31 C 149/2020 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení žalované částky s příslušenstvím z titulu nezaplacené smluvní pokuty na základě uzavřené zprostředkovatelské smlouvy k prodeji nemovitosti – bytové jednotky [číslo] vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, nacházející se v budově [adresa], [anonymizována dvě slova], umístěné na pozemku parc. [číslo] [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno], k níž přísluší spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] na společných částech budovy a na pozemku, vše v k. ú. [část obce], zapsaných v katastru nemovitostí, vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Žalobkyně tvrdila, že dne [datum] se žalovanou uzavřela zprostředkovatelskou smlouvu, kterou se žalobkyně zavázala vyvíjet činnost směrující k obstarání příležitosti pro žalovanou (resp. pro právní předchůdkyni žalované společnost [právnická osoba], [IČO]) k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem by byl převod vlastnického práva k předmětné nemovité věci ve výlučném vlastnictví žalované. Žalobkyně po celou dobu vyvíjela činnost k obstarání zájemce o koupi nemovitosti, v nemovitosti absolvovala 75 prohlídek s různými zájemci. Dne [datum] žalobkyně přivedla na prohlídku do nemovitosti zájemce o koupi nemovitosti – pana [jméno] [příjmení], který po prohlídce potvrdil svůj závazný zájem o koupi nemovitosti a učinil písemnou nabídku. Žalobkyně si zároveň ověřila solventnost tohoto zájemce a neprodleně informovala žalovanou a požádala ji o poskytnutí součinnosti při realizaci prodeje nemovitosti v souladu se zprostředkovatelskou smlouvou. Žalovaná zpočátku se zájemcem za účasti žalobkyně jednala a dostavila se dne [datum] i na prohlídku nemovitosti. Realizaci prodeje nemovitosti tomuto zájemci však žalovaná začala podmiňovat novými dodatečnými podmínkami nesjednanými ve zprostředkovatelské smlouvě. Žalobkyně vyvinula veškeré možné úsilí a zájemce přiměla i k akceptaci žalovanou požadovaných dalších podmínek prodeje. I přes veškerou snahu žalobkyně však žalovaná následně uzavření kupní smlouvy s tímto zájemcem odmítla. Žalovaná tímto jednáním porušila smluvní povinnost dle zprostředkovatelské smlouvy, spočívající v povinnosti uzavřít kupní smlouvu se zájemcem vyhledaným žalobkyní, proto žalobkyni vznikl vůči žalované nárok na úhradu pro tento případ sjednané smluvní pokuty ve výši 1 000 000 Kč dle ustanovení čl. 6 zprostředkovatelské smlouvy. Žalobkyně žalovanou před podáním žaloby vyzvala k dobrovolnému plnění předžalobní výzvou, avšak bezvýsledně. 2. Žalovaná navrhla žalobu v celém rozsahu zamítnout jako nedůvodnou. Učinila nesporným, že se žalobkyní uzavřela zprostředkovatelskou smlouvu k prodeji nemovitosti – bytové jednotky specifikované shora, dne [datum] a že žalobkyně vyhledala vážného zájemce o koupi bytu. Namítala však, že k vyhledání zájemce došlo až v [anonymizováno] [rok], kdy již zprostředkovatelská smlouva nebyla platná, žalovaná již smlouvou nebyla vázána a nebyla tedy ani povinna kupní smlouvu se zájemcem, vyhledaným žalobkyní, uzavřít. Z tohoto důvodu nárok ze smluvní pokuty žalobkyni nenáleží a nebyl uplatněn po právu. Žalovaná tvrdila, že zprostředkovatelská smlouva mezi účastníky byla uzavřena dne [datum] na dobu určitou do [datum]. Dodatek [číslo] k této smlouvě byl uzavřen až po ukončení jejího trvání, čímž nemohl způsobit prodloužení původní smlouvy. Dodatek [číslo] je sice opatřen u podpisu žalobkyně datem [datum], je však antedatován, neboť jeho návrh byl žalované zaslán jako příloha e-mailu žalobkyně až dne [datum], spolu se žádostí o stanovení termínu jeho podpisu. Z těchto důkazů je evidentní, že reálné datum podpisu dodatku [číslo] bylo nejdříve začátkem [anonymizováno] [rok], když smluvní strany se výslovně nedohodly, že smlouva má nabýt účinnosti přede dnem jejího podpisu a že z čl. 6 zprostředkovatelské smlouvy vyplývá, že veškeré změny a dodatky smlouvy je možné činit pouze písemnou formou, tj. jakékoliv konkludentní prodlužování smlouvy není možné. Žalovaná dále tvrdila, že pokud žalobkyně pokračovala v její zprostředkovatelské činnosti i po ukončení zprostředkovatelské smlouvy, potom je tuto skutečnost třeba přičítat výhradně k její tíži. Žalovaná tvrdila, že dodatek [číslo] ke smlouvě obsahuje v jeho čl. 1 neurčité ujednání o prodloužení smlouvy, kdy smlouva má být automaticky„ …prodlužována vždy o čtyři (3) měsíce, pokud