7 C 157/2022-194 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobci se návrhem podaným k Obvodnímu soudu pro Prahu 3 dne [datum], doplněným podáními ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a dne [datum] domáhali určení, že výpověď z nájmu bytu [číslo] (dále jen„ byt“), v [anonymizováno] nadzemním podlaží domu na adrese [adresa žalobkyně, žalobce a žalované], je neplatná. Tvrdili, že žalobkyni b) byla výpověď doručena dne [datum] z důvodu domnělého dluhu žalobkyně b) na nájemném a službách ve výši 28 064 Kč. Žalobci a) byla výpověď doručena dne [datum]. Dále tvrdili, že nájemné se v průběhu doby měnilo a sjednané nájemné nyní činí 8 100 Kč včetně služeb mimo elektřiny. Žalobkyně a) byla vyzvána k úhradě dlužné částky podáním ze dne [datum] a v dluhu bylo zahrnuto i období, kdy žalovaný byt ještě nevlastnil. Výzvu k úhradě dluhu navíc žalovaný zaslal pouze žalobkyni b) a neobsahovala zmocnění [anonymizována dvě slova] jednat za žalovaného a plná moc nebyla doložena ani při žádosti o zaslání plné moci. Výzva není běžnou záležitostí v nájemním vztahu a je potřeba ji doručovat všem společným nájemcům. Dále žalobci doplnili, že žalovaný nijak neprokázal, že nájemné činí částku 7 364 Kč a že sjednány byly další zálohy za služby. Odkázali na řízení u zdejšího soudu, sp. zn. 21 C 7/2019, kdy ani v tomto řízení žalovaný výši nájmu nedoložil. Dále uvedli, že jim za sledované období nikdy nebylo doručeno vyúčtování záloh za služby. Rovněž tvrdili, že pokud měl obecný zmocněnec dne [datum] u soudu tvrdit, že ve vztahu k žalobci a) nájemní vztah zanikl, jedná se o nepřesnou protokolaci. Žalobce a) byt opustil dočasně, a to z důvodu zdravotního stavu žalobce a), kdy mu špatný stav bytu způsoboval zdravotní obtíže. Dále žalobci nesouhlasili, aby se do trojnásobku dluhu, který žalovaný aplikuje dle ustanovení § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) zahrnovaly dluhy nájemce vzniklé k předchozímu pronajímateli, neboť dle ustanovení § 2221 citovaného zákona dluhy na nájemném na nového pronajímatele nepřechází. 2. Žalovaný v podání ze dne [datum], doplněném dne [datum], uvedl, že s žalobou nesouhlasí a navrhl její zamítnutí. Žalobci jako společní nájemci uzavřeli s právním předchůdcem žalované [jméno] [příjmení] nájemní smlouvu dne [datum] na dobu určitou a nájemné činilo 9 000 Kč měsíčně, a to včetně ceny služeb. Dne [datum] byla dodatkem uzavřeným s dalším právním předchůdcem žalovaném [jméno] [příjmení] změněno trvání smlouvy na dobu neurčitou. Dne [datum] vyzval tehdejší majitel bytu žalobce ke zvýšení nájemného na částku 8 364 Kč, tato nabídka nebyla z jejich strany přijata. Naopak zaslali tehdejšímu majiteli dne [datum] návrh na snížení nájemného. Dne [datum] zaslala žalobkyně b) žalovanému oznámení o změně počtu nájemníků s informací, že od [datum] užívá byt pouze žalobkyně b), nájemní vztah mezi žalovaným a žalobcem a) tak dle žalovaného skončil. Trvalým opuštěním bytu žalobcem a) došlo k zániku nájemního vztahu. Žalovaný tak nepovažuje žalobce a) za aktivně věcně legitimovaného k podání žaloby. Výzvu k odstranění závadného stavu ze dne [datum] zaslal žalovaný pouze žalobkyni b). Poukázal na komentářovou literaturu, že pronajímatel může své jednostranné jednání adresovat pouze jednomu ze společných nájemců, kromě výpovědi, kterou musí pronajímatel doručit všem nájemcům. Žalovaný proto dne [datum] zaslal žalobkyni b) výpověď nájemní smlouvy a z opatrnosti byla zaslána i žalobci a). Žalovaný dále poukázal na skutečnost, že žalobce a) předmětný byt zřejmě nikdy neužíval a tvrzení existence nájemního vztahu se žalovanému jeví jako rozporné s dobrými mravy. Na jednání u soudu dne [datum] žalovaný dále uvedl, že považovali nájem žalobce a) za ukončený konkludentně tím, že se v předmětu nájmu žalobce a) nezdržoval, kdy sám tvrdil, že v bytě nebydlí a že žalovaný tuto informaci obdržel jako informaci o změně počtu nájemníků na základě oznámení ze dne [datum]. 3. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav: Vlastníkem bytu je žalovaný (shodná tvrzení účastníků, výpis z katastru nemovitostí ze dne [datum]), žalovaný je družstvem (výpis z obchodního rejstříku žalovaného ze dne [datum]). Žalobci nájemní smlouvu k užívání bytu uzavřeli dne [datum] s [jméno] [příjmení] na dobu určitou s měsíčním nájemným ve výši 9 000 Kč (Smlouva o pronájmu ze dne [datum]). Dodatkem ze dne [datum] byl nájem změněn na domu neurčitou (Dodatek ke smlouvě o pronájmu bytu uzavřené mezi [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a žalobci). Žalobkyně b) potvrdila vědomost o tom, že žalovaná je vlastníkem a pronajímatelem bytu dne [datum] (Příloha k oznámená o změně vlastníka domu a pronajímatele jednotek v domě [ulice], [obec a číslo]). Žalobkyně b) dále podáním ze dne [datum] informovala žalovaného, že žalobce a) od počátku nájemního vztahu byt trvale neužíval k trvalému bydlení (podání Věc: Předání oznámení změny v počtu nájemníků z [datum]). V průběhu nájemního vztahu se žalobkyně b) snažila dosáhnout snížení nájemného (podání žalobkyně b) ze dne [datum]). Právní předchůdce žalovaného navrhoval zvýšení nájemného (listina Návrh na zvýšení nájemného ze dne [datum]). Právní předchůdce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] postoupil pohledávky dlužného nájemného a záloh na služby vůči žalobcům ve výši 62 269,11 Kč za část roku 2017, 2018 a 2019 na žalovaného (Smlouva o postoupení pohledávky ze dne [datum]). Žalovaný vyzval podáním ze dne [datum] žalobkyni b) k úhradě částky 28 264 Kč jako dluhu, který na nájemném a zálohách na služby převyšuje částku tří měsíčních nájmů, jinak jí bude dána výpověď podle ustanovení § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (podání ze dne [datum] včetně doručenky datové zprávy ze dne [datum] a přílohy, jak žalovaný došel k výpočtu výše dluhu). Žalobkyně b) reagovala na zaslanou výzvu dne [datum], uvedla, že zaslaný výpis trpí vadami, neboť nájemné za byt je jiné a vyzvala, aby jí byla doložena plná moc zástupce žalovaného (podání žalobkyně b) ze dne [datum] včetně detailu odeslané zprávy ze dne [datum]). Výpověď žalovaného ze dne [datum] obsahovala výpovědní důvod dle § 2291 odst. 2 občanského zákoníku, byla adresovaná oběma žalobcům (Výpověď ze dne [datum]). Výpověď byla doručena žalobci a) dne [datum] (detail přijaté zprávy ze dne [datum]) a žalobkyni b) dne [datum] (detail přijaté zprávy ze dne [datum]). Účastníci vedli další spory, na jednání v řízení vedeném u zdejšího soudu, sp. zn. 21 C 64/2019, dne 13. 7. 2021 obecný zmocněnec žalobce a) prohlásil, že od února 2021 nájem žalobce a) netrvá (Protokol z jednání ze dne 13. 7. 2021 ve spise 21 C 64/2019). Žalobkyně b) podala námitky proti výpovědi podáním ze dne [datum] (podání Námitky proti výpovědi z nájmu bytu doručené nájemkyni dne [datum] a dodejka datové zprávy ze dne [datum]) a žalobce a) podal námitka podáním ze dne [datum] (podání Námitky proti výpovědi z nájmu bytu doručené nájemkyni dne [datum] a doručenka datové zprávy ze dne [datum]). 4. Soud k důkazu neprovedl fotografie bytu založené ve spise na č. l. 110-112, č. l. 116-117, č. l. 127-132, neboť uvedené fotografie nebyly rozhodné pro posouzení oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Z vyjádření žalované ze dne [datum], které patřilo do spisu sp. zn. 21 C 64/2019, soud nezjistil žádné skutečnosti důležité pro rozhodnutí sporu. 5. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu právnímu posouzení věci, kdy postupoval podle o. z. účinného do 4. 1. 2023, protože výpověď byla doručena v dubnu 2022. 6. Podle ust. § [číslo] odst. 1 změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. 7. Podle ust. § [číslo] odst. 1 uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu; společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě. 8. Dle ust. § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle ust. § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. 9. Dle ust. § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. 10. Dle ust. § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Dle ust. § 2291 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než