16 C 11/2023-49 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se podanou žalobou ze dne 10. 1. 2023 a jejím doplněním ze dne 16. 5. 2023 (č.l. 30) domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků. Žalobu odůvodnila tím, že účastníci jsou ideálními spoluvlastníky jednotky [číslo] (byt) v budově [adresa], obec Praha, [část obce], na pozemku p. [číslo] k.ú. [část obce] včetně spoluvlastnických podílů. Byt není účastníky užíván, každý z nich má zajištěno vlastní bydlení. Ohledně nakládání s bytem panují mezi účastníky dlouhodobé rozpory. Žalobkyně se s žalovaným pokoušela dohodnout na případné převodu podílu nebo na prodeji bytu. Žalovaný nesouhlasil s převodem podílů za navrhovanou částku 7 000 000 Kč a požadoval 8 200 000 Kč, což není reálná cena. Žalobkyně souhlasila s uzavření zprostředkovatelské smlouvy s makléřem za částku 8 200 000 Kč, ačkoli upozorňovala, že za tuto cenu je byt neprodejný. O byt neprojevil nikdo zájem. Žalobkyně současnou cenu bytu odhaduje na 6 800 000 Kč. Zprostředkovatelská smlouva skončila uplynutím doby ke dni 31. 12. 2022. Žalovaný navrhoval její prodloužení s kupní cenou 7 950 000 Kč, což žalobkyně odmítla kvůli nereálné ceně. Žalobkyně navrhla zrušení spoluvlastnictví a přikázání bytu do výlučného vlastnictví žalovaného za náhradu ve výši 3 400 000 Kč. 2. Žalovaný ve vyjádření ze dne 22. 2. 2023 (č.l. 16) uvedl, že s návrhem žalobkyně na zrušení podílového spoluvlastnictví nesouhlasí. Není pravdou, že je byt před rekonstrukcí, a že by případný pronájem vyžadoval značné náklady. Byt je naopak po rekonstrukci a postačilo by jej vymalovat (s těmito náklady nemá žalovaný problém). Žalovaný nemá zájem odkoupit spoluvlastnický podíl žalobkyně za cenu 3 400 000 Kč, neboť nedisponuje finančními prostředky. Navrhl proto žalobu zamítnout. 3. Při jednání soudu dne 23. 6. 2023 soud zamítl návrh žalovaného na přerušení řízení, neboť pro přerušení neshledal důvod. Žalovaný navrhoval přerušení řízení na půl roku, aby měli účastníci možnost prodat byt mimo dražbu. Žalobkyně nicméně požadovala, aby bylo ve věci rozhodnuto. Řízení tedy nebylo možné přerušit dle § 110 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (díle jen „o. s. ř.“) a pro přerušení dle § 109 o. s. ř. nebyly naplněny podmínky. Soud nadto poukazuje na skutečnost, že v tomto řízení není na soudu, aby dražbu provedl, rozhodnutí o nařízení dražby slouží pouze jako exekuční titul a je tak na účastnících, zda přistoupí k výkonu rozhodnutí či zda nemovitost prodají sami, mimo dražbu. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 21. 6. 2022, [katastrální uzemí], [list vlastnictví] soud zjistil, že účastníci jsou spoluvlastníky předmětné bytové jednotky, včetně podílu na společných částech domu a pozemku, a to každý o velikosti id. ½. 5. Dalšími v řízení provedenými důkazy (inzeráty na prodeje bytů, vývoj ceny v čase, e-mailová komunikace mezi účastníky a jejich zástupci, fotografie bytu, potvrzení zahájení dodávky ze dne 6. 5. 2022) se soud pro jejich nadbytečnost nezabýval, neboť neměly na posouzení věci vliv, když pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví není v daném případě podstatné, jaká je obvyklá či tržní cena nemovitosti nebo stav bytu. Zahájení dodávky el. energie v bytě nebo cena elektřiny pak nejsou předmětem tohoto řízení (a oba účastníci výslovně uvedli, že toto ani není momentálně předmětem vypořádání mezi nimi). 