7 C 447/2020-160 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobci se návrhem podaným dne 15. 6. 2020 k Obvodnímu soudu pro Prahu 3 domáhali zaplacení částky 1 563 017 Kč s příslušenstvím. Tvrdili, že uzavřeli dne [datum] s žalovanou kupní smlouvu, na jejímž základě byla do jejich vlastnictví převedena nebytová jednotka [číslo] vymezená dle zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [obec] (dále jen„ nebytová jednotka“ nebo„ nebytový prostor“)). Ve smlouvě bylo přitom uvedeno, že daný nebytový prostor sestává z těchto místností – sklad, sklad, příruční sklad, příruční sklad, sociální zázemí, předsíň, WC, chodba, dílna, kancelář, kancelář, šatna. Podlahová výměra jednotky měla dle smlouvy činit 155,10 m2. Žalobci byli žalovanou uvedeni v omyl v tom, že se prodej týká také tzv. výklenku, který však žalovaná nikdy nevlastnila a na žalobce jej ani nemohla převést. Výklenek je přitom fakticky součástí prostoru jednotky, kdy není nijak oddělen a tvoří se zbylou částí jednotky jeden celistvý prostor, dosahuje výměry o velikosti 18 m2. Žalovaná musela vědět, že výklenek náleží k vedlejší budově, přesto si její jednatel [jméno] [příjmení] při prohlídkách počínal tak, jako kdyby výklenek náležel do jejího vlastnictví, když žalobce ubezpečoval o tom, že kupují jednotku jako celek tak, jak ji při prohlídce měli možnost vidět. Poté, co žalobci zjistili, že vlastnictví k výklenku nenabyli, obrátili se na žalovanou, která navrhla, aby se výklenek přestal užívat a aby došlo k jeho stavebnímu oddělení, popř. aby si jej žalobci pronajali od vlastníka. Při výpočtu náhrady za výklenek vycházeli žalobci z výměry dle znaleckého posudku [číslo], kdy velikost výklenku 17,83 m2 zaokrouhlili na 18 m2 (posudek nebyl vypracován za účelem stanovení podlahové plochy a proto nebyly započítány příčky), přičemž přepočítali celkovou kupní cenu ve výši 12 950 000 Kč na cenu za jeden m2 (12 950 000 Kč/155 ,1 m2), a výslednou částku vynásobili plochou výklenku, čímž vyšla částka 1 502 901Kč, k níž byla ještě připočtena daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 %, tj. 60 116 Kč Celkem tak žalobci požadují částku 1 563 017 Kč. Pokud žalovaná zmiňovala, že není možno přepočítávat náhradu na metr čtvereční, pak toto tvrzení považují žalobci za účelové, jelikož žalovaná uváděla v inzerátu přepočet ceny na metr čtvereční. Dle žalobců je tento způsob výpočtu nejrozumnější, nebrání se ale jinému způsobu výpočtu, pokud by soud dospěl k závěru, že by měla být částka vyčíslena jinak. Pokud by žalobci věděli, že výklenek není součástí jednotky, požadovali by nižší cenu, popř. by jednotku nekoupili vůbec. Dle žalobců právě z důvodu závady v podobě výklenku žalovaná na prodej spěchala, neboť měla obavy, že vše vyjde najevo, a že by pak žalobci mohli od záměru koupě upustit. Uvedenou částku proto požadují jako přiměřenou náhradu za uvedení v omyl dle ustanovení § 584 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 2. Ve vyjádření ze dne 23. 3. 2021 a dne 6. 5. 2021 dále uvedli, že výměra uvedená v katastru nemovitostí 155,10 m2 je včetně sporného výklenku, a žalobci tak nezanedbali svou povinnost přesvědčit se o pravém stavu věcí. Z dostupné dokumentace ani chování žalované neměli důvod pochybovat, že není převáděn i výklenek. Pokud žalovaná od počátku věděla, že výklenek k prostoru nepatří, bylo to nepoctivé jednání z její strany, pokud žalobce na to neupozornila. Rovněž jim žalovaná nikdy neposkytla žádnou stavební dokumentaci. Žalobci však neměli žádné pochybnosti ohledně skutečnosti, co k prostoru patří a že je to i výklenek o rozměru 18 m2, zjistili to až poté, co bylo přepsáno vlastnické právo na žalobce k nebytovému prostoru. Rovněž nájemní smlouva se [anonymizováno], která měla prostor pronajatý od roku 2015, umožňuje pronájem i výklenku. Tvrzení žalované, že jednatel žalované nebyl na prohlídkách nebytových prostor před uzavřením smlouvy, je nepravdivé. Byl na prohlídce nebytové jednotky a současně žalobcům ukazoval i sklepní prostory. Pokud žalovaná tvrdí, že o nebytové jednotce jednali se stavbyvedoucím, je to tvrzení nepravdivé, neboť veškerá komunikace se stavbyvedoucím skončila ve chvíli, kdy jim sdělil, že v budově se neprodávají žádné nebytové jednoty. Na základě prohlídky s jednatelem žalované se žalobci pro koupi nebytové jednotky rozhodli. 3. V podání ze dne 22. 6. 