24 C 202/2022-44 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se žalobou domáhala po žalované zaplacení v záhlaví uvedené částky s odůvodněním, že se žalovaná zavázala v rezervační smlouvě, uzavřené dne 15. 2. 2022 mezi žalobkyní, žalovanou a zprostředkovatelem, uzavřít s žalobkyní smlouvu o převodu nemovité věci zapsané na [list vlastnictví] v k. ú. [část obce], [územní celek] (dále jen jako„ předmětná nemovitost“), která je ve vlastnictví žalované. Tato smlouva měla být uzavřena nejpozději do 31. 5. 2022. Žalobkyně splnila všechny podmínky, byla připravena kupní smlouvu uzavřít a zaplatit dohodnutou kupní cenu, nicméně ze strany žalované k uzavření smlouvy o převodu předmětné nemovitosti nedošlo, když dne 31. 5. 2022 zprostředkovateli zaslala dokument nazvaný jako„ Oznámení o odstoupení od rezervační smlouvy“. O tomto postupu žalované informoval žalobkyni zprostředkovatel. Jednáním žalované tak došlo k aplikaci ustanovení čl. V. odst. 4 rezervační smlouvy, dle kterého vzniká žalované v případě, kdy nedojde z její strany k uzavření smlouvy o převodu předmětné nemovitosti, povinnost zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 50 % rezervačního poplatku. Přestože byla žalovaná k úhradě částky 53 750 Kč vyzvána, neuhradila ničeho. 2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila s tím, že dne 15. 2. 2022 byla skutečně uzavřena rezervační smlouva, přičemž v době jejího podpisu se žalovaná nacházela v Rusku. Žalovaná rovněž potvrdila, že žalobkyně měla zájem o koupi předmětné nemovitosti v jejím vlastnictví. Vzhledem k tomu, že krátce po podpisu rezervační smlouvy začal vojenský konflikt mezi Ukrajinou a Ruskem, nastaly pro žalovanou jakožto občanku Ruska mnohá omezení a překážky, v důsledku čehož nebylo možné plnit povinnost vyplývající z rezervační smlouvy. Žalovaná konkrétně uvedla, že mezi Českou republikou a Ruskem byla zastavena dopravní komunikace, bylo zastaveno poskytování jakýchkoli notářských služeb českým velvyslanectvím v Rusku a rovněž byly omezeny možnosti pošty mezi oběma státy. Ve městě, v němž žalovaná žije, a které se nachází na hranici s Ukrajinou v DNR (pozn. soudu Doněcká lidová republika) a LNR (pozn. soudu Luhanská lidová republika). Podle žalované tak nastaly mimořádné, nepředvídatelné, neodvratitelné a nezaviněné překážky, které nemohla jakkoli předjímat a ovlivnit. Žalovaná dále namítla, že vypracovanou rezervační smlouvu obdržela od zprostředkovatele dne 15. 2. 2022 e-mailem, doma v Rusku ji vytiskla, podepsala a naskenovanou poslal zpět zprostředkovateli. Smlouva tak byla uzavřena mimo obchodní prostor nebo sídlo realitní kanceláře, proto měla být žalovaná informována o tom, že má právo od smlouvy písemně odstoupit ve lhůtě 14 dnů, což se nestalo. Poukázala na to, že o nemožnosti plnění druhou stranu bez odkladu informovala, nicméně žalobkyně přes všechny popsané okolnosti a překážky na podpisu kupní smlouvy trvala. Jelikož se po dobu trvání rezervační smlouvy situace nezměnila, nebylo možné prodej předmětné nemovitosti realizovat, tudíž byla nucena od smlouvy odstoupit. Žalovaná se domnívá, že pohledávka žalobkyně (smluvní pokuta) zanikla a stává se bezdůvodným obohacením ve chvíli, kdy odpadl právní důvod, kdy budoucí prodávající odmítl nemovitou věc prodat, případně vytvořil stav, z něhož je zřejmé, že koupě nebude realizována. Dále je přesvědčena, že uplatnění smluvní pokuty za současného stavu je v rozporu s dobrými mravy a principy spravedlnosti. 3. Vzhledem k tomu, že žalovaná má státní příslušnost Ruské federace a v dané věci se tedy jedná o řízení s cizím prvkem, zabýval se soud otázkou pravomoci českých soudů věc projednat a rozhodnout. V řízení vyšlo najevo, že žalovaná měla v době uzavření rezervační smlouvy i v době podání žaloby bydliště na území Ruské federace, tedy mimo území členských států. Vyhláška č. 95/1983 Sb., o Smlouvě mezi Československou socialistickou republikou a Svazem sovětských socialistických republik o právní pomoci a právních vztazích ve věcech občanských, rodinných a trestních, mezinárodní pravomoc ani rozhodné právo pro danou věc neupravuje. Protože se žalovaná řízení před nadepsaným soudem účastnila, je dána pravomoc českých soudů na základě čl. 26 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. 12. 2012, o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech (Brusel I bis); srov. také rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2016, sp. zn. 29 Cdo 452/2014. Níže pak budou vyloženy důvody, dle nichž došel soud k závěru, že se nejedná (dle českého práva ani ve smyslu nařízení Brusel I bis a ve smyslu nařízení Řím I) o spotřebitelskou smlouvu (oddíl 4) a nebyly tak naplněny podmínky pro ověření informací dle čl. 26 odst. 2 nařízení Brusel I bis. <b>4. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků má soud za zjištěný následující skutkový stav:</b> 5. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 15. 2. 2022 má soud za prokázané, že žalovaná byla k tomuto dni vlastníkem bytové jednotky [číslo] vymezené v budově [adresa], bytový dům, na parcele [číslo] (obojí zapsané na [list vlastnictví]) a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech domu a pozemku v k. ú. [část obce], [územní celek], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno] [územní celek], [stát. instituce]. 6. Z e-mailu zprostředkovatele adresovaného žalobkyni ze dne 11. 2. 2022, včetně příloh, má soud za prokázané, že zprostředkovatel žalobkyni zaslal návrh rezervační smlouvy k připomínkám, včetně dotazníku. 7. Z e-mailu zprostředkovatele ze dne 15. 2. 2022, adresovaného žalované, má soud za prokázané, že dne 15. 2. 2022 zaslal e-mailem zprostředkovatel žalované sken rezervační smlouvy a požádal žalovanou o její tisk, podpis, oskenování a zaslání zpět. Z e-mailu žalované adresovaného zprostředkovateli ze dne 16. 2. 2022 má soud za prokázané, že tak žalovaná učinila. 8. Z rezervační smlouvy ze dne 15. 2. 2022 má soud za prokázané, že smlouva byla uzavřena mezi [právnická osoba], [anonymizováno], [IČO] (dále jen jako„ zprostředkovatel“), jako zprostředkovatelem, žalovanou jako převodcem a žalobkyní jako zájemcem. Předmětem smlouvy byl závazek zprostředkovatele vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne zájemci možnost uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovité věci s převodcem, přičemž zprostředkovatel rezervuje zájemci možnost uzavřít smlouvu o převodu nemovité věci po sjednanou dobu (čl. II. rezervační smlouvy), do 31. 5. 2022 (čl. III. rezervační smlouvy). V čl. IV. odst. 3 rezervační smlouvy se převodce zavázal uzavřít se zájemcem smlouvu o převodu předmětné nemovitosti s tím, že základní podmínky této smlouvy jsou uvedeny v čl. VI. této smlouvy. Výše rezervačního poplatku byla ujednána v čl. V. odst. 1 rezervační smlouvy, a to ve výši 107 500 Kč. Pro případ, že z důvodů na straně převodce nedojde v rezervační době k uzavření smlouvy o převodu nemovité věci, byla v čl. V. odst. 4 rezervační smlouvy ujednána povinnost převodce zaplatit zprostředkovateli částku ve výši 50 % rezervačního poplatku z titulu jeho odměny za zprostředkování předmětného obchodu a rovněž zaplatit zájemci smluvní pokutu ve výši 50 % rezervačního poplatku. Jako místo uzavření smlouvy je pro všechny strany smlouvy uvedena [obec] Smlouva neobsahuje poučení pro spotřebitele o právu od smlouvy odstoupit v případě jejího uzavření na dálku. 9. Z e-mailu zprostředkovatele adresovaného žalované ze dne 1. 3. 2022, včetně příloh, má soud za prokázané, že zprostředkovatel zaslal žalobkyni k prostudování a připomínkám smlouvu o advokátní úschově a kupní smlouvu. 10. Z e-mailu zprostředkovatele adresovaného českému konzulátu v Moskvě ze dne 7. 4. 2022 má soud za prokázané, že se zprostředkovatel konzulátu dotazoval na nejvhodnější postup pro ověření podpisu. Z e-mailu Konzulárního úseku velvyslanectví České republiky v Moskvě adresovaného zprostředkovateli ze dne 7. 4. 2022 má soud za prokázané, že konzulární úsek zprostředkovateli odpověděl, že notářské služby, včetně služeb CzechPointu, nejsou v současné době občanům Ruské federace a Běloruské republiky poskytovány. Z e-mailu zprostředkovatele (pozn. datum a adresát nejsou součástí listiny) má soud za prokázané, že tento uvedl, že jediná možnost je, že žalovaná bude muset přijít. 11. Z e-mailu žalobkyně adresovaného zprostředkovateli ze dne 13. 5. 2022 má soud za prokázané, že žalobkyně potvrdila, že její zájem o prodloužení rezervační smlouvy na prodej předmětné nemovitosti trvá. Uvedla, že má schválený hypoteční úvěr, který musí čerpat do 30. 9. 2022, v případě jeho nečerpání bude sankcionována. Požádala zprostředkovatele, aby se žalovaná vyjádřila k dalšímu postupu. 12. Z komunikace v aplikaci iMessage [jméno] [příjmení] (zprostředkovatel) s žalobkyní má soud za prokázané, že dne 26. 5. 2023 tento sdělil žalované, že žalovaná připouští podpis dokumentace k převodu nemovitosti na území Ruské federace, což zjednodušuje situaci. Zprostředkovatel uvedl, že prověřuje možnosti notářů vybavených apostilou. 13. Z oznámení o odst