10 C 56/2016-158 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se svou žalobou domáhal, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci 44 473,50 Kč s poplatkem z prodlení z částky 10 000 Kč ve výši 10 Kč denně za každý den prodlení od 15. 8. 2015 do zaplacení, s 8,05 % úrokem z prodlení ročně z částky 5 000 Kč od 1. 11. 2015 do zaplacení, s 8,05 % úrokem z prodlení ročně z částky 9 869,50 Kč od 3. 3. 2016 do zaplacení a s 8,05 % úrokem z prodlení ročně z částky 19 604 Kč od 25. 4. 2016 do zaplacení s odůvodněním, že ukončil nájem bytu žalované sjednaný na dobu určitou dle článku II. odst. 3 nájemní smlouvy ke dni 30. 9. 2015. Žalovaná nezaplatila nájemné za měsíc září 2015 v částce 10 000 Kč, ani skutečné náklady vynaložené na služby (elektrickou energii v období od 15. 3. 2013 do 30. 9. 2015, plyn v období od 26. 7. 2013 do 20. 3. 2015, ostatní služby za roky 2013 a 2014) ve výši 9 869,50 Kč (elektrická energie byla spotřebována ve výši 62 730,58 Kč, plyn byl spotřebován ve výši 5 531,93 Kč, ostatní služby byly spotřebovány ve výši 28 606,99 Kč, celkem byly spotřebovány služby ve výši 96 869,50 Kč, přičemž na zálohách zaplatila žalovaná 87 000 Kč) a skutečně vynaložené náklady na služby v roce 2015 ve výši 19 604 Kč (vodné a stočné, svoz odpadu, platby za výtahy, platby za elektřinu ve společných prostorech a za úklid). Po opuštění bytu žalovaná v bytě zanechala bezcenné kusy oblečení a další nepořádek, na výzvy k vyklizení nereagovala. Žalobce byl nucen zajistit konečný úklid bytu na svůj náklad, který činil 5 000 Kč. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok v ní uplatněný neuznává. Žalobce žalované po celou dobu trvání nájemní smlouvy ani jednou nezaslal žádné vyúčtování. Je nepravdivé jeho tvrzení, že takto činil vždy v průběhu měsíce dubna následujícího roku. Žalobce se navíc nikdy v minulosti o žádných nedoplatcích nezmínil. Žalované je známo, že vlastníci některých jednotek často uplatňovali své výhrady vůči správní firmě z důvodu chybně provedeného vyúčtování. Žalobce se nikdy nezúčastňoval schůzí společenství vlastníků a nebyl kontaktní, nereagoval na písemné výzvy a upomínky a nemohl tak uplatnit své případné připomínky k vyúčtování. Nelze proto vyloučit, že vyúčtování nebylo správní firmou provedeno řádně a případné chyby jsou přičítány k tíži žalované. Žalovaná vytýká žalobci, že při ukončení nájmu v září 2015 nebyl vyhotoven předávací protokol, přestože o něj žalovaná zástupce žalobce opakovaně žádala. Není tak zřejmý konečný stav měřidel. Skutečnosti tvrzené žalobcem v žalobě nemohou být postaveny najisto a nemůže se od nich odvíjet žádné vyúčtování. Žalovaná uvádí, že v bytě zanechala zcela funkční vodní postel, jejíž obvyklá cena činí cca 10 000 Kč Cena této postele dostatečně pokryla případné náklady za likvidaci zanechaného ošacení. Po dobu posledního roku probíhaly v bytě četné prohlídky a tato skutečnost nebyla zohledněna v ceně nájmu, přestože tímto způsobem došlo ke snížení kvality bydlení. Došlo opakovaně k poruchám vytápění bytu, kde jsou původní akumulační kamna, tyto potíže se žalovaná snažila po celou dobu trvání nájmu řešit se žalobcem, avšak bezúspěšně. Podobná situace byla i s bojlerem. Je pravděpodobné, že i z těchto důvodů mohlo dojít k podstatnému zvýšení nákladů za elektřinu. Přesto žalovaná řádně platila po celou dobou dohodnuté nájemné a zálohy na služby. Žalobce neposkytl žalované dostatek času na stěhování a nezohlednil, že má dvě děti a nemá fakticky kam jít. 3. Z nájemní smlouvy ze dne 24. 8. 2012 soud zjistil, žalobce jako pronajímatel uzavřel se žalovanou jako nájemkyní nájemní smlouvu k bytu [číslo] o výměře 48 m2 ve 3. nadzemním podlaží domu [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou s účinností od 3. 9. 2012 do 3. 12. 2012. Nájem navazoval plynule na předchozí nájem podle smlouvy ze dne 2. 9. 