37 C 143/2022-61 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhala uložení povinnosti žalované vyklidit a vyklizený předat žalobkyni byt [číslo] ve [anonymizováno] podlaží domu [adresa], který je součástí pozemku [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na listu vlastnictví [číslo] [územní celek], [katastrální uzemí] o velikosti [výměra] a započitatelné ploše [výměra] a upravený jako [anonymizováno] + [anonymizováno]. Ve své žalobě zdůrazňovala, že žalovaná dlouhodobě nehradila nájemné. Dne [datum] proto žalobkyně přistoupila k výpovědi nájmu dotčeného bytu. S ohledem na to, že žalovaná podle ustanovení § 2291 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ OZ“) byt neodevzdala, dopisem ze dne [datum] byla žalovaná vyzvána, aby byt vyklidila, a to nejpozději do [datum] Ani v této lhůtě však žalovaná dotčený byt nevyklidila. 2. Žalovaná se k žalobě písemně nevyjádřila. Na jednání dne [datum] pak namítala, že v dotčeném domě bydlí již 53 let. Majitelům tohoto domu pak měla dát svůj velký byt. Nadto poukazovala na svůj nepříznivý zdravotní stav. Rovněž uváděla, že majitelka domu měla souhlasit s tím, že může platit nižší nájemné. V neposlední řadě tvrdila, že jí výpověď nájmu není známa a nikdy jí nebyla doručena. 3. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že vlastníkem dotčeného bytu nacházejícího se na [parcelní číslo], [obec] [část obce] je žalobkyně, tj. paní [celé jméno žalobkyně]. 5. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že dne [datum] uzavřela paní [celé jméno žalobkyně] nájemní smlouvu s paní [celé jméno žalované] s tím, že předmětem nájmu byl byt [číslo] ve [anonymizováno] podlaží domu o podlahové ploše [výměra]. 6. Z výpovědi nájmu z bytu soud zjistil, že dne [datum] vypověděla paní [celé jméno žalobkyně] nájem bytu [číslo] s tím, že v této výpovědi je uveden jako výpovědní důvod dlužné nájemné a dále se v této výpovědi nachází o poučení ve smyslu § 2286 OZ. 7. Z obálky soud zjistil, že dotčená výpověď byla odeslána paní [celé jméno žalované] dne [datum] na adresu [adresa žalované a žalobkyně]. Žalovaná si v úložní výpověď nevyzvedla. Nevyzvednutá zásilka byla uložena do [datum]. 8. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] a podacího lístku soud zjistil, že žalobkyně zaslala žalované předžalobní výzvu. 9. Z úřední činnosti je soudu známo, že ve věci vedené zdejším soudem pod sp. zn. [spisová značka] se žalobkyně domáhala zaplacení dlužného nájemného a služeb za měsíce září – prosinec roku [rok] a rok [rok] s tím, že ve věci byl uzavřen smír, ve kterém se žalovaná zavázala zaplatit celou žalovanou částku ve výši 55 188 Kč. 10. Z nesporných tvrzení účastníků řízení vzal soud za prokázané, že žalovaná proti výpovědi nájmu nijak nebrojila. 11. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující skutkový závěr. Žalobkyně a žalovaná spolu uzavřely smlouvu nájmu bytu [číslo] ve [anonymizováno] podlaží domu [adresa], který je součástí pozemku [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na listu vlastnictví [číslo] [územní celek], [katastrální uzemí] o velikosti [výměra] a započitatelné ploše [výměra] a upravený jako [anonymizováno] + [anonymizováno]. Vzhledem k tomu, že žalovaná řádně a včas neplatila nájemné a související poplatky dne [datum] vypověděla žalobkyně dotčený nájem. Žalovaná výpovědi nijak nezpochybňovala. Dne [datum] byla žalované zaslána předžalobní výzva. 12. Ke shora uvedenému soud dodává, že další navržené důkazy neprováděl, a to pro nadbytečnost. Soud neprováděl navržený účastnický výslech [celé jméno žalobkyně], když z jeho úřední činnosti mu je známo, že sama žalovaná uzavřela ve věci vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] smír a zavázala se hradit dlužné nájemné a poplatky za služby. Je proto zřejmé, že žalobkyně nemohla souhlasit s placením nižšího nájmu, jak tvrdila žalovaná. 