11 C 264/2019-196 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci se domáhali po žalovaných zaplacení 3 236 905 Kč s příslušenstvím z titulu vadného předmětu plnění s tím, že dne 16. 4. 2018 byla uzavřena kupní smlouva (předmětem je stavba [adresa], jež je součástí pozemku parc. č. st. [anonymizováno], k. ú. a [územní celek]), kdy kupní cena činila 14 000 000 Kč. Předmět smlouvy byl předán 17. 7. 2018, součástí bylo také prohlášení, že nemovitost nemá žádné vady. V průběhu prohlídky byli žalobci ujišťováni panem [příjmení] (zástupce žalovaného), že kupní cena odpovídá vysoké kvalitě stavby, nebudou nutné další investice (původně inzerováno za 17 milionů), přičemž při prohlídkách nebyly objeveny žádné zjevné vady. Žalobci nemovitost koupili s tím, že již nebudou nutné žádné další investice a že je nemovitost ve výborném technickém stavu, také vycházeli z informace, že nemovitost je po rekonstrukci. V květnu 2019 nahlédli do dokumentace nemovitosti u stavebního úřadu, kdy zjistili skutečný rozsah provedených rekonstrukcí, tedy že v roce 1993 proběhla kompletní rekonstrukce (stropní konstrukce a střechy), 2016 vstupní portály a fasáda výměna okenní výplně za dřevěná okna, lokální opravy vnitřních povrchů (opatření proti vlhkosti). V průběhu užívání se projevily závady a poruchy, konkrétně zatékání střechou, nemožnost vytopit na požadovanou teplotu z důvodu nedostatečné teplé vody v otopném systému, nefunkčnost některých radiátorů a ohřívače užitkové vody – toto se projevovalo už v předchozích topných sezonách (což se dozvěděli od předchozích nájemců), v zimě 2019 špatně odtékala kanalizace – toto bylo vyřešeno na náklady žalovaného, dále promrzání stěn, voda poté na stěnách kondenzovala a vytvořily se plísně, vady byly sděleny v srpnu 2018 po intenzivních deštích, kdy se vada projevila – o této vadě žalovaný věděl a neinformoval o ní žalobce (toto už namítala předchozí nájemnice), kdy i předchozí nájemníci z tohoto důvodu požadovali slevu z nájemného. S ohledem na uvedené žalobci nechali prověřit technický stav budovy, kdy zjistili tři zásadní vady (skryté): H03 – zatékání vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu, H13 – pronikání vody pod krytinu šikmé střechy, U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy. Vady byly žalovanému oznámeny a byla uplatněna sleva ve výši 3 236 905 Kč (včetně DPH), u některých vad původně požadováno, aby je žalovaný odstranil, protože tak neučinil – změna práva z vadného plnění. Výše slevy je určena dle výše nákladů na sanace zjištěných vad, které byly stanoveny v dokumentu Vady nemovitosti, a které bylo nutno vynaložit na navrácení nemovitosti do stavu, jaký při koupi očekávali. Žalobci vyzvali žalované k odstranění vad a úhradě shora uvedené částky 28. 6. 2019 Tyto vady považují žalobci za vady skryté, neboť je jako laici nemohli rozpoznat běžnou prohlídkou věci za vynaložení obvyklé pozornosti, přičemž byli zástupcem žalovaných ujištěni o bezvadnosti nemovitosti. Není možné po kupujícím požadovat, aby si před koupí zajistili účast odborné osoby, když zákon předpokládá pouze provedení běžné prohlídky za vynaložení obvyklé pozornosti, skryté vady mohou žalobci uplatňovat až do pěti let od nabytí. Žalobci kupovali nemovitost pro sebe, nikoli pro podnikání. 2. Žalovaní navrhli, aby byla žaloba zamítnuta. Žalobci neprokazují, že nemovitost vykazovala vady v době prodeje (při přechodu vlastnictví a nebezpečí vzniku škody). Žalobci si mohli vyhotovit v době jednání o koupi nemovitosti technický průkaz, nemovitost zakoupili pro generování dalších zisků – žádný prostor zde není kolaudován jako byt – proto nejednali jako slabší smluvní strana, ale měli dbát svých práv a povinností a postupovat s maximální opatrností. Ve věci proběhlo několik prohlídek, při některých prohlídkách si s sebou přivedli i odborníka a byla jim dokonce nabídnuta i sleva 1 900 000 Kč oproti původní požadované ceně, nemovitost tak byla tak prodána pod cenou s tím, že sleva z kupní ceny byla poskytnuta nejen z důvodu, že žalobci neměli prý na koupi dost peněž, ale i právě vzhledem k celkovému stavu nemovitosti, kdy žalobci byli panem [příjmení] upozorněni na nutnost dalších udržovacích prací a na skutečnost, že při silných bouřích může zatékat do budovy přes střechu. Pokud žalobci požadují shora uvedenou částku, neuvádějí k tomu žádný relevantní podklad. Budova je 150-200 let stará, byla zřejmé, že budova bude vykazovat určitou míru opotřebení. Žalobci