17 C 16/2019-202 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou ze dne 27.2.2019, doručenou na soud dne 4.3.2019, se žalobci domáhají určení výše nájemného ve výroku uvedeného bytu s tím, že jsou spoluvlastníky domu [adresa], jenž je součástí pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra], v kat.ú. [část obce], [obec]. Žalovaný se pak stal nájemcem bytu [číslo] o dispozici [anonymizováno] ve [anonymizováno] patře domu (nájem bytu přešel na žalovaného úmrtím původní nájemkyně, jeho matky [jméno] [příjmení] dne 9.8.2000). Nájemné bylo určeno naposledy v roce 2011 podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu na částku 11.271 Kč měsíčně. Žalobci si nechali vypracovat znalecký posudek, kterým byla zjištěna v místě a čase obvyklá výše nájemného předmětného bytu na částku 18 700 Kč měsíčně. 2. Žalobci postupem podle ust. § 2249 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o.z.“) učinili žalovanému dne 27.11.2018 návrh na zvýšení nájemného na částku 15.300 Kč měsíčně, návrh byl doručen dne 5.12.2018. Na tento návrh žalovaný nereflektoval, proto se žalobci domáhají zvýšení nájemného soudní cestou. 3. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že uvedený znalecký posudek byl vyhotoven bez prohlídky bytu, tedy nelze k němu přihlížet. Dům je ve velmi špatném technickém stavu, částečně opravován, předmětný byt je v katastrofálním stavu, podlahy, okna, dveře, rozvody elektřiny, rozvody plynu, stropy, koupelna, záchod i sklep jsou v havarijním stavu. V bytě neteče teplá voda, nelze ho žádným způsobem vytápět. Odpad u záchodu se velmi často ucpává. Podle znaleckého posudku zpracovaného [titul] [jméno] [příjmení] činí částka obvyklého nájemného za předmětný byt částku 11 300 Kč měsíčně. Navrhl proto zamítnutí žaloby. 4. Žalobci na to reagovali tak, že navrhl, aby byl žalovaný povinen zpřístupnit svůj byt [titul] [příjmení] (znalec), tento znalec ve svém znaleckém posudku ohodnotil kvalitu předmětného bytu tím, že obvyklé nájemné snížil o 25%. Podstatným parametrem, který ovlivňuje cenu nájmu předmětného bytu, je jeho poloha. Co se týče znaleckého posudku [titul] [příjmení], pak tento vykazuje vady, vůbec z něj nevyplývá, proč znalkyně změnila váhu jednotlivých koeficientů. Tato znalkyně uvedla, že byt je o 20,6% v horším stavu než imaginární srovnávaný byt. Za jí tvrzenou částku 11.300 Kč měsíčně nelze v [obec] sehnat žádný byt. 5. Obvodní soud pro Prahu 3 již ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 15.11.2019 č,j, 17C 16/2019-88, když určil výši nájemného předmětného bytu na částku 18 000 Kč měsíčně, když vyšel ze znaleckého posudku žalobce. Tento rozsudek byl k odvolání žalované zrušen s tím, že soud prvního stupně musí vyslechnout oba znalce, a pokud se mu nepodaří výslechem odstranit rozpory znaleckých posudků, má ustanovit revizního znalce. 6. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav: 7. Žalobci jsou společně vlastníky domu [adresa], jenž je součástí pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra], v kat.ú. [část obce], [obec] (výpis z katastru nemovitostí). Dům se nachází v ulice [ulice a číslo], [obec a číslo] (mezi účastníky nesporné). Žalovaný je nájemcem bytu [číslo] o dispozici [anonymizováno] ve [anonymizováno] patře domu (mezi účastníky nesporné). Nájemné za předmětný byt činí 11.271 Kč/měsíc, a to od 1.1.2012 (oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z 12.8.2011). 8. Žalobci si nechali zpracovat znalecký posudek (znalecký posudek [číslo] ze dne 29.10.2018 [titul] [jméno] [příjmení]), znalec mezi silné stránky bytu ocenil polohu u [obchodní centrum] [jméno], výtah, balkon do vnitrobloku, mezi slabé stránky bytu stavebně technický stav domu jako podprůměrný a stavebně technický stav bytu rovněž. Nabídková cena srovnatelných bytů se pohybuje od 230 Kč/m2, obvyklé nájemné předmětného bytu pak činí [číslo] Kč/měsíčn. Znalec při vyhotovování znaleckého posudku nebyl žalovaným vpuštěn do jím pronajímaného bytu, pro srovnání byl použit byt identický o jedno patro výše. Za tento znalecký posudek znalec vyúčtoval částku 9.438 Kč (faktura za znalecký posudek ze dne 13.11.2018). Žalobci učinili žalovanému návrh na zvýšení nájemného dne 27.11.2018 na částku 15.300 Kč měsíčně, návrh byl doručen dne 5.12.2018 (návrh na zvýšení nájemného ze dne 16.11.2018 včetně průvodního listu ze dne 27.11.2018 a dodejka). Tento návrh žalovaný neakceptoval (mezi stranami nesporné) .Soud uvedeného znalce vyslechnul dne 29.1.2021, rovněž zjistil, že znalec nabídkové ceny upravoval různými koeficienty a vycházel z metodiky [titul] [jméno] [příjmení]. 