7 C 232/2022-61 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhala určení, že výpověď, která jí byla doručena žalovanou, je neplatná. Mezi žalobkyní, jako nájemkyní a žalovanou, jako pronajímatelkou, byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou do [datum] k bytu [číslo] o velikosti 2+1, v domě [adresa], ul. [ulice], č. o. [anonymizováno], k. ú. [část obce], [obec a číslo]. Dne [datum] byla žalobkyni dána výpověď z nájmu bytu dle ust. § 2991 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „o. z.“) z důvodu porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, spočívajícím v poškozování společných prostor domu a způsobováním závažných obtíží osobám, které v domě bydlí, konkrétně mělo jít o poškozování a znečišťování společných prostor domu a hrubým slovním napadáním ostatních obyvatel domu synem žalobkyně. Žalobkyně ve své žalobě uvedla, že veškeré platby spojené s užíváním bytu hradí řádně a včas a byt užívá v souladu s nájemní smlouvou. Uvedla, že její syn, [jméno] [příjmení], trpí závislostí na drogách, je omezen ve svéprávnosti a je s přestávkami hospitalizován v léčebně. Uvedla, že se v jejím bytě trvale nezdržuje, přichází po pár dnech, aby se u žalobkyně vykoupal, najedl a vyspal. Sama si je vědoma problémů se svým synem, proto je ochotna se s žalovanou domluvit na výměně bytu, který by před jejím synem zatajily. Nezpochybňuje, že některé události mohl skutečně způsobit její syn, nicméně se domnívá, že se na dalších událostech podílejí i další návštěvníci, a to i s ohledem na to, že nebyla nikdy na nevhodné chování syna ostatními nájemníky upozorněna. 2. V replice doručené soudu dne [datum] žalobkyně uvedla, že tvrzení žalované není ničím podložené, k ničení prostor nebyla nikdy přivolána Policie ČR a nesouhlasí s tvrzením, že by ničení společných prostor jako i slovní napadání ostatních nájemců šlo za jejím synem, a to i z důvodu, že ke stížnostem na syna mělo docházet i v době, ve které byl hospitalizován. 3. Žalovaná ve svém podání ze dne [datum] uvedla, že mezi žalobkyní a žalovanou byla skutečně uzavřena nájemní smlouva na shora specifikovaný byt. Dne [datum] vypověděla žalovaná nájem pro závažné poškozování společných prostor synem žalobkyně. Výpovědi předcházela výzva k odstranění závadného stavu ze dne [datum], která byla žalobkyni doručena dne [datum]. Žalovaná uvedla, že na výpovědi a jejich důvodech trvá. Uvedla, že agresivnímu chování syna žalobkyně byli opakovaně přítomni obyvatelé domu a navrhla proto pět svědeckých výpovědí. Dále poznamenala, že povinnost neznečišťovat dům a neničit jeho vybavení se vztahuje rovněž na všechny osoby, které v bytě trvale, či přechodně pobývají se souhlasem nájemce. Tím, že žalobkyně přítomnost a chování syna tolerovala, se dopustila onoho porušování, pro které jí byla dána výpověď. V doplněném podání ze dne [datum] pak žalovaná doplnila údaje k navrženým svědkům. 4. Žalovaná v duplice ze dne [datum] odkázala na svá původní tvrzení s tím, že výpovědní důvody dokládá výslechy navržených svědků při jednání. 5. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. 6. Z nájemní smlouvy [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] o velikosti 2+1, v domě [adresa], ul. [ulice], č. o. [anonymizováno], k. ú. [část obce], [obec a číslo], a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. 7. Z listiny Upozornění na porušování nájemních povinností a výzva k odstranění závadného chování a protiprávního stavu a doručenky bylo zjištěno, že tato je ze dne [datum] s tím, že doručenka je podepsaná přímo žalobkyní dne [datum]. Dle upozornění byla žalobkyně obeznámena, že žalovaná opakovaně obdržela stížnosti ostatních obyvatel domu na chování syna žalobkyně, kdy syn pod vlivem drog záměrně poškozuje společné prostory kopáním do dveří a slovně napadá ostatní obyvatele domu, když ho na nevhodné chování upozorní. Závěrem byla žalobkyně požádána o bezodkladnou nápravu. K prověření situace byla stanovena lhůta jednoho měsíce od doručení tohoto upozornění, kdy v případě, že tato nebude zjednána, bude postupováno dle § 2291 o. z., a pronajímatelka vypoví nájemní smlouvu. 