některá ze stran nesdělí druhé straně 15 dnů předem, že smlouvu hodlá ukončit…“. Vzhledem k tomu, že návrh textu dodatku [číslo] ke zprostředkovatelské smlouvě předložila žalobkyně žalované, je třeba vykládat ujednání k její tíži, tj. tak, že smlouva se automaticky prodlužuje vždy pouze o tři měsíce, potom platnost smlouvy dle dodatku [číslo] skončila ke dni [datum]. Dle znění dodatku [číslo] ke smlouvě byla platnost zprostředkovatelské smlouvy prodloužena do [datum] a dále pak vždy o 3 měsíce, tj. do [datum] a následně do [datum]. Žalovaná zaslala žalobkyni oznámení o ukončení smlouvy dne [datum] (doručeno žalované dne [datum]), na základě kterého byla platnost zprostředkovatelské smlouvy ukončena ke dni [datum]. Žalovaná nesporovala, že žalobkyně vážného zájemce o koupi nemovitosti ([anonymizováno] [jméno] [příjmení]) vyhledala, ale stalo se tak až po ukončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy, tj. v [anonymizováno] [rok]. V této době již žalovaná nebyla vázána sjednanou zprostředkovatelskou smlouvou, včetně dodatku [číslo] neměla povinnost uzavřít s tímto zájemcem kupní smlouvu a nemohla porušit žádné povinnosti vyplývající ze smlouvy sankcionované smluvní pokutou / dle čl. 6 zprostředkovatelské smlouvy /. Žalovaná dále tvrdila, že ani ujednání o podmínkách zprostředkovávaného prodeje v čl. 1 zprostředkovatelské smlouvy není určité, když smlouva obsahuje ujednání, že byt se bude nabízet k prodeji za kupní cenu ve výši„ … 25 000 000 Kč (slovy dvacet šest milionů korun českých) ..“. Návrh zprostředkovatelské smlouvy a jejího dodatku [číslo] předložila žalobkyně žalované, která ho akceptovala. Zájemce [anonymizováno] [jméno] [příjmení], kterého žalovaná obstarala, měl zájem o koupi bytu za cenu nižší 25 000 000 Kč nikoli za cenu 26 000 000 Kč. Smluvní pokutu lze dle čl. 6 zprostředkovatelské smlouvy účtovat, pokud zprostředkovatel obstará pro klienta příležitost k uzavření kupní smlouvy za podmínek stanovených touto smlouvou a klient následně kupní smlouvu neuzavře. Pokud tedy byl obstarán prodej za cenu nižší, potom i z tohoto důvodu smluvní pokuta žalobkyni nenáleží, když neobstarala kupujícího, který byl ochoten nabídnout sjednanou nabídkovou cenu 26 000 000 Kč. K tvrzení žalobkyně o prodloužení platnosti smlouvy o dobu, kdy údajně žalovaná neposkytovala žalobkyni součinnost ve smyslu čl. 5 zprostředkovatelské smlouvy, žalovaná tvrdila, že z protokolů o provedených prohlídkách bytu je zřejmé, že prohlídky bytu probíhaly, když i zájemce [anonymizováno] [příjmení] prohlídku bytu absolvoval a žalobkyně stále disponovala klíči od prodávaného bytu,, z čehož vyplývá, že žalovaná součinnost žalobkyni poskytovala. Pokud by se však tvrzená nesoučinnost žalované týkala prohlídky garáží, potom žalovaná uvedla, že předmětná zprostředkovatelská smlouva ze dne [datum], za jejíž porušení je účtována předmětná smluvní pokuta, se týká výhradně prodeje bytu a pokud by tedy došlo k neposkytnutí součinnosti při prodeji garáží, nemohlo toto jednání žalované způsobit prodloužení zprostředkovatelské smlouvy, uzavřené na zprostředkování prodeje bytu. 3. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.), kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně. 4. Účastníci řízení učinili nesporným, že dne [datum] uzavřeli smlouvu o zprostředkování. 5. Ze smlouvy o zprostředkování ze dne [datum], jejíž návrh zpracovala žalobkyně, soud zjistil, že žalobkyně jako zprostředkovatel a právní předchůdkyně žalované (společnost [právnická osoba]) jako klient a výlučná vlastnice bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa], na adrese [adresa], umístěné na pozemku parc. [číslo] spolu se spoluvlastnickým podílem ve výši [číslo] na společných částech budovy a pozemku, vše zapsáno v katastru nemovitostí, vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek], uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem byl závazek žalobkyně vyvíjet činnost směřující k obstarání příležitosti pro žalovanou k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí smlouvě kupní, jejímž hlavním závazkem byl závazek zájemce koupit od žalované citované nemovitosti v jejím vlastnictví, závazek žalované poskytnout žalobkyni jako zprostředkovateli veškerou potřebnou součinnost a zaplatit žalobkyni za tuto činnost provizi ve výši 4 % z celkové prodejní ceny nemovitosti uvedené v kupní smlouvě. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [