17 C 216/2021-86 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou ze dne 3.11.2021 se žalobce domáhal určení výše nájemného v bytě [číslo] v [obec a číslo], ulice [ulice a číslo] v druhém nadzemním podlaží o velikosti 1 + 1 o výměře 46,70 m2 s tím, že mezi účastníky byla dne 19.4.2000 uzavřena nájemní smlouva, na základě které žalovaný užívá byt [číslo] v [obec a číslo], ulice [ulice a číslo] v druhém nadzemním podlaží o velikosti 1 + 1 o výměře 46,70 m2. Výše nájemného ke dni 11.4.2018 činila částku 6 997 Kč, žalobce se v řízení vedeném před Obvodním soudem pro Prahu 3 sp.zn. 6 C 117/2018 domáhal určení nové výše nájemného. Rozsudkem ze dne 16.1.2020 bylo rozhodnuto, že nájemné v bytě [číslo] v [obec a číslo], ulice [ulice a číslo] v druhém nadzemním podlaží o velikosti 1 + 1 o výměře 46,70 m2 činí počínaje dnem 11.4.2018 částku 8 396 Kč měsíčně. Tento rozsudek byl potvrzen Městským soudem v Praze rozsudkem č.j. 28 Co 287/2020-153 dne 13.1.2021. 2. Žalobce zaslal žalovanému dne 18.5.2021 návrh na zvýšení nájemného spolu s návrhem na uzavření dodatku k nájemní smlouvě, když k navrhovanému navýšení dochází po 3 letech a max. o 20%. Částka 10 075 Kč činí méně než nájemné obvyklé v místě a čase, podle znaleckého posudku zpracovaného v řízení vedeném před Obvodním soudem pro Prahu 3 sp.zn. 6 C 117/2018 činilo obvyklé nájemné ke dni 11.4.2018 částku 11 395 Kč. Žalovaný na toto nereagoval, proto se žalobce způsobem podle ust. § 2249 o.z. domáhá rozhodnutí soudu. 3. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že ve věci vedené před Obvodním soudem pro Prahu 3 sp.zn. 6 C 117/2018 podal dovolání. Žalovaný nájemní smlouvu uzavřel dne 1.3.1999 s tehdejšími vlastníky bytového domu. Výměra předmětného bytu činí 44,33m2, nikoliv 47,50m2. Činí spornou výši nájmu 8 396 Kč, podal vzájemný návrh (soudem posouzeno jako procesní obrana), kdy navrhuje stanovení výše nájmu na částku 1 168 Kč měsíčně podle nájemní smlouvy z 1.3.1999. Má za to, že jednostranné navyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. bylo učiněno protiprávně. Poté, co bylo dovolání žalovaného odmítnuto, obrátil se s ústavní stížností na Ústavní soud ČR. 4. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav (důkazy, z nichž byly níže uvedené skutečnosti zjištěny, jsou dále v textu uvedeny kurzívou): 5. Účastníci uzavřeli dne 19.4.2000 nájemní smlouvu podle ust. § 685 a násl. obč.zák. na základě rozhodnutí o přidělení bytu ze dne 1.3.1999 na nájem bytu [číslo] v [obec a číslo], ulice [ulice a číslo] v druhém nadzemním podlaží o velikosti 1 + 1 za tzv. regulované nájemné (nájemní smlouva ze dne 19.4.2000 na čl. 7). 6. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 16.1.2020 č.j. 6C 117/2018-107 stanovil soud výši nájemného předmětného bytu počínaje dnem 11.4.2018 na částku 8 396 Kč měsíčně, když žalovaný hradil od 1.1.2012 nájemné ve výši 6 997 Kč měsíčně, dne 5.11.2017 navrhla žalobkyně zvýšení nájemného na částku 8 396 Kč měsíčně, s čímž žalovaný nesouhlasil. Znaleckým posudkem zpracovaným v uvedeném řízení [titul] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že plocha předmětného bytu činí 46,70m2, ke dni 11.4.2018 činilo obvyklé nájemné 11 395 Kč měsíčně. Tento rozsudek (v této části) byl potvrzen rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 13.1.2021 č.j. 28Co 287/2020-153. 7. Dopisem ze dne 17.5.2021 oznámil žalobce žalovanému, že s odkazem na ust. § 2249 o.z. stanovuje novou výši nájemného od 1.9.2021 z původních 8 396 Kč měsíčně na 10 075 Kč měsíčně (dopis ze dne 17.5.2021 na čl. 8 spolu s návrhem dodatku č. 4 k předmětné smlouvě). Dopis byl odeslán dne 18.5.2021 (podací arch na čl. 17). 8. Dopisem ze dne 25.10.2021 zaslal žalobce žalovanému předžalobní upomínku (předžalobní upomínka na čl.19, podací arch ze dne 26.10.2021 na čl. 18). 9. Po výše uvedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle ust. § 132 o.s.