25 C 350/2021-100 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne [datum] domáhala po žalované zaplacení částky 501 054 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o výhradním zprostředkování, kterou se žalobkyně zavázala vyvíjet ve prospěch žalovaných činnost směřující k obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy vztahující se k nemovité věci ve vlastnictví žalovaných. Žalovaní se zavázali zaplatit žalobkyni v případě, že dojde k obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, provizi ve výši 3,66 % z kupní ceny včetně případného DPH. Žalobkyně nabízela nemovitosti k prodeji za cenu 13 690 000 Kč a obstarala žalovaným příležitost uzavřít kupní smlouvu s konkrétními zájemci, a to nejpozději dne [datum]. I přes enormní zájem zájemců o koupi však žalovaní zprostředkovávanou kupní smlouvu se zájemci nakonec neuzavřeli. Z jejich strany došlo na poslední chvíli před podpisem zprostředkovávané kupní smlouvy ke zpochybnění postupu uzavření všech s tímto převodem souvisejících a již připravených smluv (smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva, smlouva o advokátní úschově), když žalovaní nově požadovali, aby v rozporu s předchozí domluvou mezi všemi smluvními stranami bylo nejdříve zrušeno předběžné opatření váznoucí na předmětných nemovitých věcech a dohodnuty další postupy, což nakonec vedlo k neuzavření kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalobkyně obstarala žalovaným příležitost k uzavření kupní smlouvy, vznikl jí nárok na provizi ve výši 3,66 % z kupní ceny, což je částka 501 054 Kč. Žalobkyně doplnila, že jednání mezi žalovanými a jejich věřitelem se odehrávalo mimo moc žalobkyně, nemohlo přispět k vyřešení konečné otázky a nemůže jít k tíži žalobkyně, že se žalovaní s věřitelem na vypořádání vzájemných vztahů nakonec nedohodli. 2. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout s tím, že nárok na provizi žalobkyni nevznikl. Naopak její jednání jako podnikatele a účastníka na realitním trhu vykazovalo v určitých fázích zcela evidentní účelovost, neprofesionalitu a znaky jednání v neprospěch žalovaných. Smlouvu sice strany uzavřely, avšak dne [datum] se konala schůzka se zprostředkovanými zájemci o koupi nemovitostí žalovaných, kdy této schůzky se měli účastnit zájemci a jejích právní zástupce, žalovaní a jejich právní zástupce a žalobkyně. Na schůzku však byl neočekávaně, bez vědomí žalovaných, přizván právní zástupce údajného věřitele 1. žalovaného, do jehož role se staví pan [jméno] [příjmení]. Na první pohled bylo zřejmé, že jednání zájemců, žalobkyně a údajného věřitele je předem koordinované. Již v této chvíli tedy žalobkyně jednala proti zájmům žalovaných, a dokonce ve prospěch osoby (údajného věřitele), která ve smluvním vztahu s žádnou ze stran nebyla. Takové jednání zprostředkovatele vede ke ztrátě nároku na odměnu i při nezrealizované zprostředkované obchodní příležitosti. Po prvé schůzce probíhalo další jednání o smluvní dokumentaci související s převodem nemovitostí, v případě smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově, které měli uzavírat zájemci a žalovaní, mezi stranami nebyly přílišné rozpory a ke schválení finálních verzí textu smluvní dokumentace mezi zájemci a žalovanými došlo. Zásadní však je, že uzavření smluvní dokumentace mezi žalovanými a zájemci bylo podmíněno tím, že mezi žalovanými a údajným věřitelem [jméno] [příjmení], bude uzavřena dohoda o narovnání. Tento věřitel se u soudu domáhá ve dvou řízeních po 1. žalovaném plnění ze sporného nároku. Žalovaní měli zájem předmětné nemovitosti prodat, proto přistoupili na to, že mezi nimi a údajným věřitelem bude uzavřena dohoda o narovnání, kterou budou určitým způsobem narovnána vzájemná práva a povinnosti s tím, že jediným cílem žalovaných bylo, aby bylo zrušeno nařízené předběžné opatření, které jako jediné bránilo úspěšnému prodeji nemovitostí zájemcům. O existenci nařízeného předběžného opatření přitom žalobkyně od počátku věděla, stejně tak o tom, že pokud nebude nejprve uzavřena dohoda o narovnání mezi žalovanými a údajným věřitelem, nelze uzavřít smluvní dokumentaci týkající se převodu nemovitostí mezi žalovanými a zájemci. Jednak to nebylo technicky a procesně možné a k platnému převodu nemovitostí nemohlo za takových okolností nikdy dojít. Věřitel žalovaného však navrhl takovou dohodu o narovnání, v níž měli žalovaní uznat nároky věřitele z obou probíhajících řízení, na což žalovaný nemohl přistoupit. Žalobkyně jako profesionál v oboru přitom musela vědět, že se sporné otázky mezi žalovanými a věřitelem vyřešit musí a že obsah dohody mezi prodávajícími a kupujícími je na vyřešení této otázky závislý. 