9. Soud provedl důkaz nesouhlasem ze zvýšením nájemného ze dne 18.1.2018 a reakcí pronajímatelů (žalobců) ze dne 20.3.2018, ze kterých zjistil, že diskuse účastníků o stanovení obvyklého nájemného trvají již nejméně rok, avšak tato zjištění jsou bez významu pro skutkový stav věci. 10. Žalovaný soudu předložil znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne 25.3.2019 [titul] [jméno] [příjmení] (soud jej rovněž provedl jako důkaz), kdy znalkyně u předmětného bytu o výměře [výměra] stanovuje obvyklé nájemné na 131 Kč/m2, tedy 11.300 Kč /měsíčně (= stávající nájemné). Znalkyně však neuvádí cenu obvyklou za 1m2 v dané lokalitě, jí srovnávané nabízené nájmy bytů jsou od 16.000 Kč/měsíčn výše. Znalkyně za tento znalecký posudek vyúčtovala 6.050 Kč (účtenka za hotové číslo p/D /012 2019). Oba předložené znalecké posudky jsou opatřeny doložkou podle ust. § 127a o.s.ř. Z předložených fotografií předmětného bytu soud ověřil, že se jedná o byt v podprůměrném technickém stavu. Soud znalkyni vyslechl dne 29.1.2021, tato uvedla, že převzala metodiku [titul] [příjmení] a ke srovnávaným nabízeným bytů přiřazovala různé koeficienty, které následně mezi sebou násobila. 11. Soud si postupem podle ust. § 120 odst. 2 o.s.ř. opatřil a provedl důkazy aktuálními nabídkami na pronájmy bytu v [ulice] [anonymizováno], a to inzerovaný pronájem bytu 1+kk o velikosti 27m2, nabídková cena činí 481,48 Kč/m2. Mezi přednosti bytu patří nadstandardní občanská vybavenost a výborná dostupnost na metro. Vybavení bytu běžné. Další je inzerce pronájmu bytu 2+kk o velikosti 62 m2, opět [ulice] ulice, standardní vybavení, za částku 290 Kč/m2. O několik stovek metrů nabízený byt 2+1 o velikosti 91m2 na [ulice] je pak nabízen za částku 263 Kč/m2. Tento byt je standardně vybaven. Posledním bytem pak je nabízený byt 2+1 o velikosti 83m2 v ulici [ulice] (opět do 500m od [ulice]), standardní až nadstandardní vybavení, a částku 265 Kč/m2. 12. Protože se soudu nepodařilo výslechem obou znalců odstranit rozpory v závěrech jejich znaleckých posudků, ani nebyl schopen posoudit zvolenou matematickou metodu výpočtu jednotlivých koeficientů, ustanovil revizního znalce – ústav [právnická osoba], [IČO], který ve věci vypracoval revizní znalecký posudek [číslo] ze dne 14.7.2021. Znalecký ústav uvedl, že k realizovaným cenám nájmů se není jak dostat, vychází se z tzv. nabídkové ceny (= za kolik je byt inzerován). Znalecký ústav měl výhrady k oběma znaleckým posudkům a to zejména ke zvoleným koeficientům, kterými byly násobeny vybrané vzorky inzerovaných bytů. U předmětného bytu byl nejzávažnějším problémem jeho technický stav (srážka 15- 25%), podstandardní vybavení (srážka 5 až 10%). Zároveň však byt byl pronajmutelný, tedy našel by se jiný zájemce, který by si byt dále pronajal. Dále je potřebné nalézt vhodné srovnávací vzorky, aby je znalec nemusel upravovat koeficienty 2 aj., což znamená, že vybral naprosto nevhodné vzorky k porovnání. Koeficient by měl být v rozmezí 0,8 až 1,25. Znalecký ústav stanovil obvyklé nájemné k březnu 2019 na částku 14 760 Kč měsíčně. 13. Z takto provedeného dokazování má soud za prokázaný tento závěr o skutkovém stavu: Žalobci jsou společně vlastníky domu [adresa], jenž je součástí pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra], v kat.ú. [část obce], [obec]. Dům se nachází v ulice [ulice a číslo], [obec a číslo]. Žalovaný je nájemcem bytu [číslo] o dispozici [anonymizováno] ve [anonymizováno] patře domu. Nájemné za předmětný byt činí 11.271 Kč/měsíc, a to od 1.1.2012. Žalobci učinili žalovanému návrh na zvýšení nájemného dne 27.11.2018 na částku 15.300 Kč měsíčně, návrh byl doručen dne 5.12.2018. Tento návrh žalovaný neakceptoval. Soud nemohl vycházet ani z jednoho stranami předložených znaleckých posudků pro jejich nepřezkoumatelnost z hlediska volby volených koeficientů. Revizní znalecký posudek [právnická osoba], [IČO], [číslo] ze dne 14.7.2021 stanovil obvyklé nájemné (předmětného bytu) k březnu 2019 na částku 14 760 Kč měsíčně. 14. Po výše uvedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle ust. § 132 o.s.ř. dospěl soud k závěru, že žaloba je částečně důvodná. Skutková zjištění opřel soud o shora provedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti soud neměl pochybností. Soud neprováděl všechny navržené důkazy ve věci, když z již navržených důkazů byl zcela prokázán skutkový stav. 15. Po právní stránce soud věc posuzoval podle právní úpravy obsažené v o.z. (arg. § 3074 odst. 2 o.z.). Podle ust. § 3074 odst. 2 oz. platí, že ustan