14 C 185/2019-111 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobci se žalobou podanou u soudu 23. 8. 2019 domáhali vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu danou žalobcům ze strany žalované. Uvedli k tomu, že jsou na základě nájemní smlouvy, uzavřené se žalovanou dne 8. 1. 1997, nájemci bytu [číslo] který se nachází ve [anonymizována tři slova] [adresa] na adrese [adresa žalobce a žalobkyně]. Citovanou nájemní smlouvou byl mezi účastníky sjednán nájem bytu na dobu neurčitou. Dne 26. 6. 2019 obdrželi žalobci přípis žalované, označený jako„ výpověď z nájmu bytu“, která je ze strany žalované datována dnem 10. 6. 2019. V citované výpovědi žalovaná uvádí, že„ vypovídá“ žalobcům nájem výše citovaného bytu, a to z důvodu uvedeného v ustanovení § 2288 odst. 1) písm. a) obč. zákoníku, neboť žalovaná tvrdí, že žalobci měli údajně hrubě porušit svojí povinnost nájemce tím, že je jimi údajně předmětný byt bez souhlasu žalované jako pronajímatele pronajímán. Žalobci však proti obdržené výpovědi z nájmu bytu namítají, že žalovanou uplatněný výpovědní důvod v daném případě není, resp. nebyl naplněn, neboť žalobci v minulosti předmětný byt nikdy nepronajali (ať už se souhlasem či bez souhlasu žalované). Před obdržením předmětné výpovědi z nájmu bytu dali žalobci pouze na omezenou dobu část předmětného bytu do podnájmu třetí osoby, a to podle ustanovení § 2274 obč. zákoníku, když citované ustanovení zákona výslovně umožňuje dát část bytu do podnájmu třetí osoby i bez souhlasu pronajímatele a takovéto jednání, které je zcela v souladu se zákonem, nemůže být porušením jakékoli povinnosti nájemce a tedy ani naplněním výpovědního důvodu dle ustanovení § 2288 odst. 1) písm. a) obč. zákoníku, kterého se žalovaná ve své výpovědi z nájmu bytu dovolává. Odkázali na ustanovení § 3074 odst. 1) obč. zákoníku, podle kterého se „nájem“ řídí zákonem č. 89/2012 Sb. (NOZ) od momentu jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před účinností NOZ (což je daný případ). Vzhledem k tomu, že tvrzení žalované obsažené v její výpovědi z nájmu bytu ze dne 10. 6. 2019, a to její tvrzení, že žalobci předmětný byt je bez souhlasu žalované jako pronajímatele pronajímán, neodpovídá skutečnému stavu a žalobci v minulosti dali pouze na omezenou dobu zcela v souladu s ustanovením § 2274 obč. zákoníku část předmětného bytu do podnájmu třetí osoby, tak žalobci považují výpověď z nájmu bytu ze dne 10. 6. 2019 za neoprávněnou, neboť z jejich strany nedošlo k jakémukoli porušení jejich povinností vyplývajících z nájmu a nebyl tedy naplněn výpovědní důvod dle ustanovení § 2288 odst. 1) písm. a) obč. zákoníku, kterého se žalovaná ve své výpovědi dovolává. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Uvedla k tomu, že dne 8. 1. 1997 byla mezi žalobcem č. 1) a 2) a žalovanou uzavřena nájemní smlouva (dále jen„ nájemní smlouva"), ve znění Dodatku č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 31. 5. 2012 (dále jen„ dodatek č. 1“), na základě které užívali žalobci č. 1) a 2) shora označený byt. Dle čl. 2 nájemní smlouvy, ve znění dodatku č. 1 byl nájem sjednán na dobu neurčitou. V souladu s čl. 5 nájemní smlouvy, ve znění dodatku č. 1, bylo mezi stranami ujednáno, že nájemce není oprávněn bez předchozího souhlasu pronajímatele přenechat byt nebo jeho část do podnájmu ani byt využívat k podnikatelské činnosti. Pronajímatelem bylo zjištěno, že žalobci č. 1) a 2) hrubě porušili shora uvedené povinnosti nájemce uložené nájemní smlouvou, ve znění dodatku č. 1, jakož i dle § 2275 ve spojení s § 2276 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ OZ“), když v bytě trvale nebydlí a byt byl bez souhlasu pronajímatele předáván do podnájmu cizím osobám. Z tohoto důvodu vzniklo pronajímateli dle § 2288 odst. 1) písm. a) právo vypovědět žalobkyni nájem v tříměsíční výpovědní době, která počne běžet prvním dnem měsíce následujícího po jejím doručení. Na základě usnesení [anonymizována tři slova] [obec a číslo] [číslo] ze dne 27. 5. 2019 byla žalobcům č. 1) a 2) dána výpověď z nájmu bytu, a to z důvodu uvedeného v ustanovení § 2288 odst. 1) písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jen občanský zákoník), neboť hrubě porušují své povinnosti vyplývající z nájmu. Výpověď byla žalobcům doručena dne 26. 6. 2019, od 1. 7. 