3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ o. s. ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.) a vyslechl jimi navržené svědky (ust. § 126 o. s. ř.). Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 4. Mezi žalobkyní jako realitní kanceláří a žalovanými jako klienty byla uzavřena smlouva, ve které žalovaní prezentovali svůj zájem převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem na třetí osobu. Realitní kancelář se zavázala vyvíjet ve prospěch klienta zprostředkovatelskou činnost směřující k obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy se třetí osobou. Za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy se přitom dle smlouvy považuje zejména uzavření smlouvy mezi klientem a třetími osobami, které se takovou smlouvou zavážou do konkrétního termínu uzavřít kupní smlouvu (dále jen rezervační smlouva). Kupní cena byla sjednána na částku 13 690 000 Kč a odměna žalobkyně za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy byla sjednána na 3,66 % z kupní ceny včetně DPH. Odměna je splatná dnem obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Žalovaní se ve smlouvě zavázali poskytnout žalobkyni součinnost spočívající v závazku a) neuzavření smlouvy s třetí osobou, se kterou byli seznámeni v důsledku činnosti žalobkyně bez zaplacení odměny, b) nezřízení zástavního práva k nemovitosti ve prospěch třetí osoby, c) nezamlčení podstatných okolností, které by mohly ztížit či omezit uzavření smlouvy, d) svým jednáním nemařit výkon činnosti žalobkyně, zejména umožnit prohlídky a poskytovat součinnost k předmětu smlouvy, e) nepřevést vlastnické právo k nemovitosti na třetí osobu odlišnou od kupujícího a f) neuzavřít obdobnou smlouvu (prokázáno smlouvou ze dne [datum]). 5. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je zaměstnancem žalobkyně, působil jako realitní makléř, který prodával nemovitosti pro žalované. [příjmení] kontakt na svědka [příjmení] [celé jméno svědka], který avizoval zájem jeho bratra o koupi nemovitostí. [anonymizováno] [celé jméno svědka] je právník a již věděl, že soudem bylo nařízeno předběžné opatření ve vztahu k nemovitostem. Manželé [celé jméno svědka] měli o nemovitosti zájem, i když stále platilo uvedené předběžné opatření. Přestože [anonymizováno] [celé jméno svědka] následně zjistil, že nejde jen o předběžné opatření, ale je zde otázka dluhu žalovaného vůči věřiteli panu [příjmení], existoval i nadále zájem manželů [příjmení] o koupi nemovitostí. Bylo dohodnuto jednání, na kterém měl být projednán postup prodeje. Na jednání se dostavil právní zástupce pana [příjmení] [jméno] [příjmení], což sdělil právní zástupce zájemců [anonymizováno] [celé jméno svědka]. Po tomto jednání se strany sešly a dosáhlo se předběžné dohody o tom, jak by prodej mohl probíhat, následně ale přišel email, že od prodeje žalovaní odstupují. Ti požadovali, aby předběžné opatření bylo vymazáno dříve, než budou poskytnuty finanční prostředky. Smluvní dokumentaci měla žalobkyně připravenou (připraven byl zejména návrh rezervační smlouvy, který svědek emailem ze dne [datum] zaslal Svědku [celé jméno svědka]); smlouvy však podepsány nebyly. 6. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědka] bylo zjištěno, že měla spolu s manželem zájem o nemovitosti, oslovili proto žalobkyni a nemovitosti si prohlédli. Poté jasně deklarovali zájem, že nemovitost chtějí koupit, a to i přes předběžné opatření a právní vady nemovitostí. Následně udělila plnou moc manželovi, aby celý obchod zařídil, za zájemce poté jednal jejich zástupce [anonymizováno] [celé jméno svědka] O podrobnostech jednání již poté svědkyně informována není. 7. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] bylo zjištěno, že koupi domu měl zařizovat svědkův bratr [anonymizováno] [celé jméno svědka], který je advokát a zabývá se realitami. Bratr svědka informoval o tom, že nemovitosti mají určité právní vady, které jsou však řešitelné. Svědek měl o nemovitosti přesto velký zájem, zúčastnil se spolu s bratrem schůzky, na které se tyto vady řešily, strany se dohodly na tom, že budou dále jednat. Následně se sešli zástupci smluvních stran se zástupci věřitele a dohadovali podrobnosti obchodu, když však svědek cestoval do [obec] k podpisu rezervační smlouvy, dozvěděl se od žalobkyně, že obchod nevyjde, že smlouva není zralá k podpisu.