31 C 497/2020-62 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobou se žalobkyně domáhala určení výše měsíčního nájemného bytu [číslo] situovaného ve druhém podlaží, na adrese [adresa], o velikosti 2+1, který užívá žalovaná, a to na základě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum], ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] Nájemní smlouva byla uzavřena mezi dřívějším pronajímatelem [anonymizována dvě slova] – [nemocnice] a žalovanou v postavení nájemce na dobu neurčitou, když v ní bylo v čl. II. sjednáno měsíční nájemné ve výši 815 Kč, které bylo dále zvýšeno na částku 2 466 Kč a ve smyslu evidenčního listu ze dne [datum] na částku 8 431 Kč měsíčně. [země] v postavení žalobkyně je výlučným vlastníkem bytového domu [adresa], umístěného na pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce] s tím, že ode dne [datum] v souladu s ustanovením § 19b) a násl. zák. č. 219/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů je žalobkyně příslušná k hospodaření s touto nemovitou věcí ve smyslu smlouvy o předání majetku a změně příslušnosti hospodařit s majetkem předávacího protokolu ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [anonymizováno] [spisová značka] [číslo] mezi [země] - [nemocnice] v postavení dřívějšího hospodáře a žalobkyní v postavení současného hospodáře. 2. Žalovaná se zvýšením nájemného nesouhlasila, rozhodnutí ponechala na uvážení soudu. 3. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy předloženými účastníky řízení v rozsahu nezbytném pro posouzení věci. Potřeba provedení dalších důkazů v řízení nevyvstala. 4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí domu [adresa] v [obec a číslo] [část obce], na parcele parc. [číslo] [katastrální uzemí] (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí). Žalovaná je v uvedeném domě nájemkyní bytu [číslo] situovaného ve druhém podlaží, o velikosti 2 + 1, k datu [datum] hradila na nájemném částku 8 431 Kč měsíčně (prokázáno nespornými tvrzeními účastníků). Žalobkyně dopisem ze dne [datum] učinila žalované návrh na uzavření dohody o výši nájemného s tím, že by nájemné nadále činilo částku 8 447 Kč měsíčně (prokázáno dopisem). Žalovaná tento návrh neakceptovala, když tvrdila, že žádný dopis žalobkyně ze dne [datum] neobdržela. 5. Znaleckým posudkem [číslo] 2021 ze dne [datum] znalkyně [celé jméno znalkyně] byla stanovena obvyklá výše nájemného k předmětnému bytu ke dni [datum] ve výši 9 176 Kč měsíčně. Znalkyně při stanovení obvyklé výše nájemného vzala v úvahu stáří domu, které je přibližně z roku 1980, stavba je panelová se 4. NP, je podsklepená, bez výtahu, není po rekonstrukci, bez zateplení, pouze byla provedena výměna oken za plastová. Bytová jednotka s umakartovým jádrem je o velikosti 2 + 1 a podlahová plocha bytu činí 62 m2. V bytě jsou dva pokoje, kuchyň, samostatná koupelna a samostatné WC, komora, zasklený balkon a sklepní kóje. Vytápění je dálkové. Ke dni prohlídky byl technický stav bytu na průměrné úrovni, vybavení standardní. Za použití srovnávacího materiálu stanovila znalkyně obvyklé průměrné měsíční nájemné v předmětném bytě ve výši 9 176 Kč / prokázáno znaleckým posudkem /. Z ostatních provedených důkazů nezjistil soud žádné další, pro své rozhodnutí, podstatné skutečnosti. 6. Podle § 3074 odst. 1 věta prvá zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 7. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. 8. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 9. Podle § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných. 10. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí domu, ve kterém se nachází předmětný byt užívaný žalovanou. Žalobkyně dne [datum] písemně navrhla žalované zvýšení nájemného, žalovaná však na tento návrh nereagovala. Žalobkyně ve stanovené tříměsíční lhůtě podala ke zdejšímu soudu dne [datum] žalobu na určení obvyklé výše nájemného soudem, a to ke dni [datum]. 11. Při stanovení výše obvyklého nájemného soud vycházel i s ohledem na citovaný § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. ze znaleckého posudku znalkyně [celé jméno znalkyně] ze dne [datum]. Znalecký posudek byl vyžádán soudem a splňuje podmínky § 127a o. s. ř. O správnosti znaleckého posudku soud neměl žádných pochyb, znalkyně posudek řádně a podrobně odůvodnila a poukázala rovněž na srovnávací materiál, ze kterého vycházela. Soud hodnotil věrohodnost teoretických východisek, jimiž znalkyně odůvodnila své závěry, spolehlivost metod jí použitých i způsob vyvozování závěrů, když ze znaleckého posudku je zřejmé, že znalkyně hodnotila stav předmětného bytu porovnávací metodou na průměrné úrovni se standardním vybavením. Znalkyně tak dospěla k závěru, že výše obvyklého nájemného týkající se předmětného bytu činí ke dni [datum] částku 9 176 Kč měsíčně. Soud proto ze znaleckého posudku vyšel při určení výše měsíčního nájemného předmětného bytu. 12. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Náklady žalobkyně spočívají ve 3 paušálních náhradách výdajů po 300 Kč podle ust. § 1 odst. 3 písm. a), b) a c) vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 o.s.ř. a podle § 89a exekučního řádu, a to za úkony 1x návrh ve věci samé a 2x účast při jednání před soudem, celkem tedy náklady řízení činí částku ve výši 900 Kč, a byly žalobkyni přiznány v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.). 13. O náhradě nákladů řízení [anonymizováno] soud rozhodl dle ustanovení § 148 odst. 1 o.s.ř., kdy stát má podle výsledku řízení proti účastníku právo na náhradu nákladů řízení, které platil. [země] vynaložila částku 6 264 Kč na znalečném, proto soud zavázal žalovanou k zaplacení této částky. 14. Soud rozhodl o vrácení složené zálohy na znalečné žalobkyni, neboť žalobkyně byla v řízení plně úspěšná. 15. Soud zavázal žalovanou k zaplacení soudního poplatku dle ust. § 2 odst. 3 zák. č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích, ve výši 2 000 Kč, neboť žalobkyně je dle ustanovení § 11 odst. 2 písm. a) cit. zákona od placení soudního poplatku osvobozena.