6. Mezi stranami je nesporné, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti, kdy každý vlastní ideální ½. Žádný z účastníků předmětný byt neužívá, v minulosti se účastníci již pokoušeli nemovitost prodat a za tímto účelem uzavřeli smlouvu o zprostředkování prodeje, která skončila ke dni 31. 12. 2022. Z vyjádření obou účastníků bylo zjištěno, že ani jeden z nich nemá zájem o přikázání nemovitosti do svého výlučného vlastnictví. Mezi stranami je sporný způsob vypořádání a stanovení obvyklé ceny nemovitosti. 7. Po právní stránce soud věc posoudil následovně: 8. Dle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. 9. Dle § 1140 odst. 2 o. z. každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. 10. Dle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 11. Dle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. 12. Dle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 13. Jelikož ve smyslu § 1140 odst. 1 o. z. nemůže být nikdo nucen setrvávat ve spoluvlastnictví a žalobkyně podanou žalobou žádala zrušení předmětného spoluvlastnictví účastníků k bytu a na tomto stanovisku setrvala, nezbylo soudu než spoluvlastnictví zrušit a zabývat se konkrétním způsobem vypořádání spoluvlastnictví účastníků. 14. Též v tomto směru nemá soud příliš prostoru pro volné uvažování a je vázán způsoby vypořádání taxativně vymezenými zákonem, a to včetně jejich pořadí. 15. Vzhledem ke skutečnosti, že předmětem zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je bytová jednotka, je evidentní, že předmětnou nemovitou věc nelze reálně rozdělit mezi účastníky. 16. Druhou z možností vypořádání je přikázání věci některému ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Podmínkou tohoto způsobu vypořádání je předně souhlas toho, komu má být věc přikázána, případně prokázání jeho solventnosti. V předmětném sporu neměl žádný z účastníků zájem o přikázání nemovitosti do svého výlučného vlastnictví. 17. Soudu proto nezbylo než přistoupit k poslednímu možnému způsobu vypořádání spoluvlastnictví, tj. nařízení prodeje nemovitosti ve veřejné dražbě. Soud pak určil, že výtěžek má být mezi účastníky rozdělen rovným dílem, neboť též jejich spoluvlastnické podíly na nemovitosti jsou stejné (každý vlastní id. ½) a žádný z účastníků vůči druhému z nich v tomto řízení neuplatňoval pohledávky ze společné věci. 18. Co se týče mezi účastníky sporné výše obvyklé ceny nemovitosti, touto se soud nezabýval, neboť cena nemovitosti by měla význam pouze v případě, že by byla věc přikazována některému ze spoluvlastníků a bylo by třeba stanovit výši přiměřené náhrady. S ohledem na nařízení dražby, nemá obvyklá cena nemovitosti pro toto řízení žádný význam a jejím zjišťováním by pouze docházelo k bezdůvodnému prodlužování řízení a především navyšování jeho nákladů. 19. Pro úplnost soud opětovně poukazuje, že toto rozhodnutí o nařízení prodeje ve veřejné dražbě je exekučním titulem, nikoli vlastním nařízením dražby a je tedy na kterémkoli z účastníků, aby případně přistoupil k podání návrhu na výkon rozhodnutí. K výkonu rozhodnutí nicméně žádný z účastníků přistoupit nemusí a věc mohou prodat sami mimo dražbu, dohodnout se na odlišném vypořádání či ve spoluvlastnictví setrvat. Ačkoli se výrokem I. rozsudku předmětné spoluvlastnictví ruší, k faktickému zrušení může dojít až v případě úspěšné dražby, do té doby spoluvlastnictví trvá. 20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení, když nelze mluvit o úspěchu či neúspěchu žádného z nich. Soud sice žalobkyni vyhověl ohledně zrušení spoluvlastnictví, nicméně tato zároveň navrhovala přikázání nemovitosti žalovanému, čemuž vyhověno nebylo.