ř. dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Skutková zjištění opřel soud o shora provedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti soud neměl pochybností. Soud neprováděl všechny navržené důkazy ve věci, když z již provedených byl zcela prokázán skutkový stav a další provádění soud považoval za nehospodárné. 10. Po právní stránce soud vycházel ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád. 11. O výši nájemného předmětného bytu od 11.4.2018 bylo již pravomocně rozhodnuto Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 16.1.2020 č.j. 6C 117/2018-107. V tomto řízení se soud zabýval totožnými námitkami žalovaného, a to spornou výměrou bytu (výměra bytu byla určena znaleckým posudkem [titul] [jméno] [příjmení], tvrzené neplatnosti nájemní smlouvy z 19.4.2000 i tvrzenou absolutní neplatností jednostranného zvyšování nájemného. Všechny tyto námitky soud vypořádal ve svém rozsudku ze dne 16.1.2020 č.j. 6C 117/2018-107. Ustanovení § 159a odst. 1,3 o.s.ř. stanoví, že výrok pravomocného rozsudku je závazný pro účastníky řízení a pro všechny orgány (soud). Podle ust. § 159a odst. 4 o.s.ř. platí, že jakmile bylo o věci pravomocně rozhodnuto, nemůže být v rozsahu závaznosti výroku rozsudku pro účastníky … věc projednávána znovu. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 16.1.2020 č.j. 6C 117/2018-107 je nalézací soud (v navazujícím řízení) vázán. 12. Pokud nedošlo ke změně podmínek (rozšíření nebo zmenšení bytu), nelze výměru bytu opět přezkoumávat; a nelze se opětovně zabývat námitkami žalovaného k tvrzené neplatnosti nájemní smlouvy z 19.4.2000 i tvrzenou absolutní neplatností jednostranného zvyšování nájemného. V tomto směru se uplatní i ust. § 2238 o.z, který upravuje konvalidaci neplatných nájemních smluv v tříleté lhůtě. 13. Podle ust. § 2249 odst. 1 o.z. platí, že neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Poslední nájemné činilo od 11.4.2018 částku 8 396 Kč. Návrh žalobce ze dne 17.5.2021 na nové nájemné ve výši 10 075 Kč byl učiněn po uplynutí tříleté lhůty a není vyšší než 20%. Zároveň je nižší než kolik činilo srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, které bylo zjištěno znaleckým posudkem [titul] [jméno] [příjmení] na částku 11 395 Kč měsíčně (ke dni 11.4.2018). Soudu je známo, že výše nájemného od roku 2018 rostla (s výjimkou pandemie Covid-19, kdy se na trh dostaly byty uvolněné z pronájmu před AirBnB), navržené nájemné je dokonce nižší než nájemné určené v roce 2018. 14. Podle ust. § 2249 odst. 3 o.z. věta druhá a třetí platí, že nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 15. Žalobce odeslal návrh na zvýšení nájemného dne 18.5.2021. Podle ust. § 573 o.z. platí, že má se za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla třetí pracovní den po odeslání. 18.5.2021 bylo úterý, třetí pracovní den byl pátek 20.5.2021. Od toho dne běžela dvouměsíční lhůta žalovanému pro akceptaci návrhu, tato marně uplynula dne 20.7.2021. Poté běžela žalobci lhůta v trvání tří měsíců, pro podání návrhu, a to do 20.10.2021. Žaloba byla podána až dne 3.11.2021, avšak žalovaný jako nájemce námitku, že návrh byl podán opožděně, nenamítnul. Proto soud návrh žalobce meritorně projednal. 16. Soud má za to, že zadávat dodatek ke znaleckému posudku [titul] [jméno] [příjmení] bylo nehospodárné a navýšilo by to pouze náklady řízení, když navržené nájemné činí méně než nájemné v místě a čase obvyklé k 11.4.2018. Proto soud návrhu žalobce na zvýšení nájemného na částku 10 075 Kč vyhověl. Co se týče účinků, pak tyto správně měly nastat 3.11.2021, soud je však vázán vyhlášeným rozsudkem, ve kterém vyhlásil den 1.11.2021 (o dva dny dříve). 17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 12 890 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za každý z 5 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně 5 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 9