27 C 221/2022-107 — Obvodní soud pro Prahu 2

1) Žalobce se svou žalobou došlou soudu dne [datum] domáhal uložení povinnosti žalovanému zaplatit částku 59 920,71 Kč. Žalovaná částka představuje závazky žalovaného ze smlouvy o nájmu ze dne [datum], jejímž předmětem byly prostory sloužící k podnikání na části objektu [číslo] o výměře 540 m2 situovaného na parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] Smlouvy byla uzavřena na neurčito s šestiměsíční výpovědní dobou. V nájemní smlouvě bylo sjednáno měsíční nájemné ve výši 22 500 Kč plus DPH. Spotřeba elektrické energie, plynu a vody není součástí nájemného a měla být účtována dle skutečné spotřeby. Žalovaný neuhradil řádně a včas nájemné za měsíce červenec 2022 vyúčtované fakturou [číslo] ve výši 29 357,99 Kč splatnou [datum] a za měsíc srpen 2022 vyúčtované fakturou [číslo] ve výši 29 562,72 splatnou [datum]. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužné částky před podáním žaloby, k úhradě nedošlo. 2) Soud při jednání dne [datum] připustil změnu žaloby spočívající v jejím rozšíření o 29 022,27 Kč coby nájemné vč. spotřeby za měsíc září. Na jednání [datum] žalobce vzal žalobu zpět o uvedené rozšíření žaloby. Jelikož žalovaný s částečným zpětvzetím žaloby souhlasil, soud řízení co do 29 022,27 Kč zastavil. 3) Žalovaný ve vyjádření k žalobě žalobu v celém rozsahu neuznal. Nesporoval nájemní vztah mezi účastníky. Uvedl, že dopisem ze dne [datum] zaslal žalobci výpověď nájemní smlouvy bez výpovědní doby z důvodu závažného porušení smlouvy, a to zatékáním vody do předmětu nájmu, na který opakovaně upozorňoval zaměstnance žalobce a tím, že předmět nájmu nebyl zkolaudován pro polygrafickou výrobu. Zatékáním do objektu žalovanému vznikla škoda, a to poškození strojů a tiskového papíru a nemožností stroje pojistit. Po marném předání nemovitosti v původním stavu žalobci žalovaný přenechal klíče od objektu žalobci na vrátnici. Dne [datum] žalovaný požádal žalobce o zohlednění zhodnocení budovy ve vyrovnání vzájemných závazků, přičemž zhodnocení neprovedl žalovaný, ale spol. [právnická osoba], který je dlužníkem žalovaného a nájemcem prostor před žalovaným. Dále žalovaný popsal okolnosti odpojení od elektřiny v březnu 2022 v důsledku nehrazení faktur žalovaným. 4) Při jednání dne [datum] soud vyzval žalovaného ve smyslu § 118a o. s. ř. k doplnění tvrzení a označení důkazů k prokázání, že mu v důsledku zatékání vody z dešťových srážek do objektu vznikla škoda, kdy a v jaké výši škoda vznikla, výši škody dostatečně specifikovat, vyčíslit a uvést, proč se domáhá náhrady škody právě v této výši. Dále měl doplnit, v čem vzniklá škoda spočívala, v čem spatřuje příčinnou souvislost mezi zatékáním vody do objektu a způsobenou škodou, a kdy, jakým způsobem žalobce žádal o nápravu a jaká byla reakce ze strany žalobce. Dále měl uvést, jakým způsobem, k jakému dni, a v jaké výši provedl zápočet své pohledávky vůči pohledávce žalobce, kdy bylo případně toto započtení doručeno žalobci a jaké mělo obsahové náležitosti. Dále měl žalovaný doplnit tvrzení o povaze započítávané pohledávky, resp. že byla způsobilá zápočtu, tedy, že se nejednalo o pohledávku neurčitou či nejistou, z jakých konkrétních pohledávek se skládá započítávaná pohledávka označená žalovaným jako náhrada škody a tyto jednotlivé pohledávky specifikovat jejich důvodem, výší a splatností. Zároveň soud žalovaného poučil o následcích nesplnění výzev. 5) Na to žalovaný uvedl, že výpověď z nájmu zaslal na emailovou adresu [adresa]. [příjmení]. Zatečení do budovy z počátku června 2022 způsobilo znehodnocení tiskového papíru ve výši ca. 14 000 Kč bez DPH, řezací sestavy [anonymizována tři slova] – [anonymizováno], rok výroby 2004 vč. příslušenství, nakladač palet model [anonymizováno], střásací stůl model [anonymizováno] spočívající v poškození desek plošných strojů a falcovačky [příjmení] [jméno] [číslo] [anonymizováno], kterou bylo třeba rozebrat, vysušit, promazat a ošetřit proti korozi. Dále uvedl, že náhrada elektronických součástí pro značku [anonymizováno] se pohybuje kolem 380 000 Kč bez DPH, cena jedné karty plošných strojů se pohybuje kolem 80 000 Kč bez DPH a hodinová práce technika stojí 2 450 Kč bez DPH. Všechny stroje žalovaný opravil svépomocí a celkové náklady dosáhly částky ca. 116 400 Kč. <b>6) Soud provedl dokazování a zjistil níže uvedené skutečnosti.