2021 k výzvě soudu žalobci uvedli, že před uzavřením smlouvy o koupi bytové jednotky si vyhledali příslušný list vlastnictví a přezkoumali, zda údaje souhlasí s těmi, které byly uvedené v inzerátu a v kuní smlouvě. Z kontrolovaného vyplynulo, že rozměry v listu vlastnictví, ve smlouvě i v návrhu kupní smlouvy se shodují, na nebytovém prostoru vázlo zástavní právo ve prospěch [anonymizováno]. Součástí prevenční povinnosti není povinnost strany kupující studovat obsah stavební dokumentace či přeměřovat předmět koupě. Dále odkázali na rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 25 Cdo 4195/2013, dle kterého se prevenční povinnost váže pouze k situacím, které lze při běžné opatrnosti předvídat. Nejde o povinnost předvídat a nést odpovědnost za všechny situace. 4. V podání ze dne 22. 11. 2021 žalobci uvedli, že žalobci spatřují přímou souvislost mezi porušením zákonné povinnosti dle ustanovení § 1728 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a účelovým uvedením v omyl, neboť jednatel žalované si byl vědom problematického aspektu ve vlastnictví výklenku a vědomě toto zamlčel. Žalobci naplnili obvyklou míru opatrnosti vyčerpávajícím způsobem, když se plně seznámili s informace v katastru nemovitostí, v inzerátu a osobně si prostory prohlédli. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 1251/2002, nebylo na daný skutkový stav aplikovatelné, protože žalobci nevycházeli z určitých dojmů. 5. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 17. 2. 2021 uvedla, že žalobcům nikdy netvrdila, že by byl výklenek součástí jednotky, kdy tomu odpovídá též znění smlouvy a zápis jednotky v katastru. Kupní cena byla ve smlouvě sjednána jako pevná za nemovitost jako celek, nikoliv za metr čtvereční podlahové plochy. Výklenek není v podlahové výměře jednotky ve smlouvě započítán, k jednotce nepatří a kupní smlouvou nebyl prodán. Dále není pravda, že by se žalovaná, resp. její jednatel, účastnili jakékoliv prohlídky jednotky před podpisem smlouvy. Žalobci kontaktovali žalovanou skrze stavbyvedoucího (zaměstnance žalované), který se v budově nacházel při realizaci staveních prací. Jelikož jednotka byla v nájmu, byla prohlídka provedena po dohodě s nájemníkem a za jeho účasti. K žádné další prohlídce již nedošlo. Veškeré informace ohledně jednotky si žalobci sháněli aktivně sami, neboť měli na koupi zájem, žalovaná žádné informace ani podklady neposkytovala, přičemž s žalobci jednala až ohledně podoby kupní smlouvy a kupní ceny. Žalobci nijak neprokázali, že by byli uvedeni v omyl. Dále žalovaná odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 30 Cdo 1251/2002, dle kterého ustanovení § 49a ObčZ 1964 není možno vykládat tak, že na jeho základě je osoba, která se omylu dovolává, zbavena povinnosti podle okolností konkrétního případu sama si zajistit odpovídající míru objektivních informací o okolnostech, resp. skutečnostech, které má tato osoba za rozhodující pro uskutečnění zamýšleného právního úkonu. V případě, že se jednající osoba omylu ve smyslu ustanovení § 49a ObčZ 1964 dovolává podle ustanovení § 40a ObčZ 1964, je třeba uvážit, zda se jedná též o omyl tzv. omluvitelný či naopak o omyl neomluvitelný. O omluvitelný omyl, kterým je pravidelně omyl jednající osoby týkající se skutkových okolností (error facti), pak nepochybně nejde, byl-li omyl jednající osoby zaviněn její nedbalostí při využití možnosti ověřit si skutečnosti rozhodné pro uskutečnění zamýšleného právního úkonu. Nelze se účinně dovolat neplatnosti pro omyl podle ustanovení § 49a ObčZ 1964, kdy by omylu se dovolávající osoba zanedbala pro ni ve věci objektivně existující možnost přesvědčit se o pravém stavu věci, a bez příčiny se ve svém úsudku nechala mylně ovlivnit případnými dojmy, náznaky řešení, resp. hypotézami o vlastnostech předmětu zamýšleného právního úkonu. Dle žalované žalobci zanedbali povinnost přesvědčit se o pravém stavu věci. 6. V podání ze dne 21. 6. 2021 žalovaná dále uváděla, že aby bylo možno přiznat žalobcům náhradu za uvedení v omyl žalovanou, bylo by potřeba nejprve prokázat, že se jedná o omyl nepodstatný, který nemá vliv na platnost smlouvy. Dále by museli prokázat, že žalovaná byla na jejich omylu účastna. Žalovaná však ke kupní smlouvě žalobci využila definici nebytové jednotky uvedenou v jejím vlastním nabývacím titulu, výměra nemovité věci pak odpovídala té, které byla uvedená ve smlouvě. Dále tvrdila, že by se muselo jednat o omyl omluvitelný ohledně vedlejší okolnosti. Omyl se však týká vymezení předmětu. Přiměřenost náhrady pak musí být posuzována s ohledem na zájem obou stran a žalovaná by k převodu nepřistoupila, kdyby kupní cena měla být snížena o 1 563 017 Kč, které žalobci požadují. Opakovala, že žalovaná nikdy n