019 navrhla zamítnutí žaloby v plném rozsahu s tím, že nárok uplatněný v žalobě neuznává, a to ani částečně. Učinila nesporným, že žalobkyně, žalovaná, a vlastníci bytové jednotky, p. [příjmení] [příjmení] a pí [příjmení], uzavřeli dne 28. 3. 2019 Dohodu o rezervaci a o poskytnutí součinnosti. Žalovaná zdůraznila, že žalobkyně v Dohodě o rezervaci mimo jiné prohlásila, že její úmysl nabýt předmětnou bytovou jednotku je skutečně vážný a že nebude mařit výkon zprostředkovatelské činnosti. Dále se žalobkyně zavázala v odst. 1.2 prokázat do skončení doby rezervace, tj. do 31. 4. 2019, schopnost financovat koupi předmětné jednotky. Účastníci dále sjednali v čl. III. Dohody o rezervaci smluvní pokutu ve prospěch žalované, a to pro případ, že žalobkyně neposkytne součinnost k jednání o podmínkách smlouvy s vlastníky, neprokáže schopnost financovat nabytí předmětné bytové jednotky, a to do konce doby trvání Dohody o rezervaci. Pro takový případ je žalovaná oprávněna započíst svůj nárok na smluvní pokutu proti složené rezervační záloze. Dle žalované byla Dohoda o rezervaci koncipována jako třístranná smlouva. Účastníky Dohody jsou tak nejen žalobkyně a žalovaná, ale i vlastníci předmětné jednotky. Vzhledem k tomu, že Dohoda o rezervaci byla sjednána jako třístranná smlouva, nelze na ni aplikovat judikaturu Nejvyššího soudu ohledně rezervačních smluv, které byly sjednávány jako dvoustranné pouze mezi zájemcem o koupi a zprostředkovatelem. Povinnosti žalobkyně v podobě poskytnutí potřebné součinnosti i schopnosti uhradit sjednanou kupní cenu do konce doby rezervace – tj. do 31. 4. 2019, byly sjednány platně a zcela legitimně a dle žalované nejsou v rozporu se současnou soudní praxí ani obecně s dobrými mravy. Dle žalované není pravdivé tvrzení žalobkyně, že poskytovala součinnost a byla aktivní. Aktivita žalobkyně spočívala pouze v tom, že vždy po emailu nebo prostřednictvím zpráv SMS či aplikace WhatsApp proklamovala svůj zájem nemovitost koupit, ale prakticky k tomu z její strany kroky činěny nebyly a žalované a vlastníkům bylo zřejmé, že žalobkyně jedná ještě s někým jiným, protože její jednání bylo vyhýbavé a rozhodně nebylo vedeno tak, aby došlo co nejdřív k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná zaslala žalobkyni návrh smluvní dokumentace dne 13. 4. 2019. Jednalo se o standardní smlouvy, které žalobkyni žádnému riziku nevystavovaly. Bylo počítáno s advokátní úschovou peněz a s vyplacením kupní ceny až po převodu na katastru nemovitostí. Zaslané návrhy smluv však žalobkyně zcela odmítla a ve zprávě SMS ze dne 18. 9. 2019, adresované jednomu z vlastníků, p. [příjmení], uvedla bez vysvětlení, že smlouvy připraví její právník. Poté jednatelka žalobkyně kontaktovala p. [příjmení] a požadovala rozdělení kupní ceny do dvou kupních smluv, a to do smlouvy na bytovou jednotku a do smlouvy na movité vybavení, což neodpovídalo původní dohodě ani skutečnosti, protože žádné hodnotné vybavení se na bytě nenacházelo. Žalobkyně návrhy smluv předložila až dne 26. 4. 2019. Dle žalované však tyto návrhy smluv neodpovídaly původní dohodě. Zejména došlo ke změně osoby nabyvatele, kterým již nebyla žalobkyně, ale její jednatelka [jméno] [příjmení]. Rovněž došlo k rozdělení kupní ceny, pro které však nebyl žádný důvod. Tento krok žalovaná ani vlastníci nechápali a navržené smlouvy odmítli v tomto stavu uzavřít. Pokud tak nedošlo k uzavření kupních smluv do 31. 4. 2019, bylo tomu tak z důvodu na straně žalobkyně. V neposlední řadě se žalobkyně zavázala prokázat do konce doby rezervace skutečnost, že je schopna zaplatit kupní cenu, jak bylo ujednáno v odst. 1.2 Dohody o rezervaci. Tuto zcela zásadní povinnost však žalobkyně rovněž nesplnila. Žalovaná i vlastníci nadále i po skončení doby trvání Dohody o rezervaci se žalobkyní jednali, avšak žalobkyně požadovala slevu 3 mil. Kč a následně bylo z její strany sděleno, že jedná o koupi jiné nemovitosti v [anonymizováno] ulici s tím, že tato nabídka je pro ni natolik výhodná, že je ochotna zaplatit smluvní pokutu dle dohody o rezervaci. Ještě v průběhu května 2019 tak byla žalobkyně opakovaně vyzývána k jednání a teprve poté došlo k vyhledání nového zájemce o koupi. Z uvedených důvodů žalované vznikl vůči žalobkyni nárok na smluvní pokutu ve výši 363 000 Kč dle odst. 3.1 Dohody o rezervaci, když žalobkyně neprokázala schopnost financovat kupní cenu a neposkytovala součinnost. Žalovaná tímto současně započítala svůj nárok na smluvní pokutu proti nároku žalobkyně na vrácení rezervační zálohy. Z uvedených důvodů žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v plném rozsahu. 3. Žalobkyně v reakci na vyjádření žalované ve svém podání ze dne 18. 6. 2020 uvedla, že ačkoliv byla na začátku Dohody o rezervaci vyplněna jména vlastníků bytu (p. [příjmení] a pí [příjmení]), vlastníci bytu tuto dohodu nikdy nepodepsali. Dohoda o rezervaci byla podepsána pouze zprostředkovatelem (žalovanou) a zájemcem – žalobkyní. Dohodu o rezervaci je tedy možno považovat buď za dvoustrannou, nebo za zcela neplatnou. Bude-li Dohoda o rezervaci považována za dvoustrannou, v takovém případě nevzniká zprostředkovateli (žalované) nárok na uhrazení smluvní pokuty za neuzavření kupní smlouvy. Žalobkyně v této souvislosti poukázala na judikaturu Nejvyššího soudu ČR, který se již opakovaně vyjádřil k tzv. dvoustranným rezervačním smlouvám a vypořádání nároků stran z těchto smluv vzniklých. Např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 332/2002, nebo ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011, Nejvyšší soud konstatoval, že„ Zavázat se k uzavření budoucí kupní smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy“. Žalobkyně dále poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012, dle kterého nejedná-li zprostředkovatel prodeje jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým se zájemce o koupi ve smlouvě se zprostředkovatelem zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné (§ 39, § 50a obč. zák.). Žalobkyně dále namítla, že návrh kupní smlouvy, kterou obdržela dne 11. 4. 2019, nebyla standardní, neboť obsahoval ujednání, že více než polovina skládané kupní ceny bude uhrazena nikoli