4 C 14/2025-237 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků k nemovitosti – pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , Anonymizováno, ., , Anonymizováno, , vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném , Anonymizováno, , na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, (dále jen „nemovitost“ nebo „garáž“). Žalobu odůvodnila tím, že nemovitost užívá od roku 2012 výlučně ona, a to k parkování vozidla a k uskladnění nástrojů sloužícím k úpravě zahrady náležející k sousednímu domu, ve kterém trvale bydlí a vlastní v něm několik bytových jednotek. Ani jeden z žalovaných nemovitost osobně neužívá a ani o to nemá do budoucna zájem. Protože nemovitost nelze reálně rozdělit, navrhuje, aby jí byla přikázána do výlučného vlastnictví za náhradu v poměru spoluvlastnických podílů (žalobkyně – id. 13/32, žalovaná id. 16/32 a žalovaný id. 3/32).2. Žalovaní souhlasili se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví, neboť mezi účastníky dochází k opakovaným sporům ohledně její správy a správy sousedního domu. Navrhli, aby nemovitost byla přikázána za náhradu do jejich podílového spoluvlastnictví. Souhlasili s tím, že v dané lokalitě nebydlí, nemovitost v budoucnu nemají v úmyslu osobně užívat, avšak mohli by ji pronajmout nájemníkům bydlícím v sousedním domě (kde rovněž oni vlastní několik bytových jednotek) nebo by ji mohl užívat některý z jejich potomků či člen výboru SVJ v sousedním domě. Došlo by tak k účelnějšímu využití, než kdyby byla užívána pouze žalobkyní. Dalším důvodem, pro který by mělo vlastnictví svědčit v jejich prospěch je skutečnost, že na nemovitosti mají větší spoluvlastnický podíl než žalobkyně, mají k ní citové a historické vazby (žalovaný po předcích a žalovaná po manželovi) a jejich majetkové vazby v dané lokalitě jsou rovněž větší, neboť v sousedním domě vlastní více jednotek než žalobkyně.3. Z provedeného dokazování učinil soud tato skutková zjištění (důkazy jsou v textu kurzívou):4. Z výpisu z katastru nemovitostí vedeného u , Anonymizováno, , LV č. , hodnota, , soud zjistil, pozemek parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , Anonymizováno, – , Anonymizováno, , v kat. území , adresa, , obec , adresa, , je ve spoluvlastnictví účastníků v těchto podílech: žalobkyně – id. 13/32 (částečně do roku 2016 na základě darovací smlouvy a částečně od roku 2024 na základě kupních smluv; žalovaná id. 16/32 na základě darovací smlouvy z roku 2015; žalovaný id. 3/32 na základě dědické dohody od roku 2006).5. Z výpisu z katastru nemovitostí vedeného u , Anonymizováno, , LV č. , hodnota, , soud zjistil, že ke dni 12. 11. 2020 byl pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je , Anonymizováno, č. p. , Anonymizováno, , v kat. území , adresa, , obec , adresa, , ve spoluvlastnictví v těchto podílech: žalobkyně – id. 9/48, žalovaná id. 1/2 a žalovaný id. 3/32 a dále , jméno FO, – 3/32 a , jméno FO, – 1/8. Ke dni 18. 3. 2025 byly v domě již vymezeny bytové jednotky, a to na základě Dohody spoluvlastníků o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, a to formou vzniku bytového spoluvlastnictví, ze dne 19. 8. 2023. Členem výboru není ani jeden z účastníků, pouze syn žalované, předsedou výboru je , právnická osoba, , jak vyplývá z výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek.6. Ze zápisu o předání a převzetí dokladů id. 42/48 domu č. p. , adresa, z 3. 2. 1992 soud zjistil, že novými majiteli domu se stávají , jméno FO, (tchyně žalované), , jméno FO, (matka žalovaného) a , tituly před jménem, , jméno FO, .7. Z e-mailů žalobkyně z 15. 1. 2007 a 6. 2. 2007 soud zjistil, že se týkají správy domu, žalobkyně se na ni aktivně podílí a nesouhlasí s tím, že žalovaný a jeho syn užívají byt a garáž za minimální částku. Z e-mailu žalovaného ze dne 29. 8. 2007 adresovaného , jméno FO, soud zjistil, že tímto jmenovaný nesouhlasí s navýšením nájemného na tržní nájemné a sděluje, že garáž vyklidí. Obdobný obsah mají pak e-maily žalobkyně a žalovaného ze září 2007. Z e-mailu ze dne 11. 5. 2008 soud zjistil, že žalovaný garáž ke konci května vyklidí.8. Z dopisu , jméno FO, z 4. 10. 2007 adresovaného žalovanému a žalobkyni soud zjistil, že tento nesouhlasí s tím, a by žalovaný platil tržní nájemné, zároveň však souhlasí s jeho částečným navýšením. Zároveň sděluje vděčnost žalobkyni, že má o správu domu zájem.9. Z e-mailové komunikace mezi , jméno FO, a žalobkyní z července 2008 soud zjistil, že žalobkyně se snažila garáž pronajmout za tržní nájemné.10. Z dodatku č. 1 ke Smlouvě o nájmu bytu ze dne 20. 