13 C 205/2019-307 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se domáhal po žalovaných žalobou podanou k soudu dne 25. 11. 2019 zaplacení částky 630 475 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že mezi účastníky byla dne 14. 6. 2016 uzavřena kupní smlouva týkající se pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, nacházející se v katastru [územní celek] (dále jen předmětný dům či nemovitost). Nemovitost byla žalobci předána dne 8. 8. 2016, přičemž mu byla prodávána jako stavba z počátku 20. století, která však měla 6 let před prodejem projít celkovou rekonstrukcí, v rámci které měly být provedeny nové vnitřní rozvody, vnitřní i venkovní omítky, měla být provedena izolace celého objektu, střešní krytina z betonových tašek s novými klempířskými prvky a nová dřevěná okna. Žalobce byl při prohlídce ujišťován, že součástí nemovitosti je předzahrádka, na které je umístěna přečerpávací jímka a dále pozemek, na němž se nachází vlastní studna. Žalobce byl rovněž informován o tom, že na protějším pozemku, který je ve vlastnictví obce, je umístěn sklad a žalovaní mají tento pozemek pronajatý. Asi měsíc po nabytí nemovitostí žalobce zjistil, že pozemek, který zakoupil, se nachází jen pod samotnou budovou, nebylo tedy pravdivé tvrzení prodávajících, že předmětem prodeje byl i prostor předzahrádky a pozemku se studnou (tyto pozemky jsou ve vlastnictví obce). Žalovaní se s žalobcem odmítli bavit o poskytnutí slevy z kupní ceny s tím, že mu již poskytli slevu ve výši 50 000 Kč. V průběhu užívání nemovitosti se potom začaly projevovat vady nemovitosti, proto si žalobce nechal zpracovat odborné vyjádření. Z něho plyne celkem 8 vad nemovitosti, kterými jsou 1) zaplavení povrchu terénu v okolí objektu a pronikání vody do objektu a konstrukcí, 2) zatékání vody do konstrukcí a interiéru netěsnostmi hydroizolace a spodní stavby, 3) pronikání velkého množství vody pod krytinu šikmé střechy, 4) trhliny a boule v omítce, opadávání omítek, 5) nedostatečné vybavení objektu z hlediska požární bezpečnosti, 6) nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy, 7) elektroinstalace – ochrana před bleskem a 8) majetkoprávní vztahy k nemovitosti. Žalobce tyto vady oznámil žalovaným bez zbytečného odkladu a uplatnil právo na slevu z kupní ceny ve výši 632 200 Kč. Tuto slevu žalobce odvodil z předpokládaných nákladů na sanaci vad a navrácení nemovitosti do stavu, který mohl očekávat při koupi. Z této částky na sanaci vad připadá 488 000 Kč, částka 73 200 Kč odpovídá dani z přidané hodnoty z uvedené částky ve výši 15 % a částka 71 000 Kč odpovídá nákladům na opatření chybějící dokumentace stavby. Žalobce svůj požadavek následně snížil o částku 1 500 Kč + DPH, požaduje tak za sanaci vad částku 486 500 Kč, za DPH částku 72 975 Kč a za náklady na dokumentaci částku 71 000 Kč. 2. Žalobce vzal v průběhu řízení žalobu zpět podáním ze dne 5. 1. 2021 o částku 26 600 Kč s příslušenstvím, když uvedl, že v žalobě vyčíslil náklady na nápravu vady označené jako majetkoprávní vztahy k nemovitosti na částku 60 000 Kč + 9 000 Kč na DPH, avšak celkové doložitelné náklady na odstranění této vady dosáhly pouze částky 42 400 Kč (kupní cena za pozemky 31 400 Kč, náklady na vypracování geometrického oddělovacího plánu 10 000 Kč a poplatek za návrh na vklad 1 000 Kč). Soud proto řízení v tomto rozsahu podle ust. § 96 odst. 1, 2 a 3 (po souhlasu žalovaných) zastavil (výrok I.). 3. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby ve zbývající částce 603 875 Kč s tím, že žalobce sice uplatnil nárok na slevu z kupní ceny s odůvodněním, že převáděná nemovitost trpí skrytými vadami, avšak v řízení uplatnil i vady, které jsou zjevné (například absentující bleskosvod), jakož i skutečnosti, které vadami vůbec nejsou (absentující doklady k nemovitosti a počet převáděných pozemků). Ohledně těchto skutečností platí, že by mohly vést k žalobcovu omylu, ten by však znamenal jiná práva a povinnosti stran než v případě výskytu vad. Ze všech žalobcem uvedených vad připadá v úvahu pouze vzlínání zemní vlhkosti do zdí domku, což je vada stavebně-technická, nikoliv právní. Navíc se ani nejedná o vadu, ale o vlastnost domu, který byl postaven před více než sto lety. Dům je uložen na zemském povrchu bez izolací a základů, materiálové provedení jednotlivých jeho zdí a podlah na a pod povrch pozemku bylo provedeno v době výstavby, tedy tehdejším obvyklým způsobem, bez využití současných postupů. Vesnické domky postavené před více než sto lety, jejichž zdivo obvodových zdí je kamenné, nejsou izolované proti