11 C 229/2023-386 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 6. 3. 2023 ve znění jejího doplnění ze dne 13. 10. 2023 (č. l. 53) a ze dne 27. 12. 2023 (č. l. 95) domáhal na žalované zaplacení částky 498 000 Kč s příslušenstvím představující slevu z kupní ceny. K odůvodnění žaloby uvedl, že s žalovanou dne 23. 6. 2021 uzavřel kupní smlouvu (dále jen „smlouva“). Na základě smlouvy žalobce nabyl s právními účinky k okamžiku 12. 7. 2021 vlastnické právo k následujícím nemovitým věcem: jednotka č. , Anonymizováno, , vymezená podle občanského zákoníku, způsob využití byt, vymezená v pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , o výměře , Anonymizováno, m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, včetně podílu na společných částech o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (dále jen „jednotka“), a spoluvlastnický podíl o velikosti id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , o výměře , Anonymizováno, m2, druh pozemku zahrada (dále jen „zahrada“), vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, , vedený Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobce za předmět koupě uhradil kupní cenu ve výši 4 980 000 Kč (dále jen „kupní cena“). Poté, co žalobce začal jednotku užívat, začaly se na ní projevovat vady. Jednotlivé vady žalobce počal obratem po nastěhování reklamovat u žalované. Některé drobnější vady byly po opakovaných urgencích žalovanou odstraněny, jiné však odstraněny nebyly a jejich odstranění bylo žalovanou zcela odmítnuto. Z důvodu liknavého přístupu žalované k odstraňování vad vyzval žalobce prostřednictvím svého právního zástupce žalovanou k odstranění vad, a to písemnou výzvou ze dne 9. 9. 2022. Nejzásadnější vadou jednotky je vada spočívající v nefunkčnosti systému vytápění jednotky. Tato vada se od samého počátku v jednotce projevuje tak, že v případě mrazivého počasí nelze spodní části jednotky vytopit ani na 20 stupňů Celsia. Naopak teploty ve 2. NP jednotky nelze žádným způsobem regulovat a ty tak při užívání topného systému stoupají i nad 30 stupňů Celsia, což dané části jednotky činí dlouhodobě neobyvatelné. Funkčnost topného systému jednotky je přitom stěžejní vlastností jednotky, bez níž ji nelze v plné míře a v plném komfortu užívat. Žalobce byl navíc žalovanou uveden v omyl, když mu bylo tvrzeno, že vada byla odstraněna, ačkoliv byl „pouze" nainstalován ovladač k tepelnému čerpadlu, což však vadu ani její příčiny neodstranilo. V reakci na výzvu k odstranění vad ze dne 9. 9. 2022 zaslala žalovaná své vyjádření ze dne 19. 9. 2022, kterým se v bodě 1. vyjádřila k nefunkčnosti systému vytápění, a to tak, že vzhledem k nejasnosti a snaze zachovat dobré vztahy na své náklady vyměnila vytápěcí jednotku za bezdrátovou. Následně bylo žalobcem pro opětovnou nefunkčnost systému vytápění přistoupeno k prověření systému vytápění třetí osobou, kterou bylo zjištěno, že žalovanou bylo instalováno pouze dálkové ovládání systému vytápění, vada nefunkčnosti topného systému tak nebyla žádným způsobem odstraněna. Současně byla provedena opakovaná měření teplot, která prokazují vadnost vytápěcího systému. Za provedení odborného měření byl žalobce nucen vynaložit částku 5 000 Kč. Vytápěcí systém je proveden v rozporu s projektovou dokumentací, v důsledku čehož došlo k projevení vad topného systému. Jelikož žalovaná vadu ani po opětovných urgencích neodstranila, uplatnil žalobce své právo na slevu z kupní ceny písemnou výzvou ze dne 25. 1. 2023. S odkazem na § 2100 odst. 1 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), má žalobce za to, že v případě nefunkčnosti topného systému se jedná o tzv. skryté vady, které se projevily až později při užívání jednotky, neboť tento je užíván v topné sezóně a s ohledem na dobu koupě jednotky (léto 2021) tuto vadu nemohl spolehlivě zjistit, nicméně vada byla přítomna již při přechodu nebezpečí škody na žalobce. V případě vadného plnění, které představuje podstatné porušení smlouvy, náleží kupujícímu (žalobci) práva dle § 2106 odst. 1 o. z. S odkazem na § 2106 o. z. je žalobce přesvědčen, že uvedené vady představují podstatné porušení kupní smlouvy. I pokud by se nejednalo o podstatné porušení kupní smlouvy, nýbrž „jen“ nepodstatné porušení kupní smlouvy, i tak žalobci náleží práva dle § 2107 odst. 1 o. z., tedy právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Žalobce poté, co vady řádně vytkl, uplatnil nejprve právo na odstranění vad. S ohledem na liknavý přístup žalované však žalobce následně prostřednictvím právního zástupce v souladu s § 2106, popř. § 2107 odst. 3 o. z. uplatnil právo na slevu z kupní ceny předžalobní výzvou z 25. 1. 2023. Žalovaná nárok žalobce neuznala a na výzvu k zaplacení slevy z kupní ceny nereagovala. Žalobce dále zdůraznil, že dle § 2129 o. z. vady vytknul včas a řádně, a to v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci na žalobce; s ohledem na charakter a způsob, jakým se vada nefunkčnosti topného systému projevuje, je dle žalobce evidentní, že vada na předmětu koupě byla již při přechodu nebezpečí škody na žalobce.2. K výši svého nároku odkázal žalobce na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu České republiky, shrnul, že rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu, přičemž výše slevy závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost. Žalobce i s ohledem skutečnost, po jak dlouhou dobu byl nucen vady předmětu koupě po žalované uplatňovat a některé vady pak v důsledku liknavosti žalované odstranit, uplatňuje nárok na slevu z kupní ceny ve výši 498 000 Kč, což je částka představující slevu z kupní ceny ve výši 10 %. V daném případě je dle přesvědčení žalobce jím požadovaná výše slevy z kupní ceny zcela přiměřená povaze a závažnosti vad, a případným nákladům, které bude nezbytné vynaložit na odstranění vady, k jejímuž odstranění bude zřejmě nutné provést též rekonstrukce a zasáhnout do dalších částí jednotky.3. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. V podání ze dne 28. 4. 2023 (č. l. 7), ze dne 1. 11. 2023 (č. l. 58) a ze dne 11. 12. 2023 (č. l. 88) žalovaná namítla, že žalobce v řízení uplatňuje nesprávný nárok. Z titulu odpovědnosti za vady s ohledem na své předchozí hmotněprávní jednání může žalobce požadovat výhradně odstranění tvrzené vady prodané věci. Zdůraznila, že dne 23. 6. 2021 žalobce se žalovaným uzavřeli kupní smlouvu k předmětné jednotce. Reklamace vytápění byla žalobcem poprvé učiněna nejpozději 20. 10. 2021 prostřednictvím e-mailu. Z možných nároků z titulu odpovědnosti za vady si přitom žalobce zvolil právo na odstranění vady, právo na slevu uplatněno nebylo. Po uplatnění reklamace proběhla prohlídka, bylo řešeno jiné napojení termostatu. Reklamace byla jako nedůvodná zamítnuta. Tímto okamžikem vzniklo žalobci případně právo změnit nárok z odpovědnosti za vady dle § 2107 odst. 3 o. z. Se zamítnutím reklamace žalobce vyjádřil nesouhlas v dokumentu ze dne 9. 12. 2021. Změnu nároku ale žalobce neprovedl. Naopak ještě v e-mailové komunikace ze srpna 2022 žalobce znovu žádá o vyřízení a dodělání nahlášených reklamací včetně regulace a zesílení výkonu topení s tím, že se blíží topná sezóna. Dopisem ze dne 9. 9. 2022 žalobce vytkl vadu vytápění znovu písemně, přičemž popsal své předchozí kroky a znovu vyzval žalovaného k odstranění vad v dodatečném termínu do 30. 9. 2022. Žalobce tedy i poté, kdy po první (a opakovaných) reklamacích nebyla žalobcem tvrzená vada odstraněna, znovu – tentokrát kvalifikovaně zastoupen advokátem, setrval na tom, že požaduje po žalovaném odstranění vady. Tímto dopisem žalobce znovu potvrdil, že zvolil nárok na odstranění vady. Teprve dne 25. 1. 2023 žalobce zcela popírá svou dosavadní opakovaně potvrzenou volbu a nově požaduje po žalovaném slevu z kupní ceny. Žalovaná je přesvědčena o tom, že za shora uvedených okolností žalobce právo na slevu z kupní ceny pro vadu prodané věci nemá. Žalobce by mohl případně uplatňovat jedině právo na odstranění vady. Dle § 2107 o. z. u nepodstatných vad platí, že neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího. Pro úplnost (a proto, že žalobce kvalifikuje předmětnou vadu jako vadu podstatnou) žalovaný dodává, že obdobná úprava platí i pro podstatné vady, jak vyplývá z § 2106 o. z. I pokud by soud nárok na slevu přiznal, žalovaná žalobcem uplatněnou výši slevy považuje za nepřiměřenou