2011. Nájem měl skončit uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Po uplynutí této doby se platnost smlouvy obnovovala za stejných podmínek na stejně dlouhou dobu, pokud před jejím uplynutím nesdělila písemně jedna smluvní strana druhé smluvní straně, že trvá na ukončení smlouvy (II/3). Nájemné bylo sjednáno ve výši 10 000 Kč měsíčně, které se nájemce zavázal hradit vždy do 15. dne běžného kalendářního měsíce, za který se nájemné platí, na účet pronajímatele (III/1). Vedle nájemného se nájemce zavázal průběžně za každý měsíc hradit stejným způsobem jako nájemné zálohy a„ faktur“ příslušných dodavatelů na spotřebovaný plyn, vodné a stočné, odvoz domovního odpadu, teplo, elektrickou energii. Tyto platby měly být prováděny formou záloh ve výši 3 000 Kč. Zálohy měly být vyúčtovány dle skutečné spotřeby jednou za kalendářní rok, nájemce se zavázal, že zaplatí případné nedoplatky za dobu trvání nájemního vztahu ([příjmení]). 4. Z dopisu žalobce žalované ze dne 21. 8. 2015 a z podacího lístku soud zjistil, že žalobce dal k poštovní přepravě dne 21. 8. 2015 dopis, kterým sdělil žalované, že trvá na ukončení nájmu sjednaného nájemní smlouvu ze dne 24. 8. 2012, která byla opakovaně prodloužena do 30. 9. 2015, přičemž nájem končí k tomuto dni. Žádá o předání vyklizeného bytu v tomto termínu. Poslední nájemné je splatné za měsíc září k 15. 9. 2015. 5. Z dopisu žalobce žalované ze dne 14. 10. 2015 a z podacího lístku soud zjistil, že žalobce podal k poštovní přepravě dne 15. 10. 2015 výzvu k úhradě nájemného, a to ve výši 13 000 Kč za měsíc září, která byla splatná 15. 9. 2015. Dále uvedl, že při kontrole bytu 9. 10. 2015 zjistil, že nedošlo k jeho úplnému vyklizení, náklady na dovyklizení činí částku 5 000 Kč. Vyzval proto žalovanou k úhradě 18 000 Kč do 26. 10. 2015, v opačném případě se bude domáhat zaplacení soudní cestou. 6. Z faktury, která měla být vystavena dodavatelem [jméno] [příjmení] odběrateli - žalobci, v kombinaci se svědeckou výpovědí pana [jméno] [příjmení] má soud za vyvrácené, že by došlo k vyklizení předmětného bytu způsobem, jak toto tvrdí žalobce. Z výpovědi svědka [příjmení] totiž soud zjistil, že tento popírá, že by předmětný byt vyklidil, a rovněž popírá, že by předmětnou fakturu vystavil on. 7. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalovaná k 30. 9. 2015 předmětný byt opustila i se svými dětmi a že byt byl předán právě svědkem zástupci žalobce. Soud má rovněž za zjištěné, že předávací protokol sepsán nebyl a ani nebyly zachyceny výsledné stavy měřidel energií, konkrétně elektřiny a plynu. 8. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tento svědek zajišťoval prodej předmětného bytu a v souvislosti s tímto byt přebíral. Rovněž z výpovědi tohoto svědka soud zjistil, že předávací protokol zachycující stav odběru médií sepsán nebyl. Ani z výpovědi tohoto svědka nemá soud za zjištěné, že by byt vyklízel pan [příjmení], když toto svědek neorganizoval a nemohl dosvědčit ani tvrzenou fakturaci za vyklizení bytu. 9. Soud ve věci učinil následující závěr o skutkovém stavu. Mezi žalobcem a žalovanou byla sjednána nájemní smlouva dne 24. 8. 2012, a to na dobu určitou od 3. 9. 2012 do 3. 12. 2012 s automatickým prodlužováním na sjednanou dobu za podmínky, že nebude sděleno některou ze stran, že na dalším prodloužení smlouvy již nemá zájem. Nájemné bylo sjednáno ve výši 10 000 Kč, zálohy na odběr médií a služby pak ve výši 3 000 Kč. Dopisem z 21. 8. 2015 žalobce žalované sdělil, že trvá na ukončení nájmu s tím, že uvedl datum ukončení 30. 9. 2015. Z provedeného dokazování má soud za vyvrácené, že by předmětný byt po jeho opuštění žalovanou vyklízel pan [příjmení] a že by za toto byla žalobcem uhrazena částka 5 000 Kč. Po skutkové stránce žalovaná učinila nesporným, že nájemné za září 2015 skutečně neuhradila, a žalobce podáním ze dne 9. 11. 2017 uvedl, že předmětné zálohy žalované průběžně nevyúčtovával, že se tak stalo až po ukončení nájemního vztahu. 10. Soud ve věci nehodnotil původní nájemní smlouvu z 2. 9. 2011, neboť od této strany své nároky neodvíjely. A dále soud nehodnotil vyúčtování odběru jednotlivých médií jejich dodavateli, neboť jak uvedeno níže, dospěl k závěru, že nedošlo k řádnému vyúčtování mezi žalobcem a žalovanou - tedy nárok na tvrzený nedoplatek žalobci nevznikl z tohoto důvodu a bylo by nadbytečným zabývat se detailními zjištěními z vyúčtování jednotlivých dodavatelů. 11. Soud posoudil věc po právní stránce podle výše uvedených ustanovení: Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o.z.) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Podle § 2217 odst. 1 o. z. se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Podle § 2247 o.z. odst. 1 strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; s