12. 2011 soud zjistil, že spoluvlastníci se dohodli, že žalobkyni se snižuje nájemné za užívání bytové jednotky č. , hodnota, s tím, že bude zabezpečovat v rozsahu jako dosud každodenní technickou a administrativní správu domu.11. Ze smlouvy o nájmu nebytového prostoru (garáže) uzavřené dne 31. 9. 2012 mezi , jméno FO, jako zástupcem většinových spoluvlastníků v postavení pronajímatele a žalobkyně v postavení nájemce soud zjistil, že na základě této smlouvy je žalobkyně oprávněna garáž bezplatně užívat s ohledem na to, že vykonává správu domu , adresa, .12. Z dohody podílových spoluvlastníků o narovnání ze dne 28. 12. 2020 soud zjistil následující: Podílový spoluvlastníci pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je , Anonymizováno, , a parc. č. , hodnota, , jehož součástí je , Anonymizováno, , v kat. území , adresa, , obec , adresa, , , Jméno žalované A, , , Jméno žalované B, , , jméno FO, , , jméno FO, a , Jméno žalobkyně, uzavřeli dohodu, na základě které bude žalobkyně mj. výlučně užívat garáž na pozemku parc. č. , hodnota, a zároveň vykonávat správu bytového domu. Za toto užívání bude ostatním spoluvlastníkům platit částku , částka, měsíčně.13. Z dopisu žalovaných ze dne 19. 12. 2024 adresovaného žalobkyni, včetně podacího lístku z téhož dne a dodejky, soud zjistil, že tímto jí sdělují, že z důvodu zániku spoluvlastnictví k domu na pozemku parc. č. , hodnota, a založení , Anonymizováno, zaniká dohoda ze dne 28. 12. 2020, jejímž předmětem bylo mj. užívání garáže žalobkyní za náhradu. Z tohoto důvodu vyzývají žalobkyni k úhradě dluhu za toto užívání ve výši 4 800 Kč pro žalovanou a 900,80 Kč pro žalovaného za období od 1. 10. 2023 do 31. 1. 2025 a k vyklizení garáže do 31. 1. 2025.14. Z dopisu žalobkyně ze dne 2. 1. 2025 soud zjistil, že žalobkyně navrhuje žalovaným, že jim za užívání garáže bude hradit od ledna 2025 tržní nájemné, případně garáž odkoupí. Na to žalovaná reaguje e-mailem z 9. 1. 2025 tak, že ani s jednou variantou nesouhlasí a opakovaně žádá vyklizení garáže. Shodné se řeší i v korespondenci z 17. 1. 2025 a 27. 1. 2025, kdy žalobkyně odmítá garáž vyklidit a upozorňuje na možnost podání žaloby k soudu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví ke garáži.15. Z e-mailové korespondence mezi účastníky z období srpen 2019 až leden 2021, připojeného geometrického plánu a kolaudačního rozhodnutí garáže z roku 1935 a žádosti o potvrzení existence stavby garáže ze dne 12. 5. 2021 podepsané žalobkyní a adresová odboru výstavby , Anonymizováno, soud zjistil, že řešili zanesení garáže do katastru nemovitostí, její ocenění, a to i v souvislosti se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví k sousednímu domu.16. Z e-mailu člena výboru , Anonymizováno, , jméno FO, ze dne 5. 12. 2024 soud zjistil, že sděluje ostatním členům , Anonymizováno, , že garáž byla odpojena od elektrického přívodu vedeného ze sousedního domu z důvodu bezpečnosti. Toto nevhodné napojení je oznamováno ve zprávě o činnosti správce a výboru v období 8/24 – 2/25 a žalobkyni e-mailem z 11. 10. 2024.17. Ze současných fotografií předmětné garáže soud zjistil, že v současné době v nich parkuje osobní vozidlo reg. zn. , SPZ, a je tam uskladněné mj. zahradní nářadí. Z velkého technického průkazu k předmětnému vozidlu soud zjistil, že jeho vlastníkem je žalobkyně.18. Ze zápisu ze schůze spoluvlastníků ze dne , datum, , , datum, , , datum, soud zjistil, že se jich účastnili všichni spoluvlastníci.19. Z e-mailů mezi spoluvlastníky z června až srpna 2017 a dále z října 2021, dubna a července 2022 a srpna 2023 soud zjistil, že se zde řeší správa domu prováděná žalobkyní a možnost jeho rozdělení na bytové jednotky, přičemž ne vždy se spoluvlastníci shodnou.20. Ze zprávy o kontrole v domě z listopadu 2024 soud zjistil, že byly zjištěny nedostatky v opravách v domě zařizovaných žalobkyní. Z e-mailu žalované z ledna 2024 pak vyplývá, že žádala po žalobkyni vyplacení podílu na zisku. Obdobné se řešilo i na shromáždění spoluvlastníků dne , datum, , jak vyplývá ze zápisu a dále z připomínek žalované ze dne 3. 6. 2025. Podáním ze dne 30. 4. 2024 žalovaná odvolala plnou moc udělenou žalobkyni k zastupování ve věci týkající se správy nemovitosti.21. Z výpisu z bankovních účtů žalobkyně ke dni 1. 6. 2025 soud zjistil, že žalobkyně má na jednom z bankovních účtů zůstatek , částka, a na druhém zůstatek , částka, . Z potvrzení , právnická osoba, . ze dne 14. 10. 2025 soud zjistil, že žalovaná na bankovním účtu zůstatek vyšší n