užívají nemovitosti již dva roky, vady tak mohli a měli uplatnit mnohem dříve. Žalovaní nikdy netvrdili, že nemovitost je ve výborném technickém stavu a nebude třeba dalších investic, naopak žalobci byli upozornění na stav domu (dokonce při jednání žalobce nesouhlasil s tím, aby byla žalobcům poskytnuta záruka, protože se jedná o historický objekt a předkládá se, že bude třeba průběžných oprav). Vady navíc nebyly oznámeny řádně – oznámení postrádá konkrétní vytčení konkrétních vad, pouze se odkazuje na odborné vyjádření, které bylo přílohou. Žalovaní dále namítají, že žalobcům nic nebránilo při prohlídkách se svým odborníkem sondy za účelem zjištění případných vad. Stav střechy byl dle žalovaných projednán s žalobcem a) zástupcem žalovaného 1) panem [příjmení], který seznámil žalobce a) s tím, že je třeba formou údržby provádět dílčí opravy. Dům je starý 150-200 let a v té době se izolace základů nedělaly, sklepy jsou odvětrávané a žalobce a) si je několikrát prohlédl. Pod vzduchotěsností si lze jen těžko cokoli představit. 3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení a také výslechem navržených níže uvedených svědků (ust. § 126 a 129 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ o. s. ř.“). 4. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 5. Městský úřad Klatovy vydal dne 1. 2. 2007 kolaudační rozhodnutí, kterým bylo povoleno užívání stavby Klatovy – stavební úpravy 2. NP, které obsahuje Kosmetika, kadeřnictví a tetovací místnost, kosmetika, čekárna, solárium, WC a umývárna, koupelna, WC, Prodejna nepotravinářského zboží, Chodba, denní místnost-dětský koutek, předsíň a čekárna, kancelář, 2x umývárna, 2x WC (prokázáno kolaudačním souhlasem s užíváním stavby ze dne 1. 2. 2007, čl. 34). Městský úřad Klatovy vydal dne 4. 9. 2017 kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby – Stavební úpravy objektu [adresa] [část obce] (prokázáno kolaudačním souhlasem s užíváním stavby ze dne 4. 9. 2017, čl. 32). 6. Před uzavřením smlouvy spolu účastníci intenzivně jednali po dobu téměř 5 měsíců, s tím, že žalobci požadovaná 12 měsíční záruka nebyla prodávajícími odsouhlasena s tím, že se jedná o historický objekt a lze předpokládat potřebu průběžného provádění různých oprav (prokázáno e-mailovou komunikací od února 2018 do června 2018 na čl. 20-25). 7. Žalobci a žalovaní spolu uzavřeli smlouvu ve formě notářského zápisu, kterou došlo k převodu vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [část obce], [adresa], lk. Ú. [obec], obec Klatovy, z žalovaných na žalobce za kupní cenu 14 000 000 Kč. Strana prodávající prohlásila, že jí nejsou známy žádné skryté vady, na které by měla stranu kupující upozornit. Strany si dále sjednaly, že průkaz energetické náročnosti se nevyhotovuje s ohledem na stáří budovy, současně se strany dohodly, že kupující strana nemůže požadovat žádnou záruku s ohledem na stáří převáděných nemovitostí (prokázáno kupní smlouvou ze dne 14. 4. 2018 sepsanou ve formě notářského zápisu, NZ 39/ 2018, N 51/2018, čl. 52). Nemovitost byla předána dne 17. 7. 2018 (prokázáno protokolem o předání a převzetí nemovitostí ze dne 17. 7. 2018, čl. 57). 8. Žalobci oznámili žalovaným oznámením ze dne 28. 6. 2019 vady nemovitosti, přičemž se má jednat o vady skryté, tyto vady jsou definovány v příloze 1 tohoto oznámení. Žalobci požadovali z titulu práva z vadného plnění přiměřenou kupní slevu z kupní ceny a nikoli s požadavkem na odstranění vady. Celkem žalobci žádali 3 236 905 Kč včetně DPH (prokázáno oznámením vad nemovitosti ze dne 28. 6. 2019, čl. 58, včetně podací stvrzenky na čl. 60 a dodejky na čl. 60 a 61 p.v.). Žalovaní tento nárok žalobců odmítli s tím, že nebylo prokázáno, že by namítané vady nemovitost vykazovala v době prodeje (prokázáno vyjádřením k výzvě k zaplacení ze dne 8. 7. 2019, čl. 63). 9. Žalovaní podali na žalobce trestní oznámení pro podezření ze spáchání pokusu zločinu podvodu a přečinu pomluvy (prokázáno trestním oznámením ze dne 10. 9. 2019, čl. 27, úředním záznamem o podaném vysvětlení 1. žalovaného ze dne 10. 10. 2019). Žalovaní byli policejním orgánem vyrozumění, že ze strany žalobců k podvodnému jednání ani pomluvě nedošlo, přičemž se v dané věci jedná o spor občanskoprávní, proto byli odkázáni na občanskoprávní soudní řízení (prokázáno vyrozuměním PČR, KŘP Plzeňského kraje, ze dne 5. 11. 2019, čl. 33). 10. Žalobci vyzvali žalované k zaplacení žalované částky rovněž předžalobní výzvou (prokázáno vyjádřením ze dne 2. 8. 2019,