21 C 728/2019-97 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou doručenou soudu dne 23. 10. 2019 se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení smluvní pokuty ve výši 350 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení za dobu od 8. 2. 2018 do zaplacení, na kterou jí proti žalované měl vzniknout nárok na základě kupní smlouvy ze dne 25. 10. 2016, prostřednictvím které žalobkyně nabyla od žalované pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [č. p.] - stavba občanského vybavení, v části [obec] [anonymizováno] a pozemek parc. [číslo] ostatní plocha, vše zapsáno na [list vlastnictví], obec a [katastrální uzemí]. Žalovaná v čl. V odst. 1 kupní smlouvy prohlásila, že na předmětných nemovitostech neváznou ke dni uzavření kupní smlouvy žádné dluhy, nájemní práva, věcná břemena, práva třetích osob nebo jiné právní povinnosti omezující vlastnické právo, které by nebyly patrny z výpisu z katastru nemovitostí či z kupní smlouvy, a že ani neexistují skutečnosti, které by mohly vést k omezení vlastnického práva. Podle čl. VII odst. 1 kupní smlouvy platilo, že v případě, že se uvedené prohlášení žalované ukáže jako nepravdivé a žalovaná neprovede nápravu ani v dodatečné lhůtě 60 dní, bude žalovaná povinna uhradit smluvní pokutu v celkové výši 10 % z celkové kupní ceny za předmětné nemovitosti, která činila 7 000 000 Kč Smluvní pokuta tedy činila 700 000 Kč. Podle čl. VII odst. 1 kupní smlouvy pak platilo, že jedna polovina smluvní pokuty, tj. částka ve výši 350 000 Kč bude náležet žalobkyni jako kupujícímu a druhá polovina realitní kanceláři [právnická osoba] jako zprostředkovateli. Následně však vyšlo najevo, že na předmětných pozemcích je na základě zákona č. 110/1964 Sb., o telekomunikacích (dále také jen„ zákon o telekomunikacích“) umístěno od roku 1995 telekomunikační vedení [právnická osoba] [anonymizováno], které představuje věcné břemeno váznoucí na předmětných pozemcích zřízené na základě zákona. O existenci věcného břemene žalobkyně informovala žalovanou dopisem ze dne 27. 9. 2017 a vyzvala ji ke zjednání nápravy, to však žalovaná neučinila a existenci věcného břemeno odmítla, proto ji žalobkyně dne 22. 1. 2018 vyzvala k zaplacení sjednané smluvní pokuty. Lhůta k úhradě smluvní pokuty v délce 14 dní od doručení výzvy uplynula dne 7. 2. 2018, žalovaná se tak dostala do prodlení se zaplacením smluvní pokuty dne 8. 2. 2018. Na výzvu k zaplacení smluvní pokuty reagovala žalovaná dopisem ze dne 9. 2. 2018 s tím, že na nemovitostech žádné věcné břemeno [právnická osoba] neexistuje a sjednanou smluvní pokutu odmítla zaplatit. Žalobkyně podala následně proti [právnická osoba] žalobu na odstranění neoprávněné stavby a vyklizení nemovitosti, která byla projednávána u Okresního soudu v Přerově pod sp. zn. 10 C 279/2018. 2. Žalovaná k žalobě v podání ze dne 11. 11. 2020 (č. l. 52-53 spisu) uvedla, že žaloba je nedůvodná. Učinila nesporným, že mezi účastníky došlo k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem byly výše uvedené nemovitosti. Žalovaná žalobkyni informovala, jak o právním tak faktickém stavu nemovitostí, žalobkyně následně prohlásila, že je se stavem nemovitostí seznámena a kupuje je ve stavu, v jakém jsou. Není pravdou, že by na předmětných nemovitostech existovalo věcné břemeno [právnická osoba], neboť [právnická osoba], resp. jejímu právnímu předchůdci nemohlo vzniknout věcné břemeno na budově [č. p.] v k. ú. [obec], neboť v rozporu s ust. § 12 zákona o telekomunikacích nebyl vlastník dotčené nemovitostí uvědomen o umístění telekomunikačního vedení a umístění telekomunikačního vedení nebylo v rozporu s ust. § 17 odst. 1 zákona o telekomunikacích ani s vlastníkem dotčené nemovitosti řádně projednáno. Právní předchůdce [právnická osoba] - tj. [právnická osoba] -, totiž nezískal souhlas stavebního úřadu k umístění telekomunikační sítě do budovy, která byla v roce údajného vzniku věcného břemena ve vlastnictví společnosti [právnická osoba], přičemž souhlas nelze dovodit ani z [územní rozhodnutí] [ustanovení právního předpisu EU] ze dne [datum] vydaného [Městský úřad], kterým bylo rozhodnuto o umístění stavby„ [označení] [anonymizováno 5 slov] [obec] [anonymizováno 5 slov] [obec]“. Právní předchůdce [právnická osoba] také neprojednal umístění telekomunikačního zařízení s tehdejším vlastníkem nemovitosti. Žalovaná byla vlastníkem budovy 16 let a nikdy neudělila souhlas ke zřízení a provozování telekomunikačních zařízení na předmětných nemovitostech. Vzhledem ke skutečnosti, že věcné břemeno neexistuje, nemůže tedy být dán ani nárok na zaplacení požadované částky oprávněný. Při ústním jednání dne 26. 