39 C 509/2021-103 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal zaplacení částky 500 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že v roce 2018 se s manželkou (žalovaná) rozhodli koupit rodinný dům. Část peněz si půjčili od známých a rodiny, na část si brali hypotéku. Z důvodu, že žalobce měl problém s podnikáním, banka žádala, aby před nákupem bylo zúženo společné jmění manželů. Dohodu o zúžení strany uzavřely dne [datum] u notáře [anonymizováno] [jméno] [příjmení], číslo notářského zápisu [anonymizována dvě slova] [rok] a [spisová značka]. Žalovaná následně podepsala dne [datum] kupní smlouvu a byla zapsána do katastru nemovitostí jako výlučný vlastník pozemků parc. [číslo] vč. domu [adresa], vše v k.ú. [část obce]. V domě měli rodinnou domácnost, do domu žalobce investoval vydělané peníze, koupil novou kuchyňskou linku a dokončil podkroví domu. Vztah stran ale přestal fungovat a žalovaná se rozhodla dům prodat, s čímž byl žalobce ochoten souhlasit v souladu s § 747 o.z., pokud mu z kupní ceny uhradí, co do domu investoval. Dne [datum] strany uzavřely Dohodu o společném postupu při prodeji nemovitosti, ve které žalobce souhlasil s prodejem domu parc. [číslo] vč. domu [adresa], vše v k.ú. [část obce], pokud bude z kupní ceny nemovitých věcí uhrazen dluh vůči jeho sestře, u které si strany zapůjčily peníze na koupi domu a náhrada za investice do domu. Investice žalobce byly v hodnotě 1 073 287 Kč, souhlasil však s náhradou ve výši 349 000 Kč. Dne [datum] byla uzavřena kupní smlouva o prodeji předmětných nemovitostí mezi žalovanou jako prodávající a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [anonymizována dvě slova] jako kupujícími. Zároveň byla uzavřena smlouva o advokátní úschově, která kopírovala ujednání Dohody o společném postupu při prodeji nemovitosti, tedy že částka 1 000 000 Kč a 349 000 Kč má být vyplacena ve prospěch účtu žalobce. Bez souhlasu žalobce však žalovaná s kupujícími uzavřela dodatek kupní smlouvy, kdy všechny částky kupní ceny byly z úschovy zaplaceny, ale částka ve výši 1 349 000 Kč žalobci nebyla vyplacena. Až dne 5. 11. 2021 bylo žalobci na jeho účet z úschovy uhrazeno 849 000 Kč, žalobce se tak domáhá v tomto řízení doplatku ve výši 500 000 Kč. 2. Žalobce vzal podáním ze dne [datum] žalobu zpět ve výši 5 600 Kč s odůvodněním, že žalovaná měla vůči němu pohledávku na zaplacení náhrady nákladů řízení, která vznikla v řízení 59 C 277/2021 vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 10. Řízení bylo zastaveno co do částky 5 600 Kč usnesením Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 15. 9. 2022, č.j. 39 C 509/2021-63. Usnesení nabylo právní moci dne 5. 10. 2022. 3. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila tak, že s nárokem žalobce nesouhlasí. Žalovaná učinila nesporným, že kupní smlouvou ze dne [datum] nabyla do svého výlučného vlastnictví v žalobě označené nemovitosti za kupní cenu 10 334 366 Kč, kterou zaplatila z poskytnutého hypotečního úvěru od [právnická osoba], jednak ze svých výlučných prostředků a zápůjček od věřitelů z vietnamské komunity. V průběhu let 2019 – 2020 se vztahy účastníků i jejich ekonomická situace ocitly v krizi v důsledku vysoce ztrátového podnikání žalobce, který svévolně a bez vědomí žalované financoval své podnikání ze zápůjček, k jejichž uhrazení byli povinni oba účastníci rovným dílem. V důsledku toho došlo k prodlení se splácením hypotečního úvěru a nastala jeho splatnost v celé výši. V roce 2021 nesplacené finanční závazky účastníků převyšovaly hodnotu jejich jmění, konkrétní výše závazků byla ke dni [datum] 19 357 000 Kč, navíc měsíčně se dluh navyšoval o cca 120 000 Kč, což představovalo výši úroků u sjednaných zápůjček. Žalobce nebral uvedené v potaz, jeho zájem byl pouze vytěžit maximum finančních prostředků z prodeje nemovitosti. Nejprve chtěl, aby mu žalovaná darovala podíl ideální ½ nemovitostí, poté aby se zavázala žalobce vrátit částku ve výši 4 000 000 Kč, následně právní zástupce žalobce vyzval dopisem ze dne [datum] žalovanou k zaplacení 3 181 492 Kč a následně dopisem ze dne [datum] požadoval úhradu 2 385 392 Kč z titulu investice žalobce do předmětných nemovitostí. V těchto dopisech je uvedeno, že žalobce poskytl žalované na kupní cenu částku ve výši 5 420 000 Kč. Následně žalobce odmítl uznat svůj podíl k úhradě společných dluhů a naopak požadoval, aby tak učinila žalovaná v případě zápůjčky ve výši 1 000 000 Kč od paní [příjmení] (sestra žalobce), což žalovaná odmítla. V tísni, pod narůstajícím tlakem věřitelů spojeným s jednáním žalobce, který