vzlínání zemní vlhkosti, což je jejich vlastnost. Aby šlo o vadu právní, muselo by být v době prodeje slíbeno prodávajícími či kupujícím vymíněno, že v domku tohoto stáří nemůže dojít ke vzlínání zemní vlhkosti. Navíc ke vzlínání začalo docházet až po roce 2016, tedy po převzetí nemovitostí žalobcem, na což měl vliv způsob užívání domku a způsob jeho vytápění. V době, kdy žalovaní domek vlastnili a topili v něm mj. kamny na tuhá paliva, se totiž vlhkost na stěnách a na ni navazující plíseň neobjevila. Kromě toho tato vada není skrytá, přičemž žalobce i v kupní smlouvě prohlásil, že se pečlivě seznámil s předmětem převodu a že si je vědom toho, že stav předmětu převodu odpovídá jeho stáří a opotřebení, uvedl rovněž, že proti stavu předmětu převodu nemá jakékoli námitky. Podstatné v této souvislosti je také to, že žalobce trvale bydlí v [část obce], takže mu nemovitost není neznámá. V řízení rovněž vyšlo najevo, že rozsah vlhkosti je minimální, místnosti v domku jí nejsou stiženy po celém svém obvodu, ale pouze v některých rozích. Vada spočívající v zavodnění prostoru mezi domkem a opěrnou stěnou s možnou vlhkostí nesouvisí, když na podstatnou část tohoto prostoru zasahuje střecha s okapem. Větší význam zde může mít nedostatečná údržba svislého svodu z okapu. Žalobce zadal vypracování odborné studie, na základě které požaduje odstranění všech původních podlah a jejich nahrazení novými, po provedení plošné hydroizolace. Posléze žalobce s odkazem na znalecký posudek označil jinou metodu sanace (Biodry), která je dražší a její účinnost není doložena. Je proto zjevné, že žalobci jde jen o peníze a nikoliv o sanaci domku. 4. Na základě provedeného dokazování dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 5. Mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanými jako prodávajícími byla uzavřena smlouva, jejímž předmětem bylo převedení vlastnictví žalovaných k stavebnímu pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], vše v k. ú. [část obce] [anonymizováno] [obec]. Žádný jiný pozemek předmětem převodu nebyl, což plyne přímo z kupní smlouvy. V článku III. bylo sjednáno, že žalobce přijímá do vlastnictví předmět převodu„ jak stojí a leží“, zároveň prohlásil, že se řádně a pečlivě seznámil s předmětem převodu a je si vědom toho, že stav odpovídá jeho stáří a opotřebení, proti čemuž nemá žádné námitky. V článku IV. byla sjednána kupní cena ve výši 1 450 000 Kč (prokázáno kupní smlouvou ze dne 14. 6. 2016 ve znění dodatku č. 1 ze dne 8. 8. 2016, který není pro rozhodnutí ve věci podstatný). Dne 8. 8. 2016 žalobce od žalovaných nemovitost převzal, opět je zde výslovně uvedeno, že přebírá stavební pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa] (předávací protokol). 6. Žalovaní pověřili prodejem nemovitostí realitního makléře (svědek [anonymizováno] [celé jméno svědka] – odstavec 7), který zpracoval nabídku na prodej nemovitosti prostřednictvím [anonymizována tři slova]. V ní je předmět prodeje označen jako rodinný dům 2+kk po rekonstrukci v obci [část obce]. Jde o původní chalupu z počátku 20. století, která prošla zhruba před 6 lety (nabídka je z roku 2016, o čemž není sporu) celkovou rekonstrukcí, včetně provedení nových vnitřních rozvodů, vnitřních i vnějších omítek, izolace celého objektu. Dále je v inzerátu uvedeno„ střešní krytina betonová taška“ (tedy bez označení, že jde o střechou novou či rekonstruovanou), dále je uvedeno„ nové klempířské prvky, nová dřevěná okna, volná půda s možností vestavby“. Dále je popsáno rozmístění jednotlivých místností, u podkroví je zmínka o tom, že„ je vhodné pro půdní vestavbu“. Dále je zde uvedeno„ vlastní vrtaná studna na pozemku“ (bez zmínky o vlastníkovi pozemku, na němž se nachází),„ odvod kanalizace do jímky, která se nachází na pozemku pronajatém od obce. Na tomtéž pozemku je postaven zděný zahradní domek sloužící jako sklad a je zde vydáno stavební povolení na stavbu garáže“. 7. Z výpovědi svědka [anonymizováno] [celé jméno svědka] bylo zjištěno, že za realitní kancelář zastupoval žalovanou při prodeji, zprostředkovával prodej nemovitosti žalovaných. Nemovitost před prodejem viděl minimálně dvakrát, na místě byl rovněž se zájemcem o koupi. Shora uvedený inzerát zpracovával na základě prohlídky nemovitostí a konzultace s majiteli. Svědek pouze předpokládá, že majitelem byl jeho text odsouhlasen, neboť je to běžný postup. Protože u této nemovitosti chyběla dokumentace, provedlo se její zaměření. Informace o nemovitosti svědek získává od vlastníků, případně je posuzuje sám, neboť se považuje za odborníka. Poku