11. 2021 pak žalovaná doplnila, že žalobkyně věděla, že v budově [č. p.], která byla rovněž předmětem kupní smlouvy, je umístěna telefonní ústředna [právnická osoba], přičemž nájemní smlouva ve vztahu k této ústředně byla přílohou kupní smlouvy, kupní smlouva byla sepsána právníkem, který nebyl zástupcem ani jedné ze stran, obě strany měli možnost se s ní řádně seznámit. Pokud žalobkyně měla za to, že existovalo věcné břemeno, mohla kupní smlouvu upravit, to však neučinila. Jak žalobkyně, tak žalovaná v době uzavření kupní smlouvy byly v dobré víře, že předmětné věcné břemeno neexistuje, a to i s ohledem na judikaturu, která existovala v době, kdy byla kupní smlouva uzavírána. Navíc ve sporu u Okresního soudu v Přerově žalobkyně tvrdila, že předmětné věcné břemeno neexistuje. Žalovaná tak měla za to, že kdyby bylo uloženo žalované straně za těchto okolností zaplacení smluvní pokuty, byl by tento výsledek řízení v rozporu s dobrými mravy, a to i s ohledem na skutečnost, že výsledek sporu nemůže záviset na změně judikatury. 3. Mezi účastníky řízení bylo nesporným, že mezi účastníky řízení byla dne 25. 10. 2016 uzavřena kupní smlouva, na základě které žalobkyně nabyla od žalované pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [č. p.] a pozemek parc. [číslo] nacházející se v katastrálním území a obci [obec]. Současně bylo mezi účastníky nesporným, že žalované straně byl doručen dopis právního zástupce žalobkyně z 27. 9. 2017 ke sjednání nápravy ve vztahu k existenci věcného břemene. 4. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav: 5. Dne 25. 10. 2016 uzavřela žalovaná jako prodávající a žalobkyně jako kupující za účasti realitní kanceláře [právnická osoba], kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [č. p.] - stavba občanského vybavení v části [obec] [anonymizováno] a pozemek parc. [číslo] ostatní plocha. Účastníci si sjednali kupní cenu ve výši 7 000 000 Kč. V čl. V odst. 1 kupní smlouvy žalovaná prohlásila, že na převáděných nemovitých věcech neváznou ke dni uzavření smlouvy žádné dluhy, nájemní práva, věcná břemena, práva třetích osob nebo jiné právní povinnosti omezující vlastnické právo, které by nebyly patrny z výpisu z katastru nemovitostí či z této smlouvy, ani neexistující skutečnosti, které by mohly vést k omezení vlastnického práva. V čl. V odst. 2 kupní smlouvy žalobkyně prohlásila, že byla s právním i faktickým stavem nemovitých věcí seznámena a že je kupuje v tom stavu, v jakém se nacházejí. Dle čl. VII odst. 1 písm. a) kupní smlouvy byla žalobkyně oprávněna odstoupit od smlouvy v případě, že by se prohlášení žalované ukázalo jako nepravdivé a žalovaná by neprovedla nápravu ani v dodatečné lhůtě 60 dní. V čl. VII odst. 1 písm. b) si účastníci pro uvedený případ nepravdivého prohlášení sjednali smluvní pokutu ve výši 10 % z celkové kupní ceny, z níž by žalovaná zaplatila jednu polovinu žalobkyni a druhou polovinu realitní kanceláři jako zprostředkovateli (viz kupní smlouva ze dne 25. 10. 2016 A1). 6. V dopisu z 30. 8. 2017, zn. [označení] (A2) sdělila [právnická osoba] právnímu zástupci žalobkyně k jeho žádosti ze dne 11. 7. 2017, že na nemovitostech bylo umístěno v druhé polovině 90. let minulého století komunikační vedení v rámci stavby [označení] [anonymizováno 6 slov] [obec] [anonymizováno 5 slov] [obec] na základě územního rozhodnutí vydaného [Městský úřad] [anonymizována čtyři slova] [obec] dne 24. 08. 1995, [číslo jednací] [číslo], kde je detailně popsána trasa komunikačního vedení v tehdejším areálu [anonymizována dvě slova]. Tehdejší vlastník pozemku tehdy parc. [číslo] v [katastrální uzemí], odpovídajícího předmětným nemovitostem, [obec] vyslovilo souhlas ke vstupu na pozemky a souhlas s uložením přípojného kabelu, který byl rovněž součástí této listiny, a podmínky souhlasu se staly součástí územního rozhodnutí. V době umístění komunikačního vedení před 1. 7. 2000 se práva a povinnosti ve vztahu ke komunikačnímu vedení řídily zákonem č. 110/1964 Sb., o telekomunikacích, dle kterého vzniklo osobě, která vybudovala komunikační síť na nemovitosti ve vlastnictví jiné osoby přímo ze zákona právo odpovídající věcnému břemenu váznoucímu na této nemovitosti. Součástí tohoto práva je oprávnění [právnická osoba] jako právního nástupce [právnická osoba], zřizovat a provozovat komunikační vedení na pozemku i oprávnění [právnická osoba] nebo jí oprávněných osob vstupovat na pozemek