13. Po právní stránce soud posoudil věc následovně. 14. Podle § 2201 OZ, nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 15. Podle § 2286 odst. 1 OZ výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. 16. Podle § 2291 odst. 1 OZ poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle odst. 2 nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. 17. Podle § 3074 OZ nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 18. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu, např. rozsudku ze dne 19. 11. 2008, sp. zn. 26 Cdo 238/2008, která se uplatní i po účinnosti OZ, je výpověď z nájmu bytu hmotněprávním úkonem, který činí pronajímatel, a který je adresován nájemci, přičemž účinnost adresných jednostranných hmotněprávních úkonů v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice. Slovní spojení„ dostane do sféry jeho dispozice“ nelze vykládat ve smyslu procesněprávních předpisů. Je jím třeba rozumět konkrétní možnost nepřítomné osoby seznámit se s jí adresovaným právním úkonem. Právní teorie i soudní praxe takovou možností chápe nejen samotné převzetí písemného hmotněprávního úkonu adresátem, ale i ty případy, kdy doručením dopisu či telegramu, obsahujícího projev vůle, do bytu adresáta či do jeho poštovní schránky popřípadě i vhozením oznámení do poštovní schránky o uložení takové zásilky, nabyl adresát hmotněprávního úkonu objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky. Přitom není nezbytné, aby se adresát skutečně seznámil s obsahem hmotněprávního úkonu, dostačuje, že měl objektivně příležitost tak učinit. Jestliže nájemce měl na základě oznámení pošty objektivně možnost vyzvednout si uloženou zásilku obsahující výpověď z nájmu bytu a seznámit se s jejím obsahem dříve, než se nevyzvednutá zásilka vrátila zpět, pak hmotněprávní účinky výpovědi nastaly v okamžiku, kdy i přes oznámení o uložení zásilky této objektivní možnosti seznámit se s obsahem zásilky (a tudíž i s výpovědí z nájmu bytu) nevyužil. Tímto okamžikem se stal hmotněprávní úkon perfektním. 19. Žalovaná užívala dotčený byt na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Vzhledem k tomu, že žalovaná porušila své povinnosti jí plynoucí z nájemní smlouvy, kdy neplatila nájemné a zálohy za služby podobu delší než tři měsíce, žalobkyně jí zaslala výpověď u nájmu bez výpovědní doby v souladu s § 2291 OZ. V tomto směru soud shledal naplnění výpovědního důvodu. Formálně výpověď obsahuje zákonem dané poučení o možnosti domáhat se soudního přezkumu výpovědi a je i dostatečně vymezen výpovědní důvod. Dlužno poznamenat, že ani sama žalovaná netvrdila, že by snad proti výpovědi brojila. 20. Žalobkyně doručila žalované výpověď v souladu se smlouvou na adresu žalované. K hmotněprávním účinkům výpovědi došlo i přesto, že si žalovaná zásilku s výpovědí nevyzvedla v úložní době. K tomu viz výše citovaná judikatura. V tomto směru žalovaná neprokazovala ani netvrdila, že by jí bránily objektivní okolnosti v nepřebírání si pošty. I v případě, že by žalovaná byla v bytě dlouhodobě nepřítomna, měla povinnost žalobkyni o své dlouhodobé nepřítomnosti v informovat. Soud v této souvislosti upozorňuje na § 2269 odst. 1 OZ, podle kterého ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, oznámí to včas pronajímateli. Současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel. Žalovaná měla i objektivně možnost si při dlouhodobé nepřítomnosti v bytě zařídit vyzvedávání pošty přinejmenším prostřednictvím třetí osoby a na základě oznámení pošty vyzvednout si uloženou zásilku obsahující výpověď z nájmu bytu a seznámit se s jejím obsahem dříve, než se nevyzvednutá zásilka vrátila zpět. Hmotněprávní účinky výpovědi tedy nastaly v okamžiku, kdy i přes ozná