2019 tak počala běžet tříměsíční výpovědní doba. Pokud žalobci č. 1) a 2) ve své žalobě uvedli, že považují výpověď za neoprávněnou, kdy nesouhlasí s tím, že by porušovali povinnost nájemce, jež je ve výpovědi uvedena a uvedli, že dali na omezenou dobu část předmětného bytu do podnájmu třetí osoby v souladu s § 2774 OZ, a tudíž nepotřebovali k podnájmu bytu souhlas pronajímatele, pak ve své žalobě přiznali, že byt byl dán do podnájmu bez souhlasu pronajímatele. Ze svědeckých výpovědí sousedů a z místního šetření žalované však vyplývá, že žalobci v uvedeném bytě již delší dobu sami trvale nebydlí. Uvedla dále, že dne 19. 3. 2019 proběhlo místní šetření [anonymizována tři slova] [anonymizována tři slova] [anonymizováno] [anonymizováno] [obec a číslo], kdy v předmětném bytě byla zastižena žena cizí národnosti, která sdělila, že v bytě bydlí již od listopadu, společně s dalšími dvěma ženami. Dále potvrdila, že nikdo další v bytě nebydlí. To, že v bytě bydlí tyto ženy již čtyři měsíce, potvrdil dne 20. 3. 2019 i soused - pan [jméno] [příjmení]. Zároveň potvrdil, že byt je již delší dobu (cca. 2 roky) užíván někým jiným než žalobci. Tato skutečnost rovněž byla potvrzena sousedy - manželi [jméno] a [jméno] [příjmení] a sousedkou [jméno] [příjmení]. Všichni tito sousedé shodně uvedli, že žalobci v předmětném bytě trvale nebydlí a podnajímají jej cizím osobám. Sousedka - paní [jméno] [příjmení] uvedla, že žalobce č. 1) do bytu dochází, avšak jej neužívá. Zároveň taky potvrdila, že byt je panem [celé jméno žalobce] podnajímán cizincům, převážně turistům. Pokud žalobci č. 1) a 2) ve své žalobě uvedli, že dali na omezenou dobu část předmětného bytu do podnájmu třetí osoby v souladu s § 2774 OZ, již však neuvedli, na jak dlouhou dobu byl byt do podnájmu dán. Ze shora uvedených svědeckých výpovědí a místního šetření vyplývá, že byt je podnajímán třetím osobám již delší dobu (cca 2 roky), nicméně zcela jasně bylo prokázáno, že od listopadu 2018 byl byt po dobu min. 4 měsíců podnajímán třem mladým cizinkám. V ustanovení § 2274 OZ, na které odkazují žalobci je uvedeno, že ust. § 2272 OZ se použije přiměřeně. V souladu s § 2272 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ OZ“) má nájemce povinnost oznámit pronajímateli nejpozději do dvou měsíců od nastěhování podnájemce zvýšení počtu osob žijících v bytě. Neučiní - li tak, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Z přiměřeného použití § 2272 OZ vyplývá, že nájemce je povinen i v případě podnájmu oznámit pronajímateli skutečnost, že došlo ke zvýšení počtu osob žijících v bytě z důvodu dání části bytu do podnájmu. Žalovaní však v souladu s § 2272 žalované zvýšení počtu osob neoznámili, ačkoliv tvrdí, že část bytu dali do podnájmu třetí osoby. Tím došlo k hrubému porušení povinnosti nájemce a pronajímateli tak vzniklo právo dle § 2288 odst. 1) písm. a) vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době. 3. Provedeným dokazováním bylo soudem zjištěno: 4. Z informace o pozemku (č.l. 25) se podává vlastnické právo žalované k nemovitosti v níž se nachází byt [číslo] ve [anonymizováno] podlaží domu [adresa] na adrese [adresa žalobce a žalobkyně]. 5. Z nájemní smlouvy (č.l. 5) ze dne 8. 1. 1997 uzavřené mezi žalovanou a žalobci se podává, že nájem se sjednává na dobu neurčitou (článek 2). Z článku 5 plyne, že bez písemného souhlasu pronajímatele není nájemce oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu ani jej využívat k podnikatelské činnosti. Nájemci není rovněž dovoleno byt převést na jinou osobu. Při porušení těchto povinností se nájemce vystavuje nebezpečí výpovědi. 6. Z výpovědi z nájmu bytu (č.l. 7) ze dne 10. 6. 2019 (doručenka z 26. 6. 2019 na č.l. 22 u žalobce 1), u žalobkyně 2) vrácena jako nevyzvednuta), se podává důvod hrubého porušování povinností vyplývajících z nájmu bytu, kdy v souladu s čl. 5 nájemní smlouvy z 8.1.1977 ve znění Dodatku č. 1 k nájemní smlouvě z 31.5.2012 dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. o.z., je byt bez souhlasu pronajímatele podnajímán, přičemž nájemce není oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu ani jej využívat k podnikatelské činnosti. 7. Ze zápisu z místního šetření z 19. 3. 2019, který sepsala pracovnice žalované paní [příjmení], se podává okolnost, která vyvolala místní šetření, a to podezření z podnájmu bytu [anonymizováno] bez souhlasu žalované. Z protokolu - svědecká výpověď (č.l. 26) ze dne 27. 2. 2019 podané [jméno] [příjmení] vyplývá obsah zjištěný pracovníkem žalované, paní [příjmení], že do bytu pana [celé jméno žalobce] čas od času přicházejí lidé, kterým pan [celé jméno žalobce] umožňuje krátkodobé ubytování (jde o cizince a turisty). Z dalšího dokumentu, protokolu (na č.l. 33) sepsaného pracovníkem žalované se podává informace získaná od osob [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] ze dne 20. 3. 2019 o obsahu, že