17 C 233/2024-166 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou ze dne 8.8.2024 se žalobce domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k bytové jednotce č. , Anonymizováno, , způsob využití byt, umístěné v 5. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, (bytový dům, , adresa, ) postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy č.p. , Anonymizováno, (bytový dům, , adresa, ) a na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ve výši i. d. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedeném , Anonymizováno, katastrální pracoviště , adresa, . Žalobce nabyl svůj spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 na předmětné bytové jednotce na základě kupní smlouvy ze dne 23. 8. 2023. Následně kontaktoval žalovaného (resp. původní žalovanou, za kterou jednal její syn, žalovaný) se zdvořilou žádostí o odkup jeho spoluvlastnického podílu. Žalobce předmětnou bytovou jednotku kupoval z důvodu zajištění svých bytových potřeb v Praze. Původní žalovaná, i žalovaný jeho nabídku odmítli a odmítli jednat o prodeji.2. Žalovaný se vyjádřil k žalobě tak, že žalobce koupil svůj spoluvlastnický podíl za výrazně nižší cenu 2 990 000 Kč (předmětná bytová jednotka byla zahrnuta do pozůstalosti a připadla dědicům podle jejich podílu). Žalovaný souhlasí s užíváním bytu žalobce, s rekonstrukcí a s pronájmem svého podílu žalobci, Nadto dům mám pravidelné výnosy z reklamy a pronájmu.3. Původní žalovaná v průběhu řízení zemřela (, datum, ), soud pak pokračoval se žalovaným jako dědicem žalované (podle usnesení Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 4. 6. 2025 č. j. 26 D 141/2025-125).4. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav (důkazy, z nichž uvedené skutečnosti byly zjištěny, jsou dále v textu označeny kurzívou):5. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 5. 8. 2024 na č. l. 6 soud zjistil, že žalobce se stal spoluvlastníkem předmětné bytové jednotky dne 24. 8. 2023 s podílem ve výši 2/3. Původní žalovaná, pana , jméno FO, , nabyla svůj spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 děděním s právním účinkem zápisu ke dni 5. 10. 2021.6. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 9. 7. 2025 na č. l. 151 soud ověřil, že žalobce je stále spoluvlastníkem s podílem ve výši 2/3, spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 zdědil v dědickém řízení žalovaný a stav ke dni rozhodování soudu byl nezměněn.7. Z emailové komunikace na č. l. 7 soud zjistil, že účastníci mezi sebou jednali, zvažovali i různé varianty včetně pronájmu žalobci, jednali o rekonstrukci bytu, poté jednali o odkupu, nicméně žalovaný požadoval cenu obvyklou navýšenou o tzv. „motivační bonus“.8. Ze znaleckého posudku znalce , jméno FO, , adresa, na č. l. 64-82, včetně dodatku č. 1 na č. l. 83- 107 soud zjistil, že znalec ocenil předmětnou bytovou jednotku (o dispozici 1+1) ke dni , datum, cenou obvyklou v částce 6 037 673 Kč. Dům byl postaven v roce 1935. Co se týče příjmů z pronájmu připadajícího na jednotku, tak měsíční příjem byl 65,50 Kč a co se týče reklamy, tak 24,25 Kč. Do tržní ceny bytové jednotky se nijak nepromítá ocenění spoluvlastnických podílů na pěti nebytových jednotkách domu (sdělení znalce na č. l. 114).9. Z index realizovaných cen starších bytů Českého statistického úřadu soud zjistil, že u starších bytů v Praze se index realizovaných cen zvedl z hodnoty 112,1 v 4. kvartále 2024 na index 113,6 v 2. kvartále 2025. Dala za 3. kvartál nebyla v době rozhodování soudu (logicky) k dispozici.10. Z potvrzení o zůstatku na účtu na č. l. 160 soud zjistil, že žalobce disponuje na