19 C 221/2021-176 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se žalobou, která byla u soudu podána dne [datum], domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované 1) a žalované 2) zaplatit žalobci společně a nerozdílně 150 000 Kč s příslušenstvím a žalované 1) povinnost zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 75 000 Kč s příslušenstvím a náklady řízení. K odůvodnění žaloby bylo tvrzeno, že žalobce jako kupující uzavřel dne [datum] s žalovanou 1) jako prodávající a žalovanou 2) jako zprostředkovatelem (realitní kancelář) rezervační smlouvu (dále„ Smlouva“) na nemovité věci s tím, že kupní smlouva měla být uzavřena do [datum]. Předmětem Smlouvy byla bytová jednotka [číslo] o dispozici 2+k.k., k. ú. [obec], umístěné na parcele st. 384, jejíž součástí je stavba [adresa] a zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] (dále také jen„ nemovitosti“ nebo„ předmět rezervace“) a dále souvisejících přiléhajících nemovitostí. Žalovaná 1) měla ve vlastnictví předmětné nemovitosti, zastupoval ji jednatel [jméno] [příjmení]. Žalovaná 2) byla zprostředkovatelem a realitní kanceláří, k jednání za ní byl pověřen [jméno] [příjmení] jako regionální manažer. Žalobce uhradil v požadované lhůtě žalované 1) rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč s tím, že ve Smlouvě bylo ujednáno, že rezervační záloha bude v případě uzavření kupní smlouvy započítána na kupní cenu nemovitostí. Smlouva byla následně 2 krát prodloužena písemným dodatkem [číslo] do [datum], písemným dodatkem [číslo] do [datum], s tím, že kupní smlouva bude uzavřena do [datum]. Jednáno bylo i o dalším prodloužení rezervačních smluv. Prodloužení byla činěna z důvodu na straně žalované 1). K uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu oznámení žalované 1), že ukončuje s žalobcem spolupráci a o prodloužení rezervace již nemá zájem. Žalovaná 1) jednostranné oznámení učinila dopisem ze dne [datum]. K vrácení rezervační zálohy žalobci ve výši 150 000 Kč nedošlo. Žalobce má za to, že neporušil žádné povinnosti ze Smlouvy a prokazatelně nezavinil, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo. [ulice] práce nebyly ze strany žalované 1) na předmětu rezervace dokončeny. V době, kdy byla uzavíraná Smlouva, neodpovídal předmět prodeje skutečnosti, z právního hlediska fakticky v požadované podobě (2+k.k.) nemovitost neexistovala, do katastru nemovitostí byla zapsána teprve [datum]. Žalobce byl po celou dobu v kontaktu pouze s žalovanou 2) jako zprostředkovatelem (prostřednictvím [jméno] [příjmení]), nikoliv se žalovanou 1) jako vlastníkem nemovitostí. Důvodem pro ukončení spolupráce bylo údajné porušení povinností ze Smlouvy, spočívající v tom, že žalobce neměl zajištěno financování prostřednictvím úvěrové smlouvy. Žalobce dodává, že úvěr měl předjednán, byl solventní, měl k dispozici 25 % sjednané kupní ceny z vlastních zdrojů. Má za to, že se jedná o účelové tvrzení žalované 1), aby odůvodnila zápočet rezervační částky na smluvní pokutu. Předmětná nemovitost byla prodána jinému zájemci. I když se žalobce pokoušel se žalovanými jednat mimosoudně, neměl úspěch. 2. Žalovaná 1) ve svém podáním ze dne [datum] (č. l. 91) nárok žalobce neuznala, a to ani v části z důvodů, že došlo k porušení povinnosti žalobce, který porušil bod 7. Smlouvy, veškeré záležitosti spočívaly na 2) žalované, transakce mezi žalovanou 1) a žalovanou 2) jsou interní záležitostí, která nemůže mít vliv na třetí osobu. Dle informací, které měla žalovaná 1) od bankovních institucí, neměl žalobce zajištěny finanční prostředky k uskutečnění převodů, čímž porušil bod 7. Smlouvy a tato skutečnost byla důvodem ukončení spolupráce ze strany žalované 1). Jsou nepravdivá tvrzení žalobce o tom, že žalovaná 1) neměla žalobci co prodat, když bytová jednotka i ostatní nemovitosti jsou již řádně zapsány v katastru nemovitostí. Žalobce byl seznámen se stavem nemovitostí, byl průběžně informován o stavu probíhajících prací. Z důvodu procesní opatrnosti namítla promlčení nároku na smluvní pokutu a k vrácení rezervační zálohy. 3. Žalovaná 2) ve vyjádření ze dne [datum] (č. l. 86) sdělila, že není ve věci pasivně věcně legitimovaná. Za žalovanou 2) jednal [jméno] [příjmení] jako regionální manažer s vlastním IČ. Rezervace byla nesporně složená na účet žalované 1), a proto nemůže být subjektem legitimovaným k vrácení rezervační zálohy. Uvedla, že není relevantní, jak si mezi sebou žalovaná 1) a žalovaná 2) finanční prostředky rozdělili, jde o vztah mezi těmito dvěma subjekty, který nezakládá pasivní legitimaci žalované 2) ve sporu. Navrhla ve vztahu k její osobě zamítnutí žaloby. 