zneužil ustanovení 741 o.z., když byl ochoten udělit souhlas k prodeji pouze v případě splnění jeho požadavků, a s hrozbou insolvenčního řízení uzavřela žalovaná s žalobcem dne [datum] dohodu o společném postupu při prodeji nemovitosti, ve které se zavázala uhradit na pohledávky žalobce uhradit na jeho bankovní účet 1 349 000 Kč. Žalovaná ovládá český jazyk pouze částečně, potřebné náležitosti při jednání s úřady za ní vyřizoval žalobce, na kterého spoléhala. Před uzavřeným dohody o společném postupu při prodeji nemovitosti žalobce tvrdil, že kromě jím odsouhlasených závazků neexistují žádné jiné neuhrazené pohledávky. Toto se však ukázalo nepravdivé, když byla žalovaná bude povinna zaplatit 320 507 Kč za daň z nabytí nemovitosti. Pokud by dané věděla, trvala by na přednostním započtení této částky do pořadí pohledávek k úhradě ze získané kupní ceny a úměrně by byla snížena výše přislíbená žalobci. Obdobně by se tak stalo ohledně částek za odebrané energie a služby v převáděné nemovitosti. 4. Žalovaná byla ochotna částku ve výši 500 000 Kč uhradit, nestalo se tak v důsledku obstrukčního jednání ze strany žalobce. Není pravdou, že žalobce splnil všechny své povinnosti, naopak neposkytl potřebnou součinnost při vyklizení a předání nemovitosti, odstranil movité věci včetně žárovek, stejně tak věcí tvořící rodinnou domácnost. Bez právního důvodu zadržoval projektovou dokumentaci k převáděnému rodinnému domu, kterou ani přes opakované přísliby nedodal. Nedošlo ani ke splnění předpokládaného termínu předání a převzetí nemovitosti novým kupujícím. V souvislosti s výše uvedeným vznikla kupujícím újma, k jejíž náhradě jim žalovaná poskytla slevu z kupní ceny ve výši 500 000 Kč. Dalším důvodem pro nezaplacení částky je skutečnost, že žalobce uvedl žalovanou v omyl při uzavírání dohody o společném postupu při prodeji nemovitosti tím, že se dohodl s panem [příjmení] [jméno] [celé jméno žalobce] o tom, že zaplaceného úroku ze zápůjčky v původní výši 3 000 000 Kč mu jmenovaný věřitel vrátí 1 000 000 Kč. Vzhledem k tomu, že se jednalo o společný závazek, mělo toto být rovněž zohledněno při výpočtu odpovídajících částek. Žalovaná ze svých výlučných prostředků získaných z kupní ceny nemovitosti uhradila 4 280 000 Kč paní [příjmení] [jméno], 4 035 000 Kč manželům [jméno] a [jméno], tj. celkem částku ve výši 8 315 000 Kč, k jejíž úhradě byli oba účastníci zavázáni rovným dílem, a dále částku 849 000 Kč žalobci. Za žalobce tak uhradila celkem částku ve výši 4 157 500 Kč. 5. Žalovaná namítá absolutní neplatnost uzavřené dohody o společném postupu při prodeji nemovitosti ze dne [datum], neboť úmyslným jednáním žalobce byla uvedena v omyl, v jehož důsledku měla nesprávnou představu o výši závazků, k jejichž úhradě se zavázala, stejně tak i o reálné výši investic žalobce do nemovitosti a úhrady kupní ceny z jeho výlučných prostředků, jakož i z důvodu, že se jednání žalobce příčí dobrým mravům. Žalovaná v rámci procesní obrany uplatňuje kompenzační námitku, když započítává svou pohledávku za žalobcem ve výši 4 157 500 Kč, pouze však do výše žalobcem uplatněné částky v tomto řízení. 6. Žalobce uvedl, že vyjádření žalované obsahuje mnoho nepravd a polopravd. Účastníci jako manželé si pořídili v roce 2018 novostavbu v [část obce]. Manželé si ho chtěli pořídit do SJM, nicméně kvůli záznamu žalobce v mezibankovním registru dlužníků, jim bylo bankou doporučeno zúžení SJM. Hypoteční úvěr měla na své jméno napsaný žalovaná, nicméně žalobce hradil splátky hypotéky a rozsáhlé investice do dokončení domu, neboť manželé zakoupili dům nedokončený, celé podkroví bylo ve fázi hrubé stavby. Žalobce také uhradil část kupní ceny jako zálohu před uzavřením hypoteční smlouvy. Zapůjčil si částku ve výši 1 000 000 Kč od své sestry [příjmení] [jméno] [jméno] [příjmení]. Žalobce dodnes některé dluhy na vybavení domu splácí částkou 20 000 Kč měsíčně. Účastníci bydleli v domě s nezletilými dětmi, žalobce neměl jiné bydlení a vydělané prostředky investoval do domu. Mezi manželi byly neshody, žalovaná nepracovala a na splácení dluhů se nepodílela. Žalovaná začala dům inzerovat bez vědomí žalobce, právní zástupce žalobce zaslal realitní kanceláři výzvu, aby dům bez jeho souhlasu neprodávali. Žalobce s prodejem domu nesouhlasil, žalovaná ho nutila se z domu odstěhovat, chtěla dům prodat a výnos si nechat pro sebe. Právní zástupce žalované jednal se zástupcem žalobce několik měsíců, výstupem byla právě dohoda o společném postupu při prodeji nemovitosti. Žalovaná za zády žalobce změnila smlouvu o úschově kupní ceny, obdržel z pro