</b> 7) Žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1303 m2, jehož součástí je stavba bez čp./če., výroba (viz výpis z KN, [list vlastnictví] pro k. ú. [obec]). Žalobce coby pronajímatel uzavřel s žalovaným smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání mj. k nebytovému prostoru v objektu [číslo] (polygrafická výroba) o celkové podlahové ploše 540 m2 situovaném na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec]. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Nájemné bylo sjednáno na 22 500 Kč měsíčně plus DPH. Služby nebyly součástí nájemného. Náklady za elektrickou energii, vodu a plyn byl žalobce oprávněn vyúčtovat žalovanému dle skutečné spotřeby. Za údržbu a rozvod elektrické energie byla sjednána paušální cena 1 [spisová značka], cena služby byla sjednána jako součin spotřeby účtované pronajímateli třetí osobou za daný měsíc. Za vodu byla sjednána cena 60 Kč m3 a za plyn 0,10 [spisová značka], vše bez DPH. Splatnost faktur vystavených žalobcem měla činit 30 dnů. Dle čl. III bodu 3.4 je povinností nájemce neprodleně oznámit pronajímateli vady v pronajatých prostorách. Dle bodu 3.7 nájemce není oprávněn provádět bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele úpravy pronajatých nebytových prostor (viz nájemní smlouva ze dne [datum] vč. přílohy [číslo] uzavřená mezi účastníky). 8) Žalobce vyúčtoval žalovanému nájemné vč. spotřeby elektrické energie a nákladů na rozúčtování elektřiny a údržbu sítě za měsíc červenec 2022 fakturou [číslo] ve výši 29 357,99 Kč splatnou [datum] a za měsíc srpen 2022 vyúčtované fakturou [číslo] ve výši 29 562,72 splatnou [datum] (viz faktura [číslo] vystavená žalobcem znějící na částku 29 357,99 Kč a faktura [číslo] vystavená žalobcem znějící na částku 29 562,72 Kč). 9) Žalovaný zaslal dne [datum] na email [email] dokument označený jako výpověď z nájmu a uvedl, že zhodnocení předmětu nájmu by rád zohlednil ve vyrovnání. Výpověď ze dne [datum] žalovaný podal z důvodu § 2232 o. z. bez výpovědní doby z důvodu závažného porušování smlouvy s tím, že do budovy opakovaně zatéká voda z dešťových srážek, budova není zkolaudovaná pro provoz polygrafické výroby a obálka budovy je rozpadlá a budovu nelze v zimních měsících tepelně vytopit. Dne [datum] žalovaný odevzdal klíče od objektu [číslo] žalobci. Na fotografiích jsou zachycena prostory s rozvody elektřiny, elektrické kabely smotané a poházené na zemi, opadající omítka. (viz e-mail adresovaný na adresu [email] ze dne [datum], výpověď smlouvy o nájmu prostor soužících k podnikání ze dne [datum] adresovaná žalobci, výpověď je ze dne [datum], potvrzení o předání klíčů zpět ze dne [datum] a fotografie nacházející se ve spise). 10) Žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužných faktur dopisem ze dne [datum] doručeným žalovanému téhož dne. Zároveň vyzval žalovaného ke sdělení, kdy vyklidí pronajatý prostor před jeho předáním vč. klíčů od objektu. Dopisem ze dne [datum] výzvu zopakoval a upozornil žalovaného na podání žaloby. Současně uvedl, že po zhlédnutí fotografií pronajatých prostor je objekt zdevastovaný a nikoliv zhodnocený. Žalovaného vyzval k uvedení objektu do původního stavu do [datum]. Žalovaný v reakci na předžalobní výzvu v dopise ze dne [datum] uvedl, že žalobce opakovaně kontaktoval ve věci zatékání dešťových srážek do budovy. Dne [datum] ponechal klíče na vrátnici žalobce, neboť pan [příjmení] od žalobce odmítl objekt převzít. Současně upozornil žalobce na vznik škody na majetku bez bližšího popisu či vyčíslení. V dopise ze dne [datum] žalovaný zopakoval, že prostory uvedl do původního stavu a uvedl, že náhradu škody bude nárokovat soudní cestou (viz dopis žalobce adresovaný žalovanému ze dne [datum] vč. dodejky, předžalobní výzva adresovaná žalovanému ze dne [datum] vč. dodejky, reakce na předžalobní výzvu adresovaná žalobkyni ze dne [datum] a předžalobní výzva ze dne [datum] adresovaná žalobkyni). 11) Svědek [jméno] [příjmení], zaměstnanec žalobce zaměřený mj. na správu a údržbu nemovitostí, vypověděl, že komunikace s panem [jméno], jednatelem žalovaného, byla složitá. Pronajaté prostory měl žalovaný předat žalobci v původním stavu, což se nestalo. Prostor byl špinavý, zaházený nepoužitelnými věcmi žalovaného, např. stohy špinavých papírů, vizitek aj. Pan [anonymizováno] nabízel žalobci odevzdání prostor, nicméně svědek je odmítl převzít, jelikož nebyly vyklizené a v původním stavu. Pan [anonymizováno] odevzdal klíče na vrátnici žalobce, poté svědek vyčkával, zda se ozve ohledně odvozu věcí v předmět nájmu a uvedení do původního stavu, což se nestalo. V posledních dvou až třech měsících začal žalobce realizovat úklid a odvoz nepoužitého materiálu, který v prosto