4. Po provedeném dokazování vzal soud za zjištěný následující skutkový stav: 5. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované 1) má soud prokázané, že je obchodní firmou, s právní formou - společnost s ručením omezeným, k jejíž předmětu činnosti náleží pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. 6. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované 2) má soud prokázané, že se jedná o obchodní firmu s právní formou akciová společnost, k jejíž předmětu podnikání náleží mimo jiné realitní zprostředkování. 7. Z rezervační smlouvy [číslo] ze dne [datum], vč. příloh, má soud prokázané, že byla uzavřena mezi žalobcem, žalovanou 1), coby prodávající, žalovanou 2), coby zprostředkovatelem, jejímž předmětem bylo uzavření rezervační smlouvy za účelem rezervace bytové jednotky [číslo] o dispozici 2+k.k., k. ú. [obec], nacházející se na parcele st. [anonymizováno], jejíž součástí je stavba [adresa] zapsané v katastru nemovitostí [list vlastnictví] a dále souvisejících a přiléhajících nemovitostí s tím, že strany se dohodly, že kupní smlouva k předmětným nemovitostem bude uzavřena do [datum]. Rezervační záloha byla sjednána v bodě 5. Smlouvy, v němž se žalobce zavázal uhradit žalované 1) na účet žalované 2) rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč s tím, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy v termínu sjednaném bodě 4. Smlouvy z důvodu na straně žalované 1) nebo žalované 2), bude rezervační záloha žalobci ze strany žalované 2) vrácena do 5 pracovních dnů po výzvě strany kupující. V článku 8. Smlouvy je sjednána smluvní pokuta tak, že v případě porušení povinnosti kupujícím, je tento povinen uhradit žalované 2) smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy, přičemž tato je oprávněná k započtení složené rezervační zálohy na smluvní pokutu. Žalovaná 2) se v tomto případě zavazuje vyplatit žalované 1) plnění ve výší jedné poloviny složené rezervační zálohy za zmařený obchod jí vyhledanou stranou kupující. Pokud strana prodávající poruší některou ze svých povinností, v jejímž důsledku nedojde k uzavření kupní smlouvy, zavazuje se uhradit smluvní pokutu ve výši jedné poloviny rezervační zálohy žalované 2) a smluvní pokutu ve výši jedné poloviny rezervační zálohy straně kupující. V případě prodlení straně kupující s úhradou rezervační zálohy delší jak 7 dní, je žalovaná 1) a žalovaná 2) oprávněna od smlouvy odstoupit. 8. Z Dodatku k rezervační smlouvě ze dne [datum] má soud prokázané, že Smlouva byla prodloužena do [datum], z Dodatku k rezervační smlouvě [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že Smlouva se prodlužuje do [datum]. 9. Z dopisu adresovaného žalobci žalovanou 1) ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná 1) oznámila žalobci ukončení spolupráce s odůvodněním, že termín k uzavření kupní smlouvy uplynul, nedošlo k jejímu uzavření a žalovaná 1) nemá zájem o další prodloužení Smlouvy, neboť dle informací, které obdržela, žalobce nemá k datu [datum] uzavřenou úvěrovou smlouvu, čímž došlo k porušení ustanovení bodu 7. Smlouvy. 10. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] ze dne [datum] soud zjistil, že bytová jednotka [číslo] byt nacházející se na parcele st. [anonymizováno] v k. ú. [obec], zapsaná na [list vlastnictví] je zapsaná do vlastnictví žalované 1). Právní účinky zápisů k okamžiku [datum]. 11. Z e-mailové komunikace vedené mezi žalobcem a pověřenou osobou žalované 2) [jméno] [příjmení], soud zjistil, že byla mezi nimi vedena komunikace týkající se prodloužení termínu uzavření kupní smlouvy z důvodu, že předmětná nemovitost nebyla zapsána v katastru nemovitostí a rovněž otázky řešení hypotečního úvěru. 12. Z návrhu Smlouvy o úvěru [číslo] která měla být uzavřená mezi [právnická osoba] [anonymizována tři slova] a žalobcem, soud zjistil, že byla připravená k podpisu smlouva o úvěru, na základě které měl být žalobci poskytnut úvěr ve výši 2 552 000 Kč s předpokládaným termínem přidělení cílové částky 3. čtvrtletí 2021. Návrh smlouvy je ze dne [datum]. 13. Z návrhu Dohody o správě kupní ceny má soud za prokázané, že byla připravená dohoda mezi žalovanou 1) coby prodávajícím, žalobcem coby kupujícím, [právnická osoba] a zástavním věřitelem společností [právnická osoba] 14. Z návrhu Kupní smlouvy bez data a podpisů soud zjistil, že byla připravená kupní smlouva mezi žalovanou 1) a žalobcem týkající se převodu nemovitostí z žalované 1) na žalobce za kupní cenu 3 026 980 Kč. 15. Z e-mailu nazvaného předžalobní upomínka ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce zaslal žalované 1) předžalobní upomínku k vrácení rezervačního poplatku. 16. Z e-mailové ko