8. Z výpovědi z nájmu bytu s doručenkou bylo zjištěno, že tato je ze dne [datum], přičemž žalobkyni byla doručena dne [datum]. Dle textu výpovědi byla žalobkyni dne [datum] doručena výzva k odstranění závadného chování a žalobkyně byla upozorněna na porušování svých povinností zvlášť závažným způsobem. Porušování spočívá v poškozování a znečišťování společných prostor synem žalobkyně a slovnímu napadání synem ostatních obyvatel domu. Dále bylo uvedeno, že o výpovědi bylo rozhodnuto radou [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], a to usnesením [číslo] ze dne [datum]. Ve výpovědi je závěrem uvedeno, že nájemní poměr končí doručením této výpovědi. 9. Z orientačního výpisu z katastru nemovitostí k předmětné bytové jednotce bylo zjištěno, že žalované je svěřena správa nemovitosti ve vlastnictví obce. 10. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 11. 6. 2019 č. j. 60 P 108/2018-62 bylo zjištěno, že syn žalobkyně, [jméno] [příjmení], je na dobu tří let ode dne právní moci rozsudku omezen ve svéprávnosti. 11. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav. Žalobkyně a žalovaná uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] o velikosti 2+1, v domě [adresa], ul. [ulice], č. o. [anonymizováno], k. ú. [část obce], [obec a číslo], a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalovaná dne [datum] zaslala žalobkyni výzvu k odstranění závadného stavu, ta byla žalobkyni doručena dne [datum]. Následnou výpověď zaslala žalobkyni dne [anonymizováno] [rok], doručena jí byla dne [datum]. 12. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím právním závěrům ve věci. 13. Dle § 2990 o. z. Nájemce má právo podat návrhu soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. 14. Dle § 2291 odst. 1 o. z. Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. 15. Dle § 2291 odst. 2 o. z. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. 16. Dle § 2291 odst. 3 o. z. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží. 17. Dle § 2 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, je-li navrhovatel v řízení od poplatku osvobozen a soud jeho návrhu vyhověl, zaplatí podle výsledku řízení poplatek nebo jeho odpovídající část žalovaný, nemá-li proti navrhovateli právo na náhradu nákladů řízení nebo není-li též od poplatku osvobozen. T 18. Výpověď z nájmu bytu je výpovědí bez výpovědní doby, tedy výpovědí s okamžitými účinky. Vzhledem k tomu, že jde o výpověď jednoznačně sankčního charakteru, lze mít za to, že je nutno předpokládat jistou (nemalou) intenzitu závadného chování nájemce (to se týká nejen doby neplacení nájemného a nákladů na služby, ale také charakteru působených škod). Aby bylo možné dojít k závěru, že jde o závažnou škodu, musí jít o poškození, které přímo zhoršuje kvalitu bydlení (ne např. pouze poškození mající spíše estetický ráz). Současně je pronajímatel povinen ve výpovědi rovněž konkretizovat výpovědní důvod, tj. uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. (srov. Švestka, Dvořák, Fiala a kol., Občanský zákoník, Komentář, Svazek V, 3. vydání, 2019, Wolters Kluwer, komentář k § 2291, body 18 a 29). 19. Soud předně konstatuje, že žalobkyně podala žalobu v dvouměsíční lhůtě, neboť žaloba soudu došla dne [datum], přičemž výpověď jí byla doručená dne [datum]. 20. Na základě provedeného dokazování a zhodnocení všech důkazů soud dospěl k závěru, že výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], doručená dne [datum] je neoprávněná. Z důkazů předložených žalovanou potom vyplynulo, že žalovaná adresovala žalobkyni upozornění k bezodkladné nápravě, kdy k tomuto sama určila lhůtu jednoho měsíce od data doručení. Upozornění bylo žalobkyni doručeno dne [datum]. Jak vyplývá z výpovědi z nájmu bytu, o výpovědi bylo rozhodnuto radou [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] a to dne [datum], tedy ještě dříve, než uplynula lhůta k nápravě závadného stavu. Z předložených důkazů, zejm. z upozornění a výpovědi pak nevyplývá, jakých konkrétních porušení se měla žalobkyně, potažmo je