svém bankovním účtu aktuálním zůstatkem ve výši 2 400 263,32 Kč a je schopen žalovaného okamžitě vyplatit.11. Po výše uvedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle ust. § 132 o. s. ř. dospěl soud k závěru, že je na místě vypořádat spoluvlastnictví účastníků k předmětné bytové jednotce. Skutková zjištění opřel soud o shora provedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti soud neměl pochybností. Soud neprováděl všechny navržené důkazy ve věci, když z již provedených byl zcela spolehlivě zjištěn skutkový stav věci.12. Podle ust. § 1140 o. z. platí, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.13. Pokud žalovaný v průběhu řízení namítal, že zrušením spoluvlastnictví dojde k porušení jeho práva vlastnit majetek a k vyvlastnění, pak k tvrzenému porušení čl. 11 Listiny již Ústavní soud (ÚS IV. ÚS 154/04) uvedl, že spoluvlastnictví je výrazem vlastnického vztahu ke společné věci s těmi důsledky, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat jen s ohledem na zájmy ostatních spoluvlastníků. Platí, že nikdo v zásadě nemůže být nucen, aby setrvával ve spoluvlastnickém vztahu (dříve § 142 odst. 1 obč. zák.), z této zásady však zákon stanoví výjimky (dříve § 142 odst. 2 obč. zák.). Na ústavněprávní úrovni ustanovení čl. 11 odst. 1 Listiny zaručuje rovnost vlastnického práva všech vlastníků co do jeho zákonného obsahu a ochrany, jinými slovy vyjádřeno zakazuje vytváření různých kategorií vlastnictví a hierarchický vztah mezi nimi a zaručuje, že všichni vlastníci mají stejné zákonné prostředky k ochraně svého vlastnického práva. Čl. 11 Listiny zaručuje rovnost subjektů co do obsahu vlastnického práva, nikoliv co do jeho předmětu.14. Podle ust. § 1143 o. z. platí, že nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.15. Při zrušení spoluvlastnictví soud v první řadě musí zvážit rozdělení věci spoluvlastníkům. Ovšem u bytové jednotky rozdělení není ze zákona možné (§ 1142 odst. 1 o. z. - jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné). V tomto případě soud postupuje podle ust. § 1147 o.z.: není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.16. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Náhrada představuje příslušný podíl ceny, za niž by bylo reálně možno prodat celou věc, nikoliv cenu, za níž by bylo možno prodat příslušný spoluvlastnický podíl (2 Cdon 425/96).17. Znalec , jméno FO, stanovil cenu obvyklou (tržní) předmětné bytové jednotky ke dni 30. 1. 2025 v částce 6 037 673 Kč. Ke dni rozhodování cena starších bytů v Praze vzrostla o 1,7 % (ČSÚ). Soud tedy indexoval cenu stanovenou ke dni, Anonymizováno, 30. 1. 2025 a výsledná cena činí 6 140 314 Kč. Z toho matematicky podíl ve výši 1/3 činí 2 046 771 Kč.18. Co se týče nákladů řízení účastníků vůči sobě navzájem (výrok IV), pak se jedná o tzv. iudicium duplex, tedy žádná ze stran nemá právo na náhradu nákladů řízení, pokud nejde o přípustné výjimky z tohoto pravidla (viz. Pl. ÚS 59/23, III. ÚS 1470/23). V souzené věci soud neshledal žádnou z výjimek, proto rozhodl, jak je uvedeno ve výroku IV.19. Co se týče nákladů řízení státu (§ 148 o. s. ř.), pak platí, že každý z účastníků v tomto případě hradí náklady, které nesl v řízení stát, jednou polovinou. Stát nesl náklady znaleckého posudku k ocenění vypořádávané bytové jednotky, a to ve výši 9 273 Kč (viz usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 21.3.2025 č. j. 17 C 233/2024-122). Každý z účastníků složil z rozhodnutí soudu zálohu ve výši 10 000 Kč. Soud proto určil ve výrocích V. až VIII. jejich podíl na nákladech na znalecký posudek a